Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н
ул. Новгородская, 23, офис 329

Итоги первых пяти месяцев 2019 года на рынке ипотечного кредитования Санкт-Петербурга.

Первое Ипотечное Агентство провело анализ ситуации на рынке ипотечного жилищного кредитования, какие намечены тенденции, что можно прогнозировать на ближайшие перспективы.


     В конце месяца ЦБ опубликовал официальные данные по ипотеке за май по России и по отдельным регионам. Ключевой момент – мы получили наглядное, уже статистическое, подтверждение со стороны ЦБ тенденции, которая в начале была опубликована рядом информационных агентств, о том, что в целом по России именно за май резко сократилось количество объемов выданных ипотечных кредитов, - спад составил 31%, по Санкт-Петербургу спад по объему выдачи ипотеки составил – 14%.
     Важно отметить, что май никогда не выделялся отрицательным сезонным спадом, если сравнивать с 2017-2018-м годами. Особенно интересно, что уже в мае обозначилась тенденция к снижению ипотечных ставок, по ряду банков появились хорошие предложения со ставками менее 10% годовых. Напомним, что в начале года ипотечные ставки были на уровне 11-11,5% годовых. Таким образом, связать майский спад по ипотеке с повышением ставок или сезонностью невозможно.
     Если говорить о показателях по Санкт-Петербургу накопленным итогом на май 2019 объем по выдаче ипотеки составил – 74030 млн, что на 6% больше показателя 2018 года.

Объем выдачи ипотечных кредитов накопленным итогом, млн. руб.

  2017 2018 прирост в 2018 2019 прирост 2019
январь 4859 9751 101% 12951 33%
февраль 11743 22942 95% 28448 24%
март 21888 38609 76% 43999 14%
апрель 31816 54680 72% 60757 11%
май 41741 70132 68% 74030 6%

Показатели накопленным итогом (на первичном и вторичном рынке)

 2019-07-09_18-56-46

По результатам мая по Петербургу месяц за месяцем накопленным итогом снижались темпы роста по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Если в январе + 33%, теперь в мае рост составляет лишь +6% и совершенно очевидно, что скорее всего уже в следующем месяце мы увидим отрицательную динамику по объему выдачи.


Ежемесячный показатель по объему выдачи ипотечных кредитов, млн. руб.

  2017 2018 прирост в 2018 2019 прирост 2019
январь 4859 9751 101% 12951 33%
февраль 6884 13191 92% 15497 17%
март 10145 15667 54% 15551 -1%
апрель 9928 16071 62% 16758 4%
май 9925 15452 56% 13273 -14%

Ежемесячные объемы выдачи на первичном и вторичном рынке

2019-07-09_18-58-32

Максим Иванович Ельцов дал комментарии по данным показателям:

«Самый слабый май по ипотечной выдаче в текущем году, тут же сказался на накопленном итоге, всего +6% к маю прошлого года. Если до этого момента ежемесячно отмечался, то сильный рост, то слабое падение, по итогам мая выдали на -14% меньше, чем в мае прошлого года.»


Доля вторичного рынка в объеме выдачи:

2019-07-09_19-00-00

Доля первичного рынка в объеме выдачи:

2019-07-09_19-01-31

«Если говорить про долю распределения, то год за годом наблюдаем плавную устойчивую тенденцию увеличения доли вторичного рынка: в 2016 году 44% и в 2017 году до 51% на конец года, итого до 60% сделок в текущем году классически приходится на вторичный рынок. Можно предполагать, что дальнейшее снижение ставок приведет к покупкам на вторичном рынке за счет улучшения макроэкономической ситуации, так как на первичном рынке граждане закупились недвижимостью, ожидая изменений в законодательстве. Дальнейшее снижение ставок приведет к увеличению объемов выдачи именно на вторичном рынке, а доля продаж новостроек вероятно будет снижаться.»

- отмечает Максим Иванович Ельцов.


     Главные действующие факторы
     Мы получили наглядное подтверждение уже обозначавшимся тенденциям и первоначально сделанным нашей компанией прогнозов о том, что в этом году мы уже практически наверняка не повторим крайне успешные результаты прошлого 2018 года: по Петербургу по итогам 2018 года накопленным итогом было выдано на 55% больше ипотечных кредитов по объему, чем в предыдущем 2017.


     Рекордные показатели 2018 года были связаны с двумя ключевыми факторами, которые в этом году прекращают свое действие.
     Первый – это рекордно низкая ставка, были реальные предложения ниже 9 процентов годовых, причем достаточно большим количеством банков партнеров такие ставки предлагались.
     Второй - в систему ипотечного кредитования вовлекалось все большее количество людей на информационной волне, связанной с ожиданиями вступления в силу поправок в ФЗ-214, и по сути прекращению продажи договоров долевого участия на первичном рынке. Одновременно эти 2 фактора плавно прекратили свои действия.
     С конца 2018 года, когда ставки возросли более 11% годовых, происходит планомерное снижение, сейчас на рынке снова появляются предложения менее 10%. Но этого явно недостаточно, темпы снижения ипотечной ставки точно не вовлекут снова такое количество людей, которое позволит увеличить темпы выдачи.


Выдача на вторичном рынке накопленным итогом:

2019-07-09_19-02-42

     Крайне неудачный май по объему предоставления ипотеки в 2019 году, по нашему мнению, связан с тем, что люди взяли паузу на вторичном рынке, и по цифрам это очень хорошо видно.


     Ежемесячный показатель по объему выдачи ипотечных кредитов на вторичном рынке, млн. руб.

