Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н
ул. Новгородская, 23, офис 329

Продать нельзя оставить залоговую квартиру

Опубликовано 25 мая 2015

Ипотека уже давно стала частью нашей жизни. Большинство относятся к ней как реальному шансу улучшить жилищные условия. При этом большинство заемщиков понимают: ипотека это не кабала, и при изменившихся жизненных обстоятельствах квартиру в залоге можно будет продать. Ведь, как правило, взять ипотеку мы хотим не менее чем на 10-25 лет, а за это время люди «встречаются-влюбляются-женятся», заводят детей, переезжают в другие города, да и просто принимают решение продать залоговую квартиру с целью получения крупной суммы денег. Так или иначе, ипотечная квартира предоставляет своему владельцу массу маневров с ней, главное – познать все тонкости!


Я пришел в банк, и…


Основной причиной, побуждающей к продаже квартиры в ипотеке, являются, как ни печально, невозможность дальнейшего обслуживания кредита, или расторжение брака между супругами-созаемщиками. При этом очевидно, что ипотечная квартира — не совсем обычная недвижимость, так как до полного погашения кредита она находится в залоге у банка. И этот факт обязывает все действия с жильем сначала согласовывать с банком-залогодержателем.

Тем не менее, согласно ФЗ N 102 от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (действующая редакция от 06.04.2015), банк не имеет права отказать в продаже залоговой квартиры. Но ряд банков весьма затрудняют продажу, выдвигая следующее условие: готовность передачи на регистрацию письма о снятии обременения производится только после досрочного погашения действующего кредита. Для этого покупателю придется выплатить часть стоимости недвижимости продавцу до регистрации договора купли-продажи квартиры, и на это действие мало кто готов решиться. Однако таких банков мало: ведь банк коммерческое учреждение, цель и задача которого – получить прибыль, а значит, оно, прежде всего, заинтересовано в своевременном погашении своих долгов. Если заемщик хочет продать квартиру в залоге, банк не будет ему мешать.

Как снять обременение?


Квартира в ипотеку это жилье с обременением, так как она находится в залоге у банка. И при продаже такого жилья обременение должно быть снято. Для этого банк может предложить вам два варианта.

В первом из них банк, при подписании договора купли-продажи залоговой квартиры, разрешает переход права собственности на нее без снятия обременения. Оно будет снято лишь после того, как деньги за квартиру в размере, достаточном для погашения долга, поступят на счет кредитора. После того, как кредит закрыт, банк выдает еще одно письмо для регистрационной палаты, где указывает факт погашения займа, и информирует, что регистрационная запись об ипотеке может быть прекращена.

Покупатель квартиры, в свою очередь, должен еще раз обратиться в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для снятия обременения с квартиры. Как мы видим, этот вариант не очень удобен для покупателя квартиры, который приобретает недвижимость, не свободную – даже на недолгое время – от притязаний со стороны третьих лиц (то есть банка). Понятно, что сотрудничая с банками с хорошей репутацией, покупателю ничего не грозит, но многим этот момент кажется существенным.

Во втором варианте деньги за жилье помещают в ячейку или на счет, а банк сразу выдает письмо с разрешением на переход права собственности и снятие обременения. И при таком варианте покупатель получает чистое свидетельство о государственной регистрации права, но так как этот способ является более рискованным для кредитора, он используется нечасто.

Ипотека в ипотеку?


Нередки случаи, когда покупатель залоговой квартиры сам берет ее на заемные средства. Это возможно, но у данного вида сделок есть ряд особенностей: банк должен одобрить покупателя как заемщика, переоформить кредит на него, но при этом предыдущий владелец квартиры не только оказывается свободным от кредитных обязательств, но и лишается недвижимости. В кредитном договоре меняется заемщик, которым становится новый собственник квартиры. Иногда банк ставит условием корректировку ряда условий договора в части сроков и стоимости кредита.

Ввиду перечисленных особенностей, такая схема сделки является нестандартной, а потому нечастой. Если покупателю не хватает денежных средств для приобретения заложенной квартиры, ему скорее предложат взять новый ипотечный кредит, чем переоформят старый. С другой стороны, многие банки готовы предлагать таким клиентам льготные условия кредитования по причине того, что объект залога уже есть и проверять его не нужно.

Немного о приятном


Как мы уже указывали в начале материала, самыми частыми причинами продажи залоговой квартиры являются невозможность далее обслуживать кредит и развод супругов-созаемщиков. Однако есть и радостные поводы продавать ипотечную квартиру, например, с целью улучшить жилищные условия. Происходит данная сделка следующим образом: сначала выставляется на продажу имеющаяся в залоге квартира, параллельно этот либо иной банк одобряет выдачу нового кредита, одновременно подыскивается подходящий вариант нового жилья. Затем одновременно производят две сделки: по купле-продаже залогового жилья и приобретению нового жилья с использованием второго ипотечного кредита.

Все «за» и «против»


Сделки, связанные с продажей ипотечной квартиры, на рынке недвижимости сегодня заключают довольно часто. Причиной тому и нестабильная экономическая ситуация, и желание клиентов искать «где лучше». Однако самый главный и частый вопрос, которым нам задают, звучит так: «А насколько выгодно и безопасно покупать квартиру, которая находится в залоге у банка?». Однозначного ответа на него нет.

«За» говорят факты о том, что при покупке залоговой квартиры вы можете быть уверены в юридической чистоте этой недвижимости: ее не единожды проверили риэлторы, представители банка и страховой компании. «Против» есть аргумент о том, что если банк осуществил принудительную продажу квартиры через суд, бывший заемщик может попытаться вернуть жилье. Несмотря на то, что подобных случаев не было, а законодательство делает все возможное, чтобы их не допустить, постоянно совершенствуя законодательную базу, теоретически они возможны.

Так же покупателей смущает механизм проведения сделки: по сути, будущий хозяин жилья сперва должен отдать часть своих денежных средств с целью погашения погасить чужого кредита, и лишь через какое-то время он сможет зарегистрировать переход права собственности на недвижимость.

Игра стоит свеч?


Есть распространенное мнение о том, что залоговое жилье дешевле чем в среднем на рынке. И да, и нет. Банк – коммерческое учреждение, его задача получать прибыль.

Вы можете рассчитывать на скидку со стоимости жилья от 5 до 20% от рыночной стоимости, но скорее всего она будет минимальна. Несмотря на то, что стоимость зависит и от того, насколько прежний заемщик торопится продать недвижимость, в итоге вы сэкономите немного. А стоимость залоговой квартиры при ее добровольной продаже и вовсе едва ли будет отличаться от цены обычного жилья.

Но если недвижимость продают по решению суда, то условия для потенциального покупателя будут очень привлекательными – в этом случае есть шанс купить квартиру по цене гораздо ниже среднерыночной. Плюс, на покупку таких квартир многие банки предоставляют дополнительные льготы. Вопрос лишь в том, чтобы «совпали звезды», и вы нашли действительно «свою» квартиру на этих выгодных условиях.

«Первое Ипотечное Агентство» имеет обширный опыт проведения сделок с продажей залоговых квартир. Обращаясь к нам вы можете быть уверены, что сделка будет проведена исключительно точно, быстро, и с соблюдением именно ваших интересов!

Оставить заявку на консультацию по продаже залоговой квартиры. Это бесплатно!