Доля жилья с отделкой растет, несмотря на кризис

Основную часть предложения по-прежнему составляют квартиры с чистовой отделкой — 46,7%

По данным компании «Главстрой СПб», по итогам первого квартала 2025 года только 28,3% квартир в предложении петербургской агломерации было представлено без отделки. Это на 2,3 п. п. меньше, чем за аналогичный период 2024 года. Таким образом, объем жилья с отделкой продолжает расти. Наибольшую динамику показала предчистовая отделка (white box): ее доля выросла до 24,9%, что на 4,1 п. п. выше уровня прошлого года. Однако основную часть предложения по-прежнему составляют квартиры с чистовой отделкой: 46,7%. «Это подтверждает устойчивый спрос покупателей на готовые к проживанию решения», — считает Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании «Главстрой Санкт-Петербург».

По данным аналитического отдела ГК «Кронунг», на начало 2025 года на первичном рынке города 52% квартир предлагалось с чистовой отделкой, 25% — с предчистовой, то есть совокупная доля жилья с отделкой достигла 81%, что выше показателя конца 2024 года, когда он составлял около 54%.

Яна Вирченко, коммерческий директор ГК «Полис», указывает, что доля продаж квартир с отделкой доходит до 70%, хотя совсем недавно эта доля держалась на уровне 40%. «Это связано с тем, что большинство покупателей берут семейную ипотеку, и первый взнос чаще всего минимальный. Семьям с детьми нужна квартира, чтобы побыстрее заехать и при этом минимизировать расходы на оснащение. Поэтому зачастую выбирают квартиры с отделкой, чтобы включить всю сумму в ипотеку, а также преимуществом является мебель. "Покупай, заезжай и живи" — продающий слоган текущего времени», — делится она.

Вместе с возросшим спросом и предложением на квартиры с отделкой продолжает расти и стоимость данной опции. В зависимости от застройщика, класса проекта и типа отделки цена может варьироваться от 15–20 до 100–200 тыс. рублей за квадратный метр. В ряде случаев, когда отделка в сегменте de luxe выполняется под индивидуальные нужды покупателя, цена может достигать и 400 тыс. рублей за «квадрат». В среднем же по рынку эксперты сходятся на значениях в 30–50 тыс. рублей.

По словам эксперта по девелопменту и цифровой трансформации недвижимости Александры Офицеровой, стоимость отделки в сравнении с прошлым годом выросла на 8–10%. По данным основателя группы компаний «Кронунг» Филиппа Шраге, в эконом- и комфорт-классе произошел наиболее значительный рост цен: на 10–30%.

Среди главных причин роста себестоимости отделки и, как следствие, подорожания опции для конечных покупателей жилья эксперты выделяют давление инфляции, рост стоимости стройматериалов и строительных работ. Также эксперты говорят о дефиците квалифицированных специалистов, из-за чего на строительные бригады ложится больше обязанностей, растет заработная плата рабочих, а сроки работ увеличиваются.

Опция меблировки квартир от застройщика по-прежнему мало распространена в Санкт-Петербурге и остается нишевой. Господин Ефремов говорит: «Если в первом квартале 2024 года доля меблированных квартир составляла около 4%, то в январе — марте 2025-го — всего 0,1%. Как правило, речь идет о частичной комплектации: встроенные шкафы, кухни или кухонные гарнитуры. Полностью меблированные квартиры — редкость. Причина падения — в слабом спросе: по нашим наблюдениям, не более 3–5% покупателей действительно заинтересованы в меблированных лотах. Большинство предпочитает обустраивать жилье самостоятельно с учетом своих вкусов и бюджета».

Тем не менее некоторые компании продолжают продавать меблированное жилье. «Мы запустили в продажу квартиры с кухней. Пока остановились на студиях, так как это продукт по минимальной цене», — рассказала госпожа Вирченко.

Гендиректор компании «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов говорит: «Практика показывает, что именно финальная отделка приносит самые неприятные сюрпризы в виде роста цен на материалы. Поэтому застройщики ищут компромиссные варианты, при которых, например, сдают секции и отдельные корпуса — с отделкой и без. Или предоставляют клиентам возможность заказывать и выполнять отделочные работы на этапе строительства, незадолго до сдачи. Как правило, типовые технические решения выполняют сами (предчистовую отделку, white box и прочие варианты, когда клиенту остается сделать только финишную отделку)».

