geo Санкт-Петербург
8 (812) 335-36-96 Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Как правильно инвестировать в недвижимость?

Опубликовано 13 марта 2017
Рынок ликвидной недвижимости всегда растет, теми или иными темпами. Поэтому для среднего инвестора с бюджетом 10-15 млн рублей самым стабильным и менее рискованным вложением будет приобретение недвижимости.

Рассмотрим вариант приобретения жилой недвижимости для инвестиций, т.е. квартиры под сдачу в аренду. Выбор таких объектов существенно отличается от запроса квартиры для собственного проживания. Важно понимать, что наибольшим спросом у арендаторов пользуются небольшие квартиры максимально близко к метро, студии и однокомнатные квартиры. В квартире должен быть сделан ремонт и меблировка. При расчете окупаемости вложений, нужно учитывать, кроме стоимости самого объекта, затраты на сделку, ремонт, приобретение минимального бытового оборудования и мебели. Если рассматривать новостройки, нужно учитывать, что большой процент квартир будет куплен именно под инвестиции, соответственно, когда дом будет сдан, на рынке появится большое количество конкурентов и срок экспозиции объекта увеличится.

Интересными вариантами квартир являются объекты во вторичке, их срок экспозиции минимален, сразу после проведения сделки можно заселить людей и получать стабильный доход.

В современных реалиях достаточно интересный вариант, с инвестиционной точки зрения, - покупка апартаментов, как на этапе строительства, так и готовых объектов. На сегодняшний день застройщики предлагают различные варианты продаж для инвесторов – это и скидки при пакетном приобретении, и гарантированный доход при соблюдении определенных условий, и возможность перепродажи с получением определенной выгоды по истечении времени. Апартаменты, как правило, имеют профессиональную управляющую компанию, готовую обеспечить наличие арендатора, обслуживание объекта и т.д. Таким образом, приобретая апартаменты, можно обеспечить доходность порядка 8-10% годовых.

Наиболее ликвидный тип недвижимости – торговый street retail. За прошлый год в Санкт-Петербурге значительно увеличилось предложение встроенной недвижимости за счет большого объема ввода жилья. Сегмент торговых помещений, один из самых стабильных и устойчивых к изменениям в экономике.

Оптимальный срок окупаемости для торговли принят 8-10 лет. Качественное встроенное помещение всегда будет приносить доход, независимо от экономической ситуации. Важно правильно выбрать локацию объекта, расположение в доме, конфигурацию помещения и т.д.

На рынке появляется много предложений в новостройках – с одной стороны потенциально все нежилые помещения в спальных районах рано или поздно будут востребованы, но с другой – при неверном выборе объекта (удаленность в доме, маленькое количество окон, слишком маленькая или большая площадь и т.д.) есть вероятность, что простой помещения затянется, и инвестиционные вложения не окупятся за желаемый период.

В сегодняшнее время очень многие сетевые компании активно развиваются, расширяются, видоизменяются. Каждому сетевику, чей бизнес направлен на потребителей – общепит, сфера услуг, любой тип торговли и т.п. – интересно одному из первых занять нишу в новом квартале, микрорайоне; поэтому проработка вариантов использования объекта и поиск арендаторов лучше начинать еще до сдачи дома в эксплуатацию.

С активным развитием спальных районов повышается и спрос на коммерческую недвижимость. В локациях с высоким трафиком в Девяткино, Кудрово и аналогичных им районах ставки аренды достигают до 3000 руб./кв.м./ мес.

В новостройках спальных районов коммерческие объекты зачастую более качественны, т.к. были запроектированы изначально по концепции, в них предусмотрены все необходимые современные коммуникации, наличие витрин, высокие потолки и т.д.

Конечно, наиболее востребованными у арендаторов сохраняются центральные районы города. Стоимость предложения и качество объектов не всегда конкурентно с аналогичными объектами спальных районов.

Самый интересный вариант инвестиций – приобретение объектов с долгосрочным арендатором, готовый арендный бизнес, или приобретение под определенного арендатора при наличии договоренностей. В данном случае важно качественно провести мониторинг рынка аренды, чтобы при необходимости смены арендаторы быть уверенным в сохранении ставки аренды и минимальном простое объекта.

Наиболее ликвидная площадь помещений для инвестиций – 90-130 кв.м., достаточно для получения различных видов лицензий, размещения кабинетов, залов.

Наиболее распространенный вид арендаторов – сфера общественного питания и сетевые продуктовые магазины, медицинская сфера, салоны красоты.

Интересные варианты можно найти среди непрофильных активов юридических лиц. По нашему опыту, как раз такие объекты зачастую продаются ниже рынка, есть возможность выйти на окупаемость менее 8 лет.