Налог с продажи недвижимости в 2016 г.

Уже практически все наслышаны об изменениях налогообложения с продажи недвижимости в 2016 г. На что в первую очередь стоить обратить внимание, и какие тонкости нужно предусмотреть при продаже квартиры.

Самое основное и главное изменение с 01.01.2016 года – это изменение срока владения имуществом, после которого налогоплательщик может быть освобожден от уплаты налога. Если раньше это было три года владения собственность, то теперь срок увеличен до пяти лет. Важно отметить, что данные изменения коснулось не всех, а только тех, кто приобрел квартиру по договору купли-продажи, долевому договору, договору ЖСК. Если же имущество попадает в категории наследства, приватизации, ренты, срок владения по-прежнему составляет три года. Сразу хочется пояснить, что данные изменения касаются только тех объектов недвижимости, которые были приобретены после 01.01.2016 года. Сроки владения имуществом действуют от даты оформления в собственность, а не даты покупки (например, долевой договор, договор ЖСК). Налоговая ставка для резидентов РФ в 2016 году по-прежнему составляет 13%. Для наглядности разберем несколько ситуаций:

Первая ситуация:

Петр получил квартиру по наследству в мае 2013г. В 2016 году он принял решение о ее продаже. Как будет исчисляться налог.

Ответ на данный вопрос зависит от даты продажи объекта. Например, если Петр решит не дожидаться мая месяца и продаст квартиру раньше, налог будет исчисляться по формуле: цена реализации объекта минус необлагаемый 1 млн. р. Например, если квартира будет продана за 3,5 млн. р., налоговая база составит 2,5 млн. р. Налог 13% от 2,5 млн. р. составит 325 000 рублей. Если же Петр продаст квартиру по достижению 3 лет собственности, от налога он будет освобожден.

Вторая ситуация:

Александр приобрел квартиру на первичном рынке недвижимости по договору долевого строительства в 2013 году. В 2016 году он подписал акт приема-передачи квартиры и подал документы на собственность. После получения собственности на квартиру, Александр решил ее продать. Как будет исчисляться налог, если квартиру он приобрел за 3 млн. р.

При продаже недвижимости, Александр должен будет заплатить налог с разницы приобретаемой стоимости объекта и стоимости его реализации. Например, если Александр продаст квартиру за 4,5 млн. р., то налог 13% будет исчисляться от 1,5 млн. р. Важно заметить, что если в договоре купли-продажи квартиры, стоимость продажи объекта будет занижена до приобретаемой, налог будет исчисляться с 70% кадастровой стоимости. Что такое кадастровая стоимость, давайте разберем более подробно.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости - это стоимость квартиры, которая рассчитывается независимыми оценщиками в ходе проведения государственной кадастровой оценки. Кадастровую стоимость объекта недвижимости можно рассчитать на сайте Росреестра в разделе «Сервисы». Для расчета достаточно знать кадастровый номер квартиры, либо адрес объекта. Одно из основных изменений в 2016 году, что если Вы продаете квартиру, которую приобрели после 1 января 2016 года, указав в договоре купли-продажи стоимость равную или менее 70% от кадастровой стоимости, расчет налога рассчитывается по формуле:

70% кадастровой стоимости минус налоговый вычет 1 млн рублей, либо 70% кадастровой стоимости имущества минус стоимость приобретения объекта. До разберем для наглядности вторую ситуацию:

Александр приобрел квартиру на первичном рынке недвижимости по договору долевого строительства в 2013 году. В 2016 году он подписал акт приема-передачи квартиры и подал документы на собственность. После получения собственности на квартиру, Александр решил ее продать. Как будет исчисляться налог, если квартиру он приобрел за 3 млн. р.

Если Александр решил занизить стоимость продажи объекта в договоре купли-продажи до 3 млн. р., налог будет исчисляться от разницы 70% кадастровой стоимости и цены приобретения объекта. Допустим, кадастровая стоимость объекта составит 5 млн. р. В данном случае 70% кадастровой стоимости объекта составит 3,5 млн. р. Соответственно, налог будет исчисляться кадастровая стоимости 3,5 млн. р. минус стоимость приобретения 3 млн. р. и составит 65 000 рублей.

Другая ситуация:

Мария приватизировала квартиру в 2014 году. В 2016 году она решила продать ее, не дожидаясь 3 лет собственности. Мария услышала информацию, что можно занизить стоимость продажи объекта в договоре купли-продажи до 1 млн. р. и в данном случае уйти от налога. Так ли это?

Данный вопрос достаточно распространенный и поступает в наше агентство с регулярной постоянностью. Если Мария покажет в договоре купли-продажи квартиры стоимость до 1 млн. р., налог в 2016 году будет исчисляться с 70 % кадастровой стоимости. Допустим, если кадастровая стоимость квартиры 3,5 млн. р., налоговая база составит 70% кадастровой стоимости минус 1 млн. р. В данном случае Мария должна будет заплатить 188 500 рублей.

Важно учесть, что при продаже квартиры, которой владеют несколько собственников, и сделка осуществляется по нескольким договорам (то есть каждый собственник продает свою долю), собственники оплачивают налог из расчетов лично своей сделки.

Пример:

Семья из 4 человек приватизировала квартиру в 2014г. по пропорциональным долям. В 2016 году семья приняла решение о продаже квартиры, при этом оценив свою квартиру в 4 млн. р. При продаже объекта было составлено отдельных 4 договора купли-продажи долей, стоимость каждой которой не превышало 1 млн. р. Должны ли собственники оплатить налог, так как объект находился в собственности менее 3 лет.

В данном случае собственники не попадают под налог, т.к. сделка была оформлена 4 разными договорами купли - продажи, при этом стоимость долей не превысила не облагаемый 1 млн. р. Допустим, если бы семья реализовала свою квартиру за 5 млн. р., налог бы исчислялся в каждом отдельном договоре купли-продажи доли от стоимости, превышающей 1 млн. р.

Изначально при разработке закона предлагалось освободить от налога доходы, полученные физическим лицом от продажи объекта недвижимости, которое является единственным. Но, в силу разногласий в понятии «единственное жилое помещение», а также из-за появления дополнительной возможности «ухода» от налога, от такого варианта законодатели отказались. Специалисты нашего агентства готовы проконсультировать Вас по каждому частному случаю и предоставить информацию по разрешению именно Вашего вопроса. Информацию Вы можете получить любым удобным способом – по телефону, электронной почте, либо на встречи в нашем офисе.