Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Обмен квартиры с ипотекой с участием несовершеннолетних

Опубликовано 06 октября 2010
На практике работы с недвижимостью встречаются сложные ситуации, когда собственником единственного ликвидного жилья является несовершеннолетний.
Семья планирует продать эту квартиру и средства, полученные за неё, реализовать в качестве первоначального взноса по ипотеке.

Сложность такой сделки в отличие от обычного обмена квартиры с использованием ипотеки заключаются в первую очередь в необходимости получить разрешении органов опеки.
И здесь возникает конфликт интересов банка и органов опеки, который существенно ограничивает возможности семьи с ребенком.

Органы опеки, в соответствии с их главной функцией - защитой интереса ребенка, требуют чтобы в новой квартире ребенку была выделена не меньшая чем раньше доля.

В свою очередь банк, получая в залог квартиру, где доля принадлежит несовершеннолетнему, получает заведомо худшее по качеству обеспечение кредита, чем по обычной сделке. Ведь принудительно выселить ребенка без разрешения органов опеки и предоставления альтернативного жилья будет невозможно. А значит сделка более рискованная и большинство коммерческих банков просто откажутся ее проводить.

Основываясь на нашем богатом практическом опыте можем сказать, что очень многое зависит от того какой вид разрешения на сделку дадут органы опеки.
При этом результат зависит и от того насколько качественно мы с клиентом подготовились к встрече с муниципалами и от конкретного округа и от специалиста и даже формы подачи нашего вопроса.

Органы опеки могут дать два вида разрешения:
— Разрешение, позволяющее выделить новую долю собственности несовершеннолетнему после погашенияипотечного кредита;
— Разрешение, требующее выделить долю собственности в момент заключения договора купли-продажи.

При первом варианте проблемы с банками (где одобрять ипотеку) и вопросы с потенциальным продавцом приобретаемой квартиры практически те же что и при обычном обмене квартиры, где собственник несовершеннолетний.
Здесь все зависит от профессионализма риэлтора, четкости действий по "связыванию" сделки по продаже старой квартиры с одновременной покупкой новой квартиры.

Второй вариант, который является более распространенным, приводит к появлению сразу двух моментов, которые надо учитывать:
— ограничения банковских программ;
— дополнительное ограничения по поиску приобретаемой квартиры.

Ограничения по выбору приобретаемой квартиры


1. В Петербурге имеется только несколько банков, которые позволяют выделять долю несовершеннолетнему.

2. Если процесс регистрации при простой ипотечной сделке проходит путем единовременного заключения договора купли-продажи и оформления квартиры в залог банку, то при варианте с выделением собственности регистрация делится на две части:
2.1. Заключение договора купли-продажи и выделение доли несовершеннолетнему
2.2. И только затем оформление квартиры в залог

3. Поиск продавца, который готов сначала оформить договор купли-продажи квартиры и выделить долю собственности несовершеннолетнему, и только затем получить деньги за квартиру.

Подводя черту, можно сделать вывод, что в любом случае сделку по обмену провести возможно, но общий успех во многом зависит от качества работы ипотечного брокера и риэлтора при подготовке сделки.


Данный материал является интеллектуальной собственностью ООО "Первое Ипотечное Агентство", использование и перепечатка текста и его части разрешается только при указании ссылки на первоисточник.