 

  2017 2018 прирост в 2018 2019 прирост 2019
январь 2013 4918 144% 7351 49%
февраль 3441 6983 103% 9335 34%
март 4905 8852 80% 9452 7%
апрель 5205 9236 77% 10417 13%
май 5199 8999 73% 6669 -26%

 2019-07-09_19-03-16

     Основной объем снижения выдачи на рынке Петербурга по ипотеке связан со снижением доли вторичного рынка, спад составил -26% процентов. Это очень резкое падение, т.е. люди перестали покупать вторичку и бросили силы, не такие большие, на первичный рынок.


     На первичном рынке было очень большое количество акционных предложений по продаже новостроек. Застройщики спешили, пользуясь ажиотажным спросом на ожиданиях отмены продажи по ДДУ, сыграли на введении очень большого количества новых объектов, достаточно агрессивный маркетинг привел к тому, что на первичном рынке стали более активно покупать.


     Тенденция очевидна - ипотечный спрос существенно меньше, чем в мае прошлого года, в значительной степени перекинулся со вторичного рынка на первичку.

     Ежемесячный показатель по объему выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке, млн. руб.

  2017 2018 прирост в 2018 2019 прирост 2019
январь 2846 4833 70% 5600 16%
февраль 3443 6208 80% 6162 -1%
март 5240 6815 30% 6099 -11%
апрель 4723 6835 45% 6341 -7%
май 4726 6453 37% 6604 2%

2019-07-09_19-03-57

     Очень неравномерно идет предоставление кредитов по месяцам и по распределению в долях первичный/вторичный рынок. Это можно связывать с колебаниями ставок, с изменением ожиданий людей отмены действия ФЗ-214, маркетинговыми действиями застройщиков.

     Просроченная задолженность

     Стоит отметить момент, на который часто обращают внимание и журналисты, и эксперты: размер просроченных кредитов по ипотеке находится пока на достаточно низком уровне, что как правило свойственно растущему рынку.
     С начала года и на протяжении последних полутора лет показатель просрочки по ипотечным кредитам в Петербурге снижается и составляет 0,65 процентов, эта цифра заметно лучше, чем в целом по Российской Федерации – 0,95%. Это очень хороший показатель базы, который говорит о том, что степень рисков по ипотеке сохраняется на крайне низком уровне для банков, и это прекрасный повод для них не повышать ставку с учетом премии за риск, в отличие от ситуации на рынке потребительского кредитования.
     Стоит также отметить, что данные цифры очень показательны на фоне споров экспертов на предмет того, что у нас объемы потребительских кредитов выросли больше, чем рынок ипотеки. Мнение экспертов разделилось: идет широкая дискуссия - является ли рост потребительского кредитования благом или злом. Большинство крупных экономистов в стране считает, что именно благодаря росту потребительского кредитования экономика продемонстрировала минимальный подъем.
     Важно отметить, что данная ситуация происходит на фоне постоянно снижающихся реальных доходов населения. Рост рынка розничного потребительского кредитования и ипотеки происходит не за счет того, что люди более активно покупают за живые деньги и более активно кредитуются, многократно увеличивая объем потребления, а происходит активное замещение тех покупок, как повседневных, так и в сфере недвижимости, которые люди раньше совершали за собственные средства, а сейчас вынуждены брать кредиты.
     Эта ситуация сохраняется, и до тех пор, пока не начнут расти реальные доходы населения, эта тенденция будет одной из основных угроз появления рисковых факторов на рынке недвижимости ипотеки.
     Имеется ввиду, что ипотечный рынок не может расти исключительно на вовлечении дополнительных объемов со стороны населения, мы не можем проводить замещающую политику длительное время.
     При увеличении ставок по кредитам такое состояние рынка, приведет к еще более резкому спаду объемов по выдаче ипотеки. И соответственно это более негативно повлияет на общий уровень цен на недвижимость и в целом на покупательскую активность.


     Прогнозы на рынке ипотечного кредитования Санкт-Петербурга
     Пока мы не считаем целесообразным менять наши прогнозы. Напомню, что в начале года вопреки большинству мнений, мы озвучивали цифру примерно в минус 20 процентов снижения к объему выдачи ипотеки относительно прошлого года.
     Относительно небольшое снижение ставки рефинансирования, ни поступательное снижение ипотечных ставок со стороны банков не позволит нам выйти на уровень ипотечных ставок прошлого года и ситуация с отказом от долевки, с 1 июля, начинает играть уже против рынка.
     Сейчас покупатели, по нашим ощущениям, возьмут некоторую паузу, чтобы понять, как действует рынок, что с предложениями и ценами на недвижимость.
     Большинство экспертов рынка от застройщиков, когда мы их опрашивали, поделились на два неравноценны лагеря. Одни считают, что наконец-то люди дождались 1 июля и наступила ясность: с ценами ничего страшного не произошло, можно спокойно покупать.
      Вторая часть экспертов считает наоборот: все, кто мог купить на рынке, уже совершил свои покупки, на этой волне не совсем здорового ажиотажа с ожиданиями отмены договоров долевого участия. В конце прошлого года, в начале текущего, мы уже реализовали абсолютно весь возможный отложенный спрос, теперь переходим к этапу накопления отложенного спроса. Люди куда менее охотно будут входить в покупку, а реальные активные покупатели вернутся на первичный рынок ближе к осени, при условии, что у нас не будет происходить дополнительных негативных потрясений в макроэкономическом плане.
      Оптимизм внушает укрепление рубля, вполне вероятно, что у ЦБ будет основание еще немного понизить ключевую ставку, что вдохнет дополнительную жизнь. Снижение ставок происходит не настолько интенсивно, не настолько уверенно, как в прошлом году, и это основной фактор, который не позволит нам повторить результаты прошлого года.