Итоги года: меньше господдержки — меньше рисков

Высказывались разные предположения; «Пригороду» ближе всего версия, высказанная девелопером Вадимом Новиковым: в сентябре-декабре 2023-го граждане отреагировали на резкий рост ключевой ставки и появление доходных депозитов. И на какое-то время перестали начинать строительство новых домов ИЖС.

Через год, осенью 2024-го, эта пауза обернулась спадом ввода. По федеральным данным, ввод ИЖС в РФ в четвертом квартале сократился вдвое… Добавим: возможно, мы недооценили специфику загородной аудитории. Здесь больше мелких предпринимателей, меньше служащих по найму… Полезны были бы специальные исследования, но их пока нет.

Договоры купли-продажи за январь: по жилым домам — 2017 сделок (как в прошлом году), по участкам - 6106 сделок, тоже вполне на уровне прошлогодних показателей (4866 в январе 2024-го, 6503 в феврале). И по квартирам — тоже все нормально: 2503 ДКП (в прошлом году в январе было менее 2 тысяч сделок).

Итак: по данным Росреестра в начале 2025 года областной рынок недвижимости демонстрирует абсолютно нормальные тренды. Дикие ставки по ипотеке перестали влиять на продажи, депозиты тоже. Осталась зависимость новостроек от льготной (семейной) ипотеки, но с этой «иглы» слезать придется долго.

В организованном сегменте (коттеджные поселки) ситуация тоже выглядит вполне спокойной. Хотя и с признаками спада. По данным экспертов КЦ «Петербургская Недвижимость», сейчас продажи идут в 248 поселках, объем предложения составляет 13,9 тысяч лотов. Год назад на рынке насчитывалось 330 поселков и 16 тысяч лотов. Это, конечно, не значит, что застройщики распродали несколько десятков проектов. Кто-то ушел из активной рекламы; эксперты почистили базу. Сегодняшняя цифра представляется более адекватной.

За год в коттеджных поселках зарегистрировано 7,4 тысячи сделок, на 18% меньше, чем в 2023 году. 86% — сделки с участками без подряда. Треть — по цене от 100 до 200 тысяч рублей за сотку.

Участки под застройку за год подорожали на 10%— от 325 до 356 тысяч рублей за сотку. Около 630 сделок — это продажи готовых коттеджей или участков с подрядом, в основном по цене до 20 млн рублей.

В элитном сегменте продано около 60 коттеджей, в бизнес-классе — порядка 25. В дорогом сегменте появилось всего 2 новых проекта, в общей сложности на 115 домовладений. (По элитной загородной недвижимости в ближайшее время мы опубликуем отдельный обзор).

В целом объем предложения за год сократился на 15% — до 13,9 тысяч лотов. Основную массу по-прежнему составляют участки без подряда — 9,1 тысяча лотов, 66%. Однако их доля несколько сокращается, в основном за счет выхода новых проектов и очередей с централизованной застройкой и таунхаусами.

Участники рынка придерживаются осторожных оценок. Сильных факторов роста на горизонте не видно, а риски есть: высокая инфляция, рост фонда оплаты труда… В такой ситуации сложно затевать долгие (по времени) проекты. Государство пока вроде бы не планирует каких-то заметных мер поддержки загородного рынка, да оно, наверное, и к лучшему.

Тревожный фактор: банкротство застройщика КП «Омакульма-Аннино» и очередной (уже четвертый?) скандал с подрядчиками. Теперь в фокусе внимания СК «МДМ» и «СтройИнвест»: недостроенные дома, невыполненные обязательства, уголовное дело. (См. здесь).

Напомним: ранее прошли обыски и аресты в компаниях «Летвуд», ЦКС, «Вудстоун». По Петербургу счет пострадавших уже на сотни, по РФ - на тысячи. В Татарстане гражданам, потерпевшим неудачу в отношениях с компанией «Таунхаусы и дома», обещают по миллиону рублей за счет бюджета. Это значит - проблема системная, помочь административными средствами не получится.

Осознание действительного размаха злоупотреблений может нанести ущерб имиджу загородного рынка в целом и дополнительно притормозить спрос.

Что говорят эксперты

 Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость»

— Вторичный рынок и сегмент строительства частного жилье вполне адаптировались к новым условиям. Несмотря на запретительный уровень ипотечных ставок и удорожание материалов, активность покупателей сохраняется на приличном уровне. Интересно, долго ли продержится эта тенденция. Казалось бы: рынок строительства индивидуальных домов тоже должен зависеть от льготной ипотеки. Но пока эта зависимость не просматривается.

