Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Кадастровая стоимость

Опубликовано 25 февраля 2016

Кадастровая стоимость


В России понятие «кадастровая стоимость» возникло относительно недавно. Кадастровая стоимость – государственная оценка объектов недвижимости для определения налоговой базы. В соответствии с законом в каждом регионе переоценка проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в два года.

При расчете кадастровой стоимости учитываются характеристики объекта, отражающие его физические параметры, которые отличают данный объект от других. На рынке недвижимости к числу таких факторов относятся такие, как:

  • характеристики местоположения, где важно окружение, а именно характер окружающей объект застройки, уровень благоустройства окружающей территории, ландшафт и пр., и доступность (близость или отдаленность объекта с точки зрения его пользователя от места проживания, работы пользователя, от маршрутов общественного транспорта, автомагистралей и пр.);

  • характеристики здания, в котором расположен объект сделки. Основными факторами здесь выступают: год постройки, используемые строительные материалы, наличие или отсутствие инженерного оборудования (лифты, например), этажность; состояние задания;

  • характеристики объекта (квартиры или комнаты), где учитываются: площадь общая и жилая, количество комнат, площадь кухни, наличие балконов и лоджий, наличие подсобных помещений, расположение на том или ином этаже.


Кадастровая стоимость определяется массовым, либо индивидуальным методом. Представителями кадастровой палаты при определении стоимости жилых, как впрочем, и нежилых помещений, чаще применяется массовый метод оценки, за счет чего отличительные особенности квартиры/комнаты могут остаться без внимания, но при определении рыночной стоимости очень сильно повлияют на цену. При этом наблюдается стабильное стремление кадастровой стоимости к рыночной. Но, к сожалению, все чаще встречаются ситуации, когда кадастровая стоимость объекта значительно выше рыночной, в результате чего сумма налога также увеличивается. Для восстановления справедливости есть два пути: судебный и внесудебный. В первую очередь необходимо сделать независимую оценку своей жилплощади в лицензированной оценочной компании. Результат оценки вместе с заявлением на изменение кадастровой стоимости подать в Кадастровую палату. Заявление рассматривается в среднем до месяца, по окончанию рассмотрения выдается либо отказ, который можно обжаловать в Арбитражном суде, либо на основании заявления вносятся соответствующие изменения. Важно помнить, что подача иска возможна только после первоначального (досудебного) обращения в Кадастровую палату.

На настоящий момент существует три правовых законодательно закрепленных определения «кадастровой стоимости», в результате чего разночтения в нормативно-правовых актах вносят неопределенность как в методологию определения кадастровой стоимости, так и в толкование определения «кадастровая стоимость» в судебных спорах. Более того неверно определенная кадастровая стоимость приносит большие расходы при формировании ежегодного налога на недвижимость, а также при расчете подоходного налога при продаже недвижимости.

Актуальную кадастровую стоимость объекта недвижимости можно проверить на сайте росреестра: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/online_request