Продать нельзя оставить залоговую квартиру

Ипотека уже давно стала частью нашей жизни. Большинство относятся к ней как реальному шансу улучшить жилищные условия. При этом большинство заемщиков понимают: ипотека это не кабала, и при изменившихся жизненных обстоятельствах квартиру в залоге можно будет продать. Ведь, как правило, взять ипотеку мы хотим не менее чем на 10-25 лет, а за это время люди «встречаются-влюбляются-женятся», заводят детей, переезжают в другие города, да и просто принимают решение продать залоговую квартиру с целью получения крупной суммы денег. Так или иначе, ипотечная квартира предоставляет своему владельцу массу маневров с ней, главное – познать все тонкости!

Я пришел в банк, и…

Основной причиной, побуждающей к продаже квартиры в ипотеке, являются, как ни печально, невозможность дальнейшего обслуживания кредита, или расторжение брака между супругами-созаемщиками. При этом очевидно, что ипотечная квартира — не совсем обычная недвижимость, так как до полного погашения кредита она находится в залоге у банка. И этот факт обязывает все действия с жильем сначала согласовывать с банком-залогодержателем.

Тем не менее, согласно ФЗ N 102 от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (действующая редакция от 06.04.2015), банк не имеет права отказать в продаже залоговой квартиры. Но ряд банков весьма затрудняют продажу, выдвигая следующее условие: готовность передачи на регистрацию письма о снятии обременения производится только после досрочного погашения действующего кредита. Для этого покупателю придется выплатить часть стоимости недвижимости продавцу до регистрации договора купли-продажи квартиры, и на это действие мало кто готов решиться. Однако таких банков мало: ведь банк коммерческое учреждение, цель и задача которого – получить прибыль, а значит, оно, прежде всего, заинтересовано в своевременном погашении своих долгов. Если заемщик хочет продать квартиру в залоге, банк не будет ему мешать.

Как снять обременение?

Квартира в ипотеку это жилье с обременением, так как она находится в залоге у банка. И при продаже такого жилья обременение должно быть снято. Для этого банк может предложить вам два варианта.

В первом из них банк, при подписании договора купли-продажи залоговой квартиры, разрешает переход права собственности на нее без снятия обременения. Оно будет снято лишь после того, как деньги за квартиру в размере, достаточном для погашения долга, поступят на счет кредитора. После того, как кредит закрыт, банк выдает еще одно письмо для регистрационной палаты, где указывает факт погашения займа, и информирует, что регистрационная запись об ипотеке может быть прекращена.

Покупатель квартиры, в свою очередь, должен еще раз обратиться в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для снятия обременения с квартиры. Как мы видим, этот вариант не очень удобен для покупателя квартиры, который приобретает недвижимость, не свободную – даже на недолгое время – от притязаний со стороны третьих лиц (то есть банка). Понятно, что сотрудничая с банками с хорошей репутацией, покупателю ничего не грозит, но многим этот момент кажется существенным.

Во втором варианте деньги за жилье помещают в ячейку или на счет, а банк сразу выдает письмо с разрешением на переход права собственности и снятие обременения. И при таком варианте покупатель получает чистое свидетельство о государственной регистрации права, но так как этот способ является более рискованным для кредитора, он используется нечасто.

Ипотека в ипотеку?

Нередки случаи, когда покупатель залоговой квартиры сам берет ее на заемные средства. Это возможно, но у данного вида сделок есть ряд особенностей: банк должен одобрить покупателя как заемщика, переоформить кредит на него, но при этом предыдущий владелец квартиры не только оказывается свободным от кредитных обязательств, но и лишается недвижимости. В кредитном договоре меняется заемщик, которым становится новый собственник квартиры. Иногда банк ставит условием корректировку ряда условий договора в части сроков и стоимости кредита.

Ввиду перечисленных особенностей, такая схема сделки является нестандартной, а потому нечастой. Если покупателю не хватает денежных средств для приобретения заложенной квартиры, ему скорее предложат взять новый ипотечный кредит, чем переоформят старый. С другой стороны, многие банки готовы предлагать таким клиентам льготные условия кредитования по причине того, что объект залога уже есть и проверять его не нужно.

Немного о приятном

Как мы уже указывали в начале материала, самыми частыми причинами продажи залоговой квартиры являются невозможность далее обслуживать кредит и развод супругов-созаемщиков. Однако есть и радостные поводы продавать ипотечную квартиру, например, с целью улучшить жилищные условия. Происходит данная сделка следующим образом: сначала выставляется на продажу имеющаяся в залоге квартира, параллельно этот либо иной банк одобряет выдачу нового кредита, одновременно подыскивается подходящий вариант нового жилья. Затем одновременно производят две сделки: по купле-продаже залогового жилья и приобретению нового жилья с использованием второго ипотечного кредита.

Все «за» и «против»

Сделки, связанные с продажей ипотечной квартиры, на рынке недвижимости сегодня заключают довольно часто. Причиной тому и нестабильная экономическая ситуация, и желание клиентов искать «где лучше». Однако самый главный и частый вопрос, которым нам задают, звучит так: «А насколько выгодно и безопасно покупать квартиру, которая находится в залоге у банка?». Однозначного ответа на него нет.

«За» говорят факты о том, что при покупке залоговой квартиры вы можете быть уверены в юридической чистоте этой недвижимости: ее не единожды проверили риэлторы, представители банка и страховой компании. «Против» есть аргумент о том, что если банк осуществил принудительную продажу квартиры через суд, бывший заемщик может попытаться вернуть жилье. Несмотря на то, что подобных случаев не было, а законодательство делает все возможное, чтобы их не допустить, постоянно совершенствуя законодательную базу, теоретически они возможны.

Так же покупателей смущает механизм проведения сделки: по сути, будущий хозяин жилья сперва должен отдать часть своих денежных средств с целью погашения погасить чужого кредита, и лишь через какое-то время он сможет зарегистрировать переход права собственности на недвижимость.

Игра стоит свеч?

Есть распространенное мнение о том, что залоговое жилье дешевле чем в среднем на рынке. И да, и нет. Банк – коммерческое учреждение, его задача получать прибыль.

Вы можете рассчитывать на скидку со стоимости жилья от 5 до 20% от рыночной стоимости, но скорее всего она будет минимальна. Несмотря на то, что стоимость зависит и от того, насколько прежний заемщик торопится продать недвижимость, в итоге вы сэкономите немного. А стоимость залоговой квартиры при ее добровольной продаже и вовсе едва ли будет отличаться от цены обычного жилья.

Но если недвижимость продают по решению суда, то условия для потенциального покупателя будут очень привлекательными – в этом случае есть шанс купить квартиру по цене гораздо ниже среднерыночной. Плюс, на покупку таких квартир многие банки предоставляют дополнительные льготы. Вопрос лишь в том, чтобы «совпали звезды», и вы нашли действительно «свою» квартиру на этих выгодных условиях.

«Первое Ипотечное Агентство» имеет обширный опыт проведения сделок с продажей залоговых квартир. Обращаясь к нам вы можете быть уверены, что сделка будет проведена исключительно точно, быстро, и с соблюдением именно ваших интересов!

Оставить заявку на консультацию по продаже залоговой квартиры. Это бесплатно!