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость» также подтверждают: резкое изменение условий (рост ставок) возвращают рынок к «заводским настройкам»: люди активно покупают участки, строят для себя; девелоперам строить на продажу — невыгодно и рискованно. В условиях неопределенности граждане будут тяготеть к самостоятельному строительству, по этапам. Так и считать проще, и меньше рисков.

Не уверен, что активность в загородном сегменте будет расти. Все-таки загородный дом - не предмет первой необходимости, поэтому, на мой взгляд, при высокой стоимости капитала этот рынок все-таки будет замедляться, а объемы ввода - плавно сокращаться. Что, впрочем, и происходило в последние месяцы 2024 года.

Для успешного старта коттеджного поселка в сегодняшних условиях важны, прежде всего, цена и транспортная доступность. Остальные настройки зависят от локации и от предпочтений потенциального покупателя. Сейчас все более важными становятся гарантии надежности, гарантии по срокам и качеству — от репутации до юридических, по договору.

Выиграют те, кто научится происходить индивидуальный продукт массовым способом.

Про обманутых клиентов: в многоквартирной застройке эту проблему удалось решить, не без сложностей для отрасли в целом. В загородном строительстве таких случаев будет становиться больше, особенно из-за периода льготной ипотеки. Не всегда такие случаи носят злонамеренный характер, иногда застройщик просто ошибся в расчете финансовой модели проекта. Это неизбежно, как болезни роста.

Алексей Баринов, руководитель направления «Коттеджные поселки» Группы «ФАКТ»:

— Полагаю, что на январь «перетекла» часть сделок, фактически заключенных в декабре. Если предположить, что это сделки декабря, тогда официальные цифры совпадают с нашей динамикой. Мы также под конец года зафиксировали рост продаж примерно на 20% относительно среднего по предыдущим трем месяцам.

Рост спроса в первой половине 2025 года относительно второго полугодия 2024-го можно прогнозировать благодаря сезонности и низкой базе. Состояние рынка также будет зависеть от ключевой ставки. А она, в свою очередь - от ситуации в СВО. Если дела пойдут позитивно, то к концу года можем ожидать и роста, за счет оттока средств с депозитов.

Что касается характеристик перспективных проектов, то, полагаю, что спрос будет полярным: самое доступное будут покупать больше. А в дорогом сегменте просто будет все стабильно. Если же сбудутся позитивные сценарии, то широким фронтом начнет расти все.

По новым проектам успех или неуспех будет определять вера покупателей в успешное окончание проекта и динамика строительства. Клиент будет смотреть на динамику готовности и бэкграунд застройщика. Дополнительно преимуществе — гибкие схемы оплат. Качество проработки продукта, проекта — также имеет значение

Что касается недостроев в сфере ИЖС, то это проблема системная. По разным прогнозам, пик будет в апреле-мае-июне этого года, когда увидим массовые просрочки по договорам, заключенным в первой половине 2024-го.

Ирина Королева, эксперт по загородной недвижимости ГК «Адвекс. Недвижимость»:

— Прошедший год 2024 в загородной недвижимости был не простым: повышение ставок, удорожание строительных материалов, повышение цен на работу по строительству.

Все это привело к сокращению ввода новых домов.

Но при этом в общем объеме ежегодного ввода с 2021 года (16814 домов), каждый год количество домов увеличивается и за 2024 год это уже 20900 домов.

Так же выросли показатели по покупке домов по договорам купли-продажи.  С 2022 года прибавка составляет на 5-7% ежегодно. Продажа участков с 2021 к 2024 году выросла на 40-50%.

Все это говорит о том, что интерес покупателей на покупку, постройку домов и участков на загородном рынке Ленинградской области возрастает, несмотря не на что.

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-ой Академии недвижимости»

Результаты по рынку Ленобласти в январе весьма порадовали. Практически все основные показатели восстановились по сравнению с концом прошлого года и соответствуют показателям января 2024 года. А по участкам и квартирам даже заметно выросли.

В то же время это вызывает недоумение. Например, в нашей компании показатели продаж за январь существенно хуже, чем в январе 2024 года.

Мы по-прежнему прогнозируем стабилизацию рынка и не видим факторов, которые бы могли его двигать заметно вверх.

В отношении новых проектов, которые выходят на рынок: чтобы привлечь внимание покупателей, помимо обязательных факторов (локация, транспортная доступность, инженерная обеспеченность, социальная инфраструктура) должны быть:

• Интересная цена;
• Предложение по длительной рассрочке до 5 лет, как минимум;
• Наличие внутри посёлка или на его границе каких-либо привлекательных моментов: озеро, река, в шаговой доступности - экоферма, конюшня и т.п.

