Итоги Всероссийского жилищного конгресса

Осмысливаю прошедшие три дня Жилконгресса

Психологический уровень ипотечной ставки, при котором начнет оживляться рынок — 15-17%.

Любопытная идея — строить агентство недвижимости как ритейл систему. Сравнивать с торговой сетью и копировать подход. Как они рекламируются, как охватывают рынок.

Затраты большого классического агентства недвижимости на набор персонала выше, чем затраты на рекламу объектов.

Кортрос: за последние годы затраты застройщиков на проектное финансирование выросли в 5-7 раз. Если раньше доля проектного финансирования в структуре себестоимости составляла 5%, то по текущим финмоделям — 20% и выше.

Заходя в Москву и Петербург региональные застройщики нередко недооценивают риски, переоценивают перспективы и переплачивают за участки. Одновременно у них преимущество — могут делать качественный продукт с меньшими затратами.

Кортрос: вопрос трейд-ин актуален, в Москве сформирован собственный отдел. Запускали выкуп недвижимости, но при текущей цене заемного капитала не пошло. А мы (ПИА Недвижимость), кстати, продолжаем масштабировать свой сервис выкупа в рамках трейд-ин для застройщиков.

Приемлемый остаток нераспроданных квартир к моменту сдачи дома — 20-30%. Больше — очень нежелательно.

Агентства крайне озабочены ситуацией с рассрочками. С одной стороны — успешно продают новостройки с ее помощью. С другой — если клиент не справится и расторгнет договор, комиссию за привлечение клиента придется возвращать.

Кое-как удерживаем продажи, но оборотная сторона медали — многократное увеличение рисков:

• реализуем квартиры в ипотеку с повышением стоимости (касается и льготной ипотеки и понижения ставки за комиссию);
• рассрочка с неясными последствиями. При этом риски распространяются и на застройщиков, и на банки, и на покупателей, и на агентства, которым придется возвращать комиссию.
• пугающие предложения массово продавать квартиры в рассрочку на вторичном рынке. Каюсь, сам первый написал о таких кейсах с нашими клиентами. Но одно дело — разовые сделки и другое — когда системные агентства начинают качать эту идею. Нам еще массовых неплатежей, судебных разбирательств и арестов квартир не хватало по этому поводу.

«Этажи» здорово продвинулись в плане цифровизации сервисов. Электронная регистрация, удаленное подписание договоров и внесение задатков, коммуникации с партнерами через собственное приложение. Запускают предоставление электронных сервисов для других агентств, развивают оценочную деятельность.

Демография — одна из ключевых проблем.

Нехватка рабочей силы сдерживает рост отдельных отраслей. Застройщики, подрядчики и агентства стоят перед вызовом: кадры перетекают в другие сферы.

А убыль населения сдерживает спрос на недвижимость в долгосрочном периоде. Если ничего особо не строить, норма обеспеченности жильем и так вырастет.

Кто будет покупать, для кого строить? Малочисленное поколение 25-ти летних получит жилье в наследство, будут его продавать и покупать новое, современное. Но кому нужны будут хрущевки?

Выходов не много. Один из них — ставка на серебряное поколение.  В романе Достоевского старухе-процентщице было 42 года, сейчас — совсем не так. «Серебряные» готовы долго и результативно трудиться. Именно они будут драйвером спроса, будущие проекты должны ориентироваться на них. Будут появляться новые проекты и концепции в том числе на местах снесенных хрущевок.

Upd имелись ввиду не только те кто уже вошел в серебряное поколение (51-71 лет) но и те кто через 5-10 лет им станет.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm)