Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Мнение: Как обстоят дела на рынке недвижимости?

Опубликовано 31 июля 2015
Несколько слов о том как "дела на рынке". Буду использовать как памятку для общения с персональными клиентами.

Вторичка


Рынок плавно "садится" по цене. И это наиболее ожидаемый и понятный сценарий развития событий.

Вторичное жилье: цены снижаются, при этом не скажу что на рынке существует избыток предложения. Пока инфляционным влиянием на цены не пахнет. Даже нет на горизонте.

Продавцов не так много как в тучные годы - сезонное снижение активности, и, главное, накупили за последние полтора года. Покупателей просто еще меньше.

В эконом-классе наиболее активно идут сделки с небольшими квартирами с минимальными, по сравнению с конкурентами, ценами. Чем больше комнат и площадь тем больше превышение предложения над спросом.

В комфорт-классе покупки идут, но преимущественно с привязкой к продаже старой, менее качественной квартирой. Вижу периодические сделки на уровне 10 млн. руб, и практически все с продажей меньшего жилья.

 

Ипотека


Ипотеку, несмотря на снижение ставок, берут скорее для финансирования разрыва между покупкой новой и продаже старой квартиры. Собственники традиционно занялись улучшением того что имеют. Квартиру побольше/получше (но только для себя), документы привести в порядок, согласовать ранее выполненные ремонты/улучшения/перепланировки.

Еще один фактор в пользу улучшения жилищных условий - можно найти покупателя на имеющуюся квартиру, принять аванс, а потом, пользуясь избытком предложения и неблагоприятным раскладом для владельцев больших, качественных квартир, выбивать себе куда большие скидки, чем скидки, которые вы дали покупателю вашей квартиры. Имея на руках аванс и накопления/ипотеку вы становитесь важной и редкой птицей для нынешнего рынка - обладателем прямых денег. В общем размер скидок, разброс цен, разнообразие предложений и вариантов поражают. Золотое время для специалистов и компаний, которые пользуются доверием постоянных клиентов.

Бизнес-класс и элитное жилье


Бизнес-класс и элитное жилье как всегда живет по своим законам. Сделки идут, на хорошие квартиры цены даже поднимают. В первую очередь это связано с тем что значительную часть активов такие клиенты хранят в валюте и валютных активах, нередко зарубежом. Так что для многих снижение рубля только повысило покупательную способность. Ну а те кому нужны деньги сейчас - продают.

Из интересного: спрос на ипотеку от 20 млн. руб явно вырос. Объяснение довольно простое. Теперь, когда бизнес кредитуется под 18-22%, ставка в 13-14 на вторичке и 9,8-12 по госпрограмме в новостройке выглядит явно - 1. привлекательно, 2. наверняка позволит переиграть инфляцию в ближайшие 3 года.

Ожидаемое увеличение предложений дефолтных объектов произойдет со значительным отставанием на год-полтора, да и предлагать такие объекты будут по рыночной цене.

Квартиры с прописанными и проживающими, детьми и т.д. - будут появляться в продаже, но на рынок не повлияют. Их будет относительно немного а покупать их обычные покупатели не готовы.

Когда цены развернутся предсказать сложно. Отчасти можно будет это увидеть, когда индикаторы БН, ЕМЛС покажут стабильный рост цен на протяжении нескольких недель, количество объектов в продаже у агентств начнет стабилизируется и начнет снижаться. Раньше сентября-октября этого точно не произойдет.

Максим Ельцов, генеральный директор Первого Ипотечного Агентства