Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Коммерческая ипотека – тенденции рынка

Опубликовано 29 апреля 2017

Коммерческая недвижимость и ипотечные продукты


Для того чтобы выявить основные показатели коммерческой ипотеки, необходимо провести сравнение предложений ведущих банков, кредитующих покупку нежилой недвижимости. Если брать во внимание 2016-17 годы, то размер ставки коммерческой ипотеки остается практически неизменным. Колебания составляют до половины процента годовых.



Необходимо четко разграничивать коммерческую ипотеку, предоставляемую на готовую недвижимость и на строящиеся объекты. Кредитные продукты, разработанные для покупки новостроек, более сложные и менее распространенные. Найти банки, которые готовы сделать такое предложение, сегодня непросто. Рассмотрим условия нескольких финансовых организаций:



  1. От 16,75% до 17,25% - размер годовой ставки, от 20 до 65 лет – возраст заемщика, от 500 до 25 000 тысяч рублей - возможная сумма кредита, от 1 до 3 лет – период кредитования, 30% - размер минимального первоначального взноса


  2. От 14,25% до 15,25% - размер годовой ставки, от 18 до 65 лет – возраст заемщика, от 500 до 20 000 тысяч рублей - возможная сумма кредита, от 1 до 15 лет – период кредитования, от 30% до 35% - размер минимального первоначального взноса


  3. От 16% - размер годовой ставки, от 20 до 70 лет – возраст заемщика, от 500 до 10 000 тысяч рублей - возможная сумма кредита, от 1 до 10 лет – период кредитования, 40% - размер минимального первоначального взноса


  4. От 17% до 23,5% - размер годовой ставки, от 21 до 65 лет – возраст заемщика, от 1000 до 15 000 тысяч рублей - возможная сумма кредита, от 5 до 10 лет – период кредитования, 40% - размер минимального первоначального взноса.


Приведенные условия могут быть изменены. Кроме того, существуют ограничения и особые условия, которые нужно уточнять у сотрудников ГК ПИА-Недвижимость.



Итак, те, кто заинтересован в коммерческой ипотеке, могут надеяться на получение кредита под 13,5% годовых минимум. Особенность кредитования данного вида заключается в том, что коммерческая недвижимость не является типовым продуктом для наших финансовых учреждений, в отличие от жилых объектов. Кредит, который направлен на развитие бизнеса, сопровождается существенными рисками, связанными с деловой сферой, а не личными интересами заемщиков.



Если сравнивать ипотечные продукты на коммерческую и жилую недвижимость, то первые предлагает минимум банков и на худших для заёмщика условиях: меньший период кредитования, повышенная процентная ставка. Впрочем, можно отыскать предложения с периодом предоставления займа на срок до 25 лет. Однако гораздо чаще встречаются варианты от 5 до 10 лет.


Объемы коммерческого кредитования за 2016 год



В 2015-16 годах количество сделок с коммерческой ипотекой было невелико. К началу нынешнего года появились новые факторы: окончилась господдержка (банкам пришлось искать иные варианты пополнения портфелей), снизилась общая стоимость капитала, привлекаемого финансовыми учреждениями и, как результат, снизились кредитные ставки, возросла инвестиционная активность и стабилизировалась экономическая ситуация. Все это дает возможность говорить о том, что предложение и спрос на ипотечное коммерческое кредитование возросли в сравнении с 2015-16 годами. Если в прежнее время количество сделок было минимальным, то сегодня мы видим растущее число обращений.



А кто клиенты?



Если составить портрет среднестатистического клиента, обратившегося за коммерческой ипотекой, то мы увидим физическое лицо – индивидуального предпринимателя или владельца какого-либо бизнеса. Юридическим лицам предлагаются различные продукты, позволяющие получить коммерческую недвижимость в лизинг. Такие варианты могут предоставлять как сами банки, так и лизинговые организации. Подобные предложения юридическим лицам оказываются выгоднее и интереснее, чем ипотека.



Когда мы говорим об ипотеке, мы имеем в виду процесс предоставления кредита физическому лицу, когда залогом в сделке между ним и банком выступает недвижимость. Но если заемщик – юридическое лицо, то разговор ведется уже о бизнес-кредитовании, о совершенно нетиповых и нестандартных продуктах, сравнивать которые с «традиционными» было бы абсолютно неправильно. Для «простого» ипотечного кредитования, включая коммерческое, все довольно легко – физическому лицу или индивидуальному предпринимателю для получения кредита на приобретение нежилого объекта недвижимости нужна справка о доходах. Глубокое погружение в специфику бизнеса, в котором трудится потенциальный заёмщик-физлицо, не проводится.



Развитие коммерческой ипотеки – что тормозит процесс?



К основным стоп-факторам, которые не позволяют коммерческому ипотечному кредитованию активно развиваться, относят:



  • довольно существенный размер минимального первоначального взноса – средняя сумма колеблется в пределах от 30% до 35%;


  • непродолжительность периода предоставления кредита, влекущую вместе с собой высокие платежи по займу в банке;


  • повышенную ставку по кредиту (в сравнении с жилищными ипотечными программами).


Существенной причиной, которая затормаживает развитие коммерческого ипотечного кредитования, является трудность в разумной оценке рыночной цены помещений. Оценка юридических и финансовых рисков здесь сложна и продолжительна, типовые сопоставимые объекты отсутствуют. Результатом становится повышение уровня неплатежей. Тогда как в случае с жилищным кредитованием заемщик может увереннее и легче выполнять свои платежные обязательства.



Если заявка от собственника бизнеса одобряется, то банк требует от заемщика предоставления полного пакета деловой документации. Это также один из ключевых стоп-факторов.



Множество молодых предпринимателей желает взять кредит на коммерцию для того, чтобы развивать бизнес. Однако у финансовых организаций есть ряд ограничений, одно из них – фирма должна существовать не меньше 2 лет.



Вид коммерческого объекта также ограничен. Как правило, есть возможность получения только встроенных нежилых помещений. Такая недвижимость, как производственные здания, склады, земля, в ипотеку не предлагается.



Но главный сдерживающий фактор – нестабильность нашей экономики. Ни финансовые учреждения, ни бизнесмены не могут уверенно распланировать свою работу на десяток-другой лет вперед. Размер ставки более 10% отсекает множество платежеспособных потенциальных клиентов-заемщиков.



Что будет с коммерческой ипотекой в 2017 году?



По мнению специалистов, спрос на коммерческие ипотечные продукты будет расти. Предложения интересуют как физлиц, индивидуальных предпринимателей, так и собственников бизнеса. В данном направлении кредитования ожидается развитие. Возможно, банки станут более лояльными и начнут предоставлять клиентам дополнительные бонусы.



Прогноз на ставки такой: снижение в сторону вторичного и первичного рынков, плюс 2% (начисляется за специфичность кредитования, то есть, за наличие дополнительных рисков для кредитующей организации). Возможно, до конца 2017 года размер ставок уменьшится до 12,5% годовых.



Объемы выдачи неизбежно будут расти быстрыми темпами, хотя все равно коммерческая ипотека будет занимать считанные проценты от объемов жилищного кредитования. Она уже сейчас стала дополнительной возможностью для развития малого бизнеса – заменить арендные платежи на ипотечные уже за собственное помещение.



Однозначно вырастет спрос на такую ипотеку как дополнительную возможность для инвестирования. Доход от вложений в жилую недвижимость не превышает 5-6%, а при грамотном выборе объекта инвестирования в коммерции можно выйти на 10%. Но в коммерции есть очень жесткое ограничение в виде минимального «порога входа». Цены на интересные для инвестирования объекты начинаются от 10-15 млн. руб. Коммерческая ипотека такие ограничения как раз и помогает преодолеть.