Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Материнский капитал

Опубликовано 08 августа 2018

Материнский капитал

По данным Пенсионного фонда РФ в целом по России с начала запуска программы материнского капитала было выдано 8,7 млн сертификатов на материнский капитал, общее количество средств превысило 2,17 трлн рублей.

Материнский капитал можно использовать:

- улучшение жилищных условий,

- образование детей,

- ежемесячные выплаты для семей с низким доходом,

- накопительную пенсию матери,

- социальную адаптацию и интеграцию детей-инвалидов в общество.

За первое полугодие 2018 года в РФ было одобрено и выдано 382 тыс заявлений на общую сумму 137,2 млрд рублей. Из них 322,1 тыс сертификатов на сумму 134,3 млрд рублей были использованы на «улучшение жилищных условий». Треть семей приобрели на эти средства новое жилье, направили их на строительство и компенсировали расходы по ранее построенному жилью. Две трети семей использовали материнский капитал для погашения новых или ранее выданных ипотечных кредитов и займов, включая уплату первого взноса и платежей по кредиту.

Наиболее простым и выгодным способом использования материнского капитала является погашение ипотечного долга по уже взятому кредиту на жильё. На образование тратят менее охотно, а использовать маткап впрямую на приобретение квартиры удаётся не всегда - не все продавцы готовы идти на сделку, при которой собственником квартиры сразу становится несовершеннолетний, а денежные средства в размере маткапа будут переведены от Пенсионного фонда через месяц после сделки, а то и позже. Кроме того, оплачивать покупку квартиры на ребенка средствами материнского капитала можно только по достижении ребенком 3-х летнего возраста. Росту использования маткапа в сочетании с ипотекой активно содействуют банки - многие, например, учитывают наличие сертификата на маткап в качестве первоначального взноса.

За последние несколько лет в Петербурге десятки тысяч семей воспользовались такой возможностью уменьшить ипотечную задолженность. А дальше начинается самое интересное. По статистике наиболее активно улучшают свои жилищные условия семьи с детьми – логично, что дети подрастают, кредит погашен и самое время продать имеющуюся квартиру и купить новую. Но есть одна деталь: выделить долю детям, пока не погашен кредит, не позволит банк, и чтобы соблюсти интересы детей, и целевое использование материнского капитала, родители обязаны дать нотариальное обязательство - выделить долю в собственности на квартиру своим детям после погашения ипотеки.

Несовершеннолетние собственники

Наличие в собственниках квартиры несовершеннолетних заметно затрудняет проведение сделки по продаже старой и покупке новой квартиры: для этого обязательно требуется согласие органов опеки, на которое требуется время. Сделка по приобретению квартиры с несовершеннолетними связана с дополнительными рисками, сложнее использовать ипотеку. Еще одна деталь: если родители выделяют долю детям, то при продаже в течение 3-х лет возникает налог на доход физических лиц. Вопрос очень неоднозначный, практики опять же нет, налоговые адвокаты и нотариусы не дают четких ответов о налоговых последствиях такой сделки.

Все это в совокупности приводит к тому, что родители избегают выделять доли несовершеннолетним. Некоторые просто забывают о данном ранее нотариальном обязательстве. Как результат на рынке уже продано, и продаётся заметное количество квартир, в которых должны были, но не выделили доли несовершеннолетним. Если говорить о последствиях покупки такой квартиры, то их пока сложно просчитать, но они негативны как для продавца, так и для покупателя.

Мнение юристов на эту тему несколько расходится: ещё не накоплена практика, но в любом случае весьма высок риск признания сделки недействительной: ведь нарушены права несовершеннолетних, да ещё при наличии нотариального обязательства. Более того, вполне реально, что от родителей потребуют вернуть материнский капитал со всеми вытекающими отсюда последствиями и ответственностью. Самое интересное, что попытки родителей избежать этой ситуации путём выделения долей детям, что в другой квартире, что во вновь приобретённой, не позволяют избежать риска. Ни пенсионный фонд, ни органы опеки физически не имеют права согласовать выделение детям долей в других квартирах кроме той, по которой досрочно гасилась ипотека. В какой момент госорганы обратят внимание на продажу квартир с невыполнением обязательств, и как будут выходить из ситуации те, кто уже продал/купил такую квартиру сказать сложно. Оптимисты надеются, что выделение доли несовершеннолетним в новой приобретённой квартире решит проблему. В любом случае можно дать четкие рекомендации:

- Покупателям проверять на какие средства была приобретена квартира, и если использовалась ипотека, то запросить справку от банка о том, что маткап не использовался для досрочного погашения, также обращать внимание на наличие двух и более детей в семье продавцов и убедиться, что маткап или был использован на другие объекты, или им ещё не воспользовались;

- Родителям, использовавшим маткап, помнить о необходимости выделить доли и только потом заниматься обменом/продажей квартиры;

- Гасить материнским капиталом напрямую продавцу возможно только при достижении 3 лет младшему ребенку;

- Если родители выделяют долю детям, то автоматически у детей собственность менее 3 лет и возникают налоги с продажи. Вопрос очень неоднозначный, практики опять же нет, даже налоговые адвокаты и нотариусы не дают ответов, мы в свою очередь поможем просчитать все варианты и выбрать наиболее оптимальный вариант продажи, минимизировав возможные налоги.

Как правило, собственность в квартире не регистрируют на детей, поскольку родители хотят упростить вопрос покупки новой квартиры ради тех же детей, но о формальностях надо помнить, даже если действия продиктованы интересами детей.

Материнский капитал и ипотека

Ипотечное кредитование стало неотъемлемой частью рынка недвижимости. В новостройках эконом-класса количество ипотечных сделок занимает до 70% в общем объеме продаж. Совокупная задолженность россиян по ипотечным кредитам на начало года превысила 5 трлн рублей и составила 6,1% от ВВП.

Распределение объема выдачи ипотеки на рынке Новостроек и Вторичном рынке жилья в СПб.

 

2016

2016

2017

Доля ипотеки на первичке

64%

53%

46%

Доля ипотеки на вторичке

36%

47%

54%

При этом с начала реализации материнского капитала, около 40% всех ипотечных кредитов были получены с использованием материнского капитала или были частично погашены материнским капиталом.