По данным господина Шраге, в некоторых жилых комплексах эконом-класса Санкт-Петербурга лоты с чистовой отделкой занимают до 90% и их число продолжает расти. В премиум-сегменте, наоборот, наблюдается снижение доли квартир с отделкой с 30–40 до 20–25%, здесь покупатели чаще выбирают индивидуальные решения.

«Мотиваций взять квартиру с отделкой много: желание въехать быстрее и прекратить платить аренду за квартиру, готовность первые годы жить в отделке от застройщика, минимизация затрат на ремонт и экономия времен. Особенно интересны квартиры с отделкой семьям с маленькими детьми: родители понимают, что дети так или иначе испортят ремонт, и готовы к тому, что его нужно будет через несколько лет освежить уже своими силами», — резюмирует господин Шраге.

Потребность клиентов в приобретении объектов с отделкой и даже с полной меблировкой явно растет. Им нужен конечный продукт, сразу заехать и жить.

И застройщики идут навстречу клиентам, увеличивая долю квартир с отделкой и с меблировкой, особенно если речь о квартирах под сдачу или апартаментах. Нередко учитывают запросы запросы на перепланировку, адаптацию квартиры еще на стадии строительства объекта.

Судя по данным агрегаторов новостроек в Петербурге по итогам I квартала 2025 года 61% из объектов в рекламе — с отделкой. Примерная стоимость в масс-маркете — от 25 до 45 тыс. рублей, но многое зависит от степени и качества отделки.

Потребность в отделке есть во всех сегментах, но по разным причинам.

В жилье эконом и комфорт класса люди хотят «отделку от застройщика», чтобы сэкономить на отделочных работах и побыстрее заехать.

При повышении класса отделка начинает играть несколько иную роль. В дорогих объектах наличие квартир без отделки по мере сдачи сильно ухудшает качество жизни тех, кто уже заселился. Наличие предчистовой отделки и тем более отделки более высокой стадии готовности - важнейший фактор комфорта и привлекательности объекта.

Растет важность чистовой — хотя бы сокращая срок ремонта. «Готовый продукт» с шумными и грязными работами на площадке сомнителен. Есть элитные объекты, сданные лет пять назад, где холлы, коридоры и лифты зашиты фанерой.

При этом чем выше класс жилья, тем сложнее попасть в потребности клиента. А «кастомизированную» отделку, даже базовую, выполнить под каждого клиента весьма непросто. Поэтому стремительно развиваются сервисы, направленные на взаимодействие клиента, проектировщика, дизайнера, строителя и поставщика материалов.

У застройщиков трудности с ремонтом возникают не только из-за того, что крайне сложно угадать с потребностями клиентов.

Первая проблема — высокая стоимость.

Вторая — ответственность застройщика за качество отделки. Именно поэтому введены изменения в законодательстве, снизившие штрафы, гарантийные сроки и уровень ответственности застройщика в целом.

Третья: отделочные работы необходимо производить в самом конце. А фиксировать стоимость приходится нередко за годы до реального проведения затрат.

Практика показывает, что именно финальная отделка приносит самые неприятные сюрпризы, в виде роста цен на материалы. Поэтому застройщики ищут компромиссные варианты, при которых, например, сдают секции и отдельные корпуса с отделкой и без. Или предоставляют клиентам возможность заказывать и выполнять отделочные работы на этапе строительства, незадолго до сдачи. Как правило, типовые технические решения (предчистовая отделка, Wite Box и прочие варианты кроме финишных) застройщики выполняют сами. Логично: застройщику сложно выбирать и угадать цвета стен и качество напольного покрытия. Клиент сам решает, какие финишные варианты отделки он будет использовать, а работы занимают относительно небольшое время.

В стрит-ритейл отделка тоже играет заметную роль

Кстати для инвесторов в стрит-ритейл (встроенные помещения) отделка тоже играет заметную роль. Если на объект не удается привлечь сетевых арендаторов, то выполнение ремонта повышает шансы на сдачу частным компаниям и индивидуальных предпринимателям. Для них это - важный фактор.

Отсутствие отделки в квартирах сказываются на сроках заселения домов: они явно увеличивается. Это в свою очередь приводит к тому что и системные сетевые арендаторы заходят в помещения в этих домах дольше и с меньшей охотой.

Так что при оценке инвестиционной привлекательности строящейся коммерческой недвижимости мы учитываем не только плотность населения, пешеходные потоки, конфигурацию помещений, уровень доходов населения но долю квартир с отделкой.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm) и КоммерсантЪ (https://www.kommersant.ru/doc/7757604)