Что касается недобросовестных подрядчиков и застройщиков, то надо понимать, что на них одновременно давит множество негативных факторов: потребительский терроризм; катастрофическая нехватка рабочей силы; крайне дорогие деньги; снижающаяся покупательская активность; сильно выросшие расходы на рекламу.

Мы прогнозируем, что процентная ставка еще долгие годы будет оставаться двухзначной. И перекредитоваться дешевыми деньгами в ближайшей перспективе не получится. Значит, мы будем наблюдать все больше банкротств, как среди крупных, так и среди мелких компаний. Мы считаем это системной угрозой рынку.

В наших поселках уже есть у подрядчиков, набравшего много подрядов, проблемы со сроками выполнения работ, в первую очередь из-за нехватки рабочих рук. Повлиять на ситуацию, можно только усиливая контроль со стороны заказчиков (собственников участков), а также со стороны управляющих компаний. Некоторые рекомендации, позволяющие минимизировать неприятности при работе с подрядчиком:

• Заказывать подряд только в аккредитованной в посёлке СК;
• Не строить дома бригадным методом, не имея генподрядчика;
• Использовать банковское эскроу-финансирование со стороны договора подряда.

Максим Хансон, руковоитель АН Isiders

— 2024 год надо поделить на две части: до 1 июля и после. Первая - активный рынок, вторая - с заметно сниженным спросом. Активность в дорогом сегменте в конце года - это, скорее, отложенный спрос.

Пока ставки по ипотеке были более-менее нормальные, кредиты использовались, в том числе при покупке ИЖС. Но это касалось относительно небольшого круга покупателей, на загородке ипотека никогда не была такой массовой, как в МКД. По статистике — 20-25% (в отдельных компаниях - больше). Рынок подстраивается…

Определенную роль играет все более заметное проникновение в загородные локации городской инфраструктуры: сервисы, кафе, магазинчики. Первый толчок дала пандемия; за ростом продаж пришла инфраструктура.

Вадим Новиков, девелопер КП «Оберег»

— В январе основные показатели загородного рынка скорректировались, показатели вернулись к нормальным значениям. Стабилизировались объемы ввода частных домов. Видимо, спад ввода ИЖС в конце года, и в области, и на федеральном уровне, был вызван реакцией граждан и мелкого бизнеса на резкое повышение ключевой ставки, стоимости кредитов и доходности депозитов.

Вероятно, многие приостановили или отложили планы по строительству ИЖС. Это касается и модульных домов, и каркасных с коротким циклом. Через год эта пауза обернулась сокращением ввода. Постепенно шок прошел. Часть застройщиков вернулась на рынок, однако, судя по всему, в 2025 году физлица и небольшие компании будут вводить ИЖС в меньших объемах, чем в 2024-м.

На загородном рынке присутствуют разные группы и разные слои населения. Порог входа пониже: человек, у которого есть 3-5 млн рублей, может приобрести приличный участок, а строительство дома отложить на потом. И строить поэтапно, не рискуя всей суммой сразу.  Ипотека на загородном рынке играет гораздо менее важную роль, чем на городском - это сужает спрос, но избавляет от части рисков.

Скандальные случаи с подрядчиками будут повторяться, пока банки в рамках ипотечной программы для ИЖС не введут нормальный, не формальный комплаенс, проверку подрядчиков. Надо серьезно проверять предыдущие объекты, текущие обороты, логистику предприятия, текущую кредитную нагрузку и т. д. Сейчас такие проверки проходят чисто формально, и аккредитация застройщика при банке ничего никому не гарантирует.

Если все же случится переход на эскроу-счета, то такая схема, с использованием кредитного финансирования строительства, будет надежнее, но дороже. Увеличится конечная стоимость объектов.

А параллельно будет существовать традиционная «артельная» стройка, со своими рисками, но более понятная большей части населения. Небольшие бригады, которые строят два-три дома, обычно по соседству друг от друга. Там, по крайней мере, даже если подрядчик сбежал, заказчик потеряет не всю сумму, а только часть. Мошенничество на загородке и стало расцветать, когда банки принялись выдавать чуть ли не всю сумму (или две трети) под условный фундамент. Но этот период, к счастью, был недолгим. 

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm) и Журнала Пригород (http://www.vprigorode.ru/news/2025-02-07/itogi_goda_menshe_gospodderzhki_-_menshe_riskov/)