Хотели как лучше… Немного статистики для полноты картины на рынке новостроек

Теперь даже этот фокус со статистикой не помогает увеличить объемы строительства.

По итогам 2024 года общий ввод снизился на 2%; в многоквартирных домах — на 13,8% (в декабре был прирост по сдаче квартир, но это именно локальный всплеск, а не тенденция).

И тренд на снижение объемов строительства проявится в ближайшее время еще сильнее. Чиновников еще сильно подвела статистика ввода ИЖС: в декабре показатели рухнули к цифрам годичной давности почти в четыре раза.

1 ноября 2024 года объем покрытия задолженности (соотношение привлеченных денег дольщиков и выбранных кредитов) — снизился до 76%. Год назад эта цифра составляла комфортные 90%.

И объем покрытия продолжит снижаться: продаж и денег дольщиков — меньше, темпы строительства (а значит и прирост выбранного проектного финансирования) застройщики сдерживать не могут. К тому же в декабре, на всплеске ввода жилья застройщики раскрыли рекордное количество эскроу-счетов — на 1,1 трлн. рублей. Проекты с максимальным покрытием денег дольщиков выбывают, а остаются те у которых кредитов выбрано больше, чем привлечено денег дольщиков.

Одновременно с ростом непокрытого долга, растет и базовая ставка кредитования по проектному финансированию. Средняя ставка по за год выросла до 8,8%. Получается сочетание двух мощных трендов: рост непокрытой задолженности с одновременном повышением ставок.

Кредитная нагрузка будет расти ускоренными темпами

Похмелье от льготной ипотеки будет очень непростым. Особенно с учетом прямой зависимости от проектного финансирования и запредельных ставок кредитования. Тройной удар. Объем строительства продолжит снижаться, несмотря на огромные затраты на льготную ипотеку. Застройщики сдерживают вывод новых проектов, запуская только те, которые невозможно отложить.

Парадокс: снижение объемов строительства — ложка меда в этой бочке дегтя. Рынок уверенно движется к дефициту предложения (и, когда-то — новому всплеску цен?).

Через полтора года выяснится, что нормального предложения почти не осталось, новых качественных проектов мало. Особенно в высокой стадии готовности. Строго по Черномырдину: «Хотели, как лучше, а получилось как всегда…»

P. S. Аналитический центр ДомРФ: В январе 2025 г. запущено строительство 2 млн. квадратных метров многоквартирного жилья. Это на 13% меньше, чем в январе 2024 г. Это минимальный объем запуска для января за последние 4 года. Предыдущий минимум был в январе 2021 г. – 1,3 млн. кв. м. Оценивать  динамику  только по одному месяцу не корректно, но это сигнал — подтверждение тренда на снижение запуска новых проектов. 

А между тем Минфин повысил возмещение банкам за выдачу льготных кредитов, в том числе семейной ипотеки, с 2 до 3%. Это повышает рентабельность банков при работе с льготной ипотекой. Ее низкий уровень как раз и привел к тому, что банки ввели компенсацию (до 19% от суммы кредита и выше) за выдачу «семейки».

Ждем ответной реакции банков. Посмотрим? достаточно ли будет повышения возмещения на 50%,  чтобы существенно снизить/отменить комиссию за выдачу. Вполне возможно, что есть и политическая договоренность: мы повышаем возмещение, а вы полностью (?) убираете комиссию.

Тогда получим еще один парадокс: объемы сделок и выдачи по семейной ипотеке вырастут. А вот цены на новостройки, в которые закладывались компенсация пойдут вниз.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm)