Продажа квартиры в залоге

Существует целый ряд ситуаций, когда людям, купившим квартиру в ипотеку, неожиданно может потребоваться продать свою жилую недвижимость до погашения кредита.

Такой причиной может послужить, например, желание расширить приобретенное ранее жилье в связи с увеличением семьи; переездом; иногда, к сожалению, разводом; или трудностями с выплатой кредита.

В таких случаях возникает вопрос: Можно ли продать квартиру в залоге, как это сделать, и как это сделать выгодно?

Сергей Топорников, руководитель отдела продаж петербургской компании ООО «Первое Ипотечное Агентство», специализирующейся на оказании услуг в сфере недвижимости и ипотечного кредитования, а также одного из лидеров по продаже недвижимости из-под залога в Санкт-Петербурге, говорит, что решение такой задачи является полностью осуществимым.

«В начале 2000-х годов, когда ипотека только начинала набирать обороты, многие заемщики даже не предполагали, что квартиру, находящуюся в залоге, можно продать.
Кризис 2008-2009 годов заставил некоторых заемщиков отказаться от ипотеки, и им пришлось продать свою залоговую недвижимость.
Именно тогда наша компания занялась плотным изучением технологии этого процесса, и к настоящему моменту нам удалось накопить успешный практический опыт продажи жилой и коммерческой недвижимости, находящейся в залоге или на балансе банков-партнеров», - рассказывает Сергей Топорников.

По словам Сергея Топорникова, главное преимущество компании – это опыт по реализации большинства объектов по рыночной цене, что обеспечивает максимальную лояльность заемщика, а также оперативность возврата «плохого» кредита.

«Существует ошибочное представление, что квартиру в залоге трудно продать по рыночной цене.
Это не так.
При реализации такой недвижимости наша компания выставляет ее на продажу по рыночной стоимости.
Максимальная скидка может составлять пять процентов, но это совсем не обязательно», - объясняет руководитель отдела продаж.

«Процедура продажи-покупки недвижимости из-под залога совершенно безопасна, как для продавца, так и для покупателя, когда процессом занимаются профессионалы», - добавляет Топорников.

Контакты с банками

Тем временем, помимо профессионального сопровождения такой сделки очень важны широкие и хорошие контакты с банками-кредиторами.
Данный аспект является еще одним условием для успешной продажи, так как при продаже квартиры в залоге банк неизменно является третьим участником, а у каждого банка есть свои схемы работы, которые необходимо знать.

Именно такие связи с петербургскими банками являются еще одной сильной стороной ООО «Первое Ипотечное Агентство».

«Мы успешно проводили такие сделки с десятками крупнейших банков города, с руководством которых у нас есть очень хорошие контакты.
Именно поэтому нам значительно проще совершать операции, о которых идет речь, чем обычному агентству недвижимости», - говорит Сергей Топорников.

Успешный опыт компании включает проведение сделок по продаже заложенных/находящихся на балансе объектов в более чем 20 банках-партнерах, включая «ВТБ24», «Банк «Санкт-Петербург», «Абсолют Банк», «Банк Уралсиб», «Банк Москвы», банк «Сосьете Женераль Восток», и других.

«Первое Ипотечное Агентство» консультирует эти банки по вопросам продажи таких объектов, а также оперативно информирует подразделения банка о состоянии заемщика, реальной цене и перспективах реализации объекта залога.
Соблюдая строгую конфиденциальность, компания постоянно работает с заемщиком в направлении повышения лояльности к банку и мотивации к скорейшему погашению кредита.

«Анализ сделок показывает, что наиболее успешно продажи проходили в тех случаях, когда банку и его партнерам удавалось максимально мотивировать заемщика, сохраняя при этом его доверие.
Напротив – резкое повышение штрафных санкций, некорректное обращение, попытки психологического давления, как правило, давали обратную реакцию – заемщик замыкался в себе, терялся контакт.
Тем временем, шансы на согласованную продажу можно повысить, введя мораторий на штрафные санкции на срок необходимый для продажи объекта (1-3 месяца)», - рекомендует Топорников.

Тем временем, компания также предупреждает продавцов квартир из-под залога о типичных ошибках, которые они могут совершить.

«К примеру, не стоит избегать общения с банком, так как это лишает понимания ситуации, а также пытаться продать проблемную квартиру по завышенной цене, потому как это существенно замедляет процесс продажи квартиры, в то время как продавец каждый месяц теряет проценты», - объясняет руководитель отдела продаж.

Сложные сделки по плечу

Юлия Фролова, руководитель отдела сопровождения сделок с недвижимостью ООО «Первое Ипотечное Агентство»,- говорит, что специалисты компании справляются даже с самыми сложными сделками по продаже квартиры в залоге.

Так, одна из недавних сделок включала в себя продажу квартиры из-под залога Сбербанка и одновременно с кредитом Сбербанка.
Профессионалы ипотечного кредитования знают, что такие случаи достаточно редки и сложны.

«Согласование с банком длилось очень долго, около 1,5 месяцев. Потребовалось подключить руководителей различных отделов банка. К тому же оказалось, что банк несколько лет назад не забрал закладную из регистрационной службы. Пришлось делать ее заново. Многие не верили в успех предприятия. Но все-таки у нас все получилось, и продавцы были невероятно рады и благодарны нам», - делится Юлия Фролова.