Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Тактика инвестора. Часть I. Первичный рынок.

Опубликовано 27 августа 2016

«Инвестиции в строящуюся недвижимость»


Объекты недвижимости на первичном рынке все чаще используются в качестве инвестиций. Учитывая высокий спрос на новостройки и высокие темпы строительства, этот вид вложений пользуется популярностью среди инвесторов. В этой статье мы постараемся помочь Вам разобраться с тем, что на данный момент происходит на первичном рынке недвижимости, с разными возможностями инвестирования в объекты первичного рынка и особенностями, на которые необходимо обратить внимание.
Для начала предлагаем немного ознакомиться со статистикой предложений новостроек, чтобы понимать, какие возможности для вложения средств имеются. За прошедший месяц средняя цена предложения на первичном рынке в сравнении с началом 2016 года практически не изменилась и составила 101 тыс. руб. за кв.м. (по данным ГК «Бюллетень недвижимости»). При этом большую долю рынка (22,59%) в июле заняли квартиры со стоиомостью 90-105 тыс. за кв.м. В сравнении с этим, на январь 2016 года 44% занимали квартиры с ценой от 75 000 до 105 000 руб. за кв.м. На данный момент на рынке новостроек предложено 336 строительных объектов, в которых можно приобрести квартиру. Из них 23,2% уже сданы госкомиссии, 8,9% - сданы частично, а вот 67,9% находятся на различных этапах строительства. Из них с предполагаемой датой сдачи в 2016 году – 27,7%, в 2017 году – 21,7%, в 2018 году – 15,8% и в 2019-2020 годы – 2,7% от количества продаваемых объектов. Если говорить о структуре предложения по классу жилья, то лидирующее положение у жилья комфорт-класса – 50,4%. Доля других значительно меньше, у эконом-класса – 19,7%, у бизнес-класса – 23%, а элит-класса – 7% от общего количества строительных объектов. Среди предложенных объектов большая часть, как и прежде, располагается в Приморском районе (16%), в Московском (12,7%), Петроградском (10,7%) и Выборгском (10,3%). По типу дома самыми распространенными и дорогими квартирами являются квартиры в кирпично-монолитных постройках (65% от всего рынка) - средняя цена составила 100 777 руб. за кв.м., тогда как в панельном доме (3,7%) - 90 265 руб. за кв.м.
В связи с этим, каждый из инвесторов в зависимости от располагаемой суммы средств и цели приобретения объекта, может выбрать на рынке первичного жилья, наиболее подходящий для него вариант. Однако стоит подчеркнуть, что у инвесторов разные цели получения прибыли от вложенных средств. Одни покупают квартиру в новостройке с целью ее последующей сдачи в аренду и получением стабильного дохода, другие же приобретают квартиры на раннем этапе строительства по низким ценам, с целью продажи на более высокой стадии готовности, по цене значительно превышающей первоначальную. Третьи приобретают недвижимость в качестве долгосрочного вложения средств. Безусловно, в зависимости от целей каждого из инвесторов, критерии поиска объекта будут разниться. Каждая из этих целей предусматривает свою стратегию поведения, а также имеет свои плюсы и минусы.
Итак, обратимся к рынку аренды. По исследованиям ГК «Бюллетень недвижимость», на сегодняшний день на рынке аренды жилья Санкт-Петербурга, наиболее востребованными объектами недвижимости являются однокомнатные квартиры (38,9%) и комнаты (25,7%), спрос на двухкомнатные квартиры составляет 18,3%, тогда как спрос на трехкомнатные не превышает 7,4%.
Если говорить о типе и месторасположении самого популярного объекта по спросу на рынке аренды, то это студии или «однушки» в Московском районе. Ее средняя цена аренды в месяц составляет около 21 400 рублей. Далее идут «двушки» в Приморском районе до 27 500руб. и «однушки» в Выборгском районе до 19 700 руб. Именно такими характеристиками обладает типовое жилье, пользующееся спросом у арендаторов.

Структура спроса по типу квартир, % от общего объема (июль 2016 г.)


Структура спроса по типу квартир, % от общего объема (июль 2016 г.)

По данным Центра Исследований и Аналитики Группы Компаний «Бюллетень недвижимости»



Чаще всего жители Санкт-Петербурга снимают жилье в Центральном и Московских районах. На эти районы приходится около 25% от всего спроса. За ними в списке наиболее популярных районов следуют Выборгский (9,4%) и Калининскиий (8,7%). А наименьшим спросом пользуется Красносельский район.

Структура спроса по районам, % от общего объема


Структура спроса по районам, % от общего объема

По данным Центра Исследований и Аналитики Группы Компаний «Бюллетень недвижимости»


Ряд инвесторов занимаются покупкой ликвидных объектов для посуточной сдачи в аренду. Средняя цена аренды однокомнатные квартиры в сутки – от 1,5 до 2,5 тыс. руб. Диапазон аренды двухкомнатной квартиры от 1,6 до 3,3 тыс. руб., трехкомнатной – от 2,5 до 4 тыс. руб. Цена, безусловно, зависит от качества объекта и его месторасположения. Для того чтобы содержание такого объекта не было обузой (ведь на сдачу и уборку нужны силы и время), инвесторы пользуются услугами специальных компаний, которые берут на себя обязанности по управлению объектом. За свои услуги они берут около 15% от прибыли. Безусловно, в этом варианте есть свои минусы: зависимость от партнера (все равно придется тратить время на проверку и контроль, однако работа с управляющей компанией обеспечит стабильную сдачу объекта).
Что касается приобретения недвижимости на стадии котлована с последующей продажей ее по переуступке, то советуем внимательнее отнестись к выбору, а лучше воспользоваться консультацией экспертов. По нашему опыту можем сказать, что порой крайне трудно спрогнозировать рост цен. Индивидуален каждый застройщик, каждый район и даже каждый жилой комплекс.
Если Вы, как и наши инвесторы, планируете вложить свои средства в недвижимость первичного рынка с целью их сохранения и увеличения, то рекомендуем Вам обратиться за помощью к специалистам рынка новостроек. Наши эксперты обязательно помогут Вам не прогадать и правильно вложить свои средства. Обращайтесь за консультацией по телефону +7(812)3353696 и +7(965)0121559. Поскольку на первичном рынке наши услуги бесплатны, то мы не только подберем идеальный объект по Вашим целям и возможностям, но и безвозмездно сопроводим сделку.