Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Как выбрать объект недвижимости для инвестиций

Опубликовано 26 июня 2015

Инвестиции в недвижимость всегда считались привлекательными из-за надежности и долговечности. В отличие от других способов инвестирования, в недвижимость можно вкладываться как на небольшой период времени, так и формировать с ее помощью собственный пенсионный фонд.


Грамотно выбрав объект недвижимости, инвестор может рассчитывать как на рост стоимости самого объекта, так и на регулярный доход от сдачи этого объекта в аренду.

Рассмотрим, как и где имеет смысл выбирать подходящий объект.

Коммерческая недвижимость.


Этот вид инвестиций чрезвычайно притягателен из-за более быстрых, по сравнению с жилой недвижимостью, сроков окупаемости объектов (в среднем 8-10 лет) и более высокой цены за аренду. Так, коммерческий объект в хорошем техническом состоянии и расположенный на так называемых «первых линиях» – улицах с интенсивным пешеходным и автомобильным движением – будет приносить стабильный и высокий доход.

Однако минимальный размер вложений для инвестиций такого рода (так называемый «порог входа») начинается как минимум от 5-ти миллионов рублей, что значительно выше, чем при инвестициях в жилую недвижимость. Цена квадратного метра помещений, расположенных на первых линиях начинается от 200 тысяч рублей и выше.

И, кроме того, проблемой является сам поиск подходящего объекта, так как большая часть из них не выставляется в открытую продажу или уходит в считанные дни после выставления в продажу.

Еще одно отличие коммерческой от жилой недвижимости заключается в том, что коммерческие объекты уникальны и не имеют большого количества аналогов, по которым можно однозначно оценить как стоимость аренды, так и стоимость самого объекта путем сравнения. В этом плане с квартирами намного проще: огромный рынок типовых однушек-двушек-трешек. За пару минут можно с точностью до +-10% оценить стоимость квартиры и арендной ставки. Допустить ошибку при оценке коммерции намного проще. И цена ее намного выше.

Жилая недвижимость.


Покупка квартиры на вторичном рынке.


Преимущества таких квартир, в отличие от новостроек, очевидны из-за того, что объект реально существует, и вы можете в полной мере оценить все его плюсы и минусы, а риски при покупке можно минимизировать, обратившись к специалистам. И самое главное, вы можете сразу получать доход от такого объекта, сдавая его в аренду.

Из недостатков можно назвать меньшую, по сравнению с коммерческой недвижимостью, доходность: около 7-8 % годовых и, соответственно, более длительную окупаемость. Немаловажно еще понимать, что рост стоимости самого объекта на вторичном рынке не столь высок, как на первичном, и не стоит надеяться, что вы через небольшой промежуток времени сможете выгодно перепродать такую квартиру.

Так как основной доход от инвестиций такого рода заключается в том, чтобы выгодно сдать объект в аренду, рассмотрим нюансы, на которые следует обратить внимание.

Наиболее ликвидными считаются однокомнатные квартиры и студии эконом-класса в хорошем состоянии, имеющие удобную транспортную доступность, расположенные рядом со станциями метро. Предпочтение стоит отдавать вариантам с готовым свежим ремонтом. Квартиры с типовой отделкой стоят не намного дороже квартир с несвежим ремонтом, а сдавать их можно сразу, не теряя время (2-4месяца) и деньги на ремонт. Стоит также уделить внимание состоянию подъезда и перспективам развития микрорайона, в котором находится объект. Последний фактор может существенно снизить цену аренды на объект, если в ближайшем будущем по соседству будет построен крупный строительный комплекс. И наконец, самое главное, выбирая объект для инвестиций на вторичном рынке, не ориентируйтесь на собственные предпочтения и антипатии, изучайте конъюнктуру рынка в целом.

Покупка квартиры на первичном рынке.


Притягательность таких квартир в первую очередь состоит в том, что, купив квартиру на начальном этапе строительства, можно получить дополнительный доход от 10 до 40 % годовых, за счет роста степени готовности дома. Стоимость готовой квартиры можно оценить, обратив внимание на аналогичные уже готовые объекты, расположенные поблизости. Доход также можно получать и от сдачи квартиры в аренду. Разумеется, после того, как он будет построен. В этом и состоит самая большая проблема, так как сроки сдачи застройщиком соблюдаются не всегда. Тем не менее, инвестиции в новостройку чрезвычайно популярны, что не удивительно: при всех рисках вы получаете качественное жилье за меньшую стоимость. Советуем при выборе инвестиционного объекта на первичном рынке обращать внимание на следующие моменты.

1. Предпочтение лучше отдать не крупным комплексам, которые будут сдаваться очередями в течение какого-либо периода, а небольшим домам, имеющим сложившуюся инфраструктуру. Так как при продаже квартиры в крупном комплексе вам придется ориентироваться на цены застройщика и при необходимости сдать объект в аренду придется конкурировать с большим числом аналогичных объектов в этом комплексе (что может существенно повлиять на цену аренды).

2. К сожалению, срок сдачи дома, заявленный застройщиком, может измениться. Поэтому при выборе квартиры в новостройке лучше обратиться к специалистам, которые проведут анализ реальных сроков и определят примерную стоимость объекта после его завершения.

3. Если вы покупаете с целью сдачи в аренду, лучше выбирать квартиру с ремонтом от застройщика, так как затраты на ремонт могут быть очень существенными и увеличат срок начала сдачи объекта в аренду.

4. Отдельно заслуживает внимание тот факт, насколько просто продать строящуюся квартиру по переуступке.

5. Ну и конечно, надо обращать внимание на надежность застройщика. Конечно, профессиональные участники рынка намного лучше осведомлены о состоянии тех или иных компаний. Но предварительные справки можно навести и самостоятельно. Например: обратите внимание на то, сколько лет работает застройщик, какие объекты он построил, какие еще объекты строятся и проектируются. Очень многое о доме и застройщике скажет просмотр форумов дольщиков и «живое» общение с прорабами на стройке.

Максим Ельцов, Генеральный директор Первого Ипотечного Агентства