ПИА Блог — Детали — Итоговые данные по объему сделок на вторичном и первичном рынках Петербурга за прошлый год по версии Росреестра

Итоговые данные по объему сделок на вторичном и первичном рынках Петербурга за прошлый год по версии Росреестра

Детали

Особых сюрпризов нет. Но есть моменты, которые стоит дополнительно выделить.

Во-первых, опрометчиво (!) называл спрос на вторичном рынке слабым. Но смотрю на график по годам и понимаю, что число сделок в 2024 году всего на каких-то 20% уступает среднему уровню последних лет. Это при заградительных ставках и почти полном отсутствии рыночной ипотеки в последнем квартале. 

Мало того — посмотрите, как росло количество сделок от месяца к месяцу. В четвертом квартале рынок вообще показывает уровень прошлых лет, если не выше (9,5 тыс. сделок в среднем за месяц). Аномальный 2022 не считаем.

Резюмируем: ипотеки нет, а спрос есть. Точнее, не просто есть, а он все активнее. Вторичный рынок в который раз демонстрирует удивительную приспособляемость. В турбулентный период люди не спешат продавать, напротив — остаются во вторичной недвижимости и покупают. А еще при отключении льготной ипотеки часть сделок неминуемо перетекает на вторичку. Еще бы, при таких-то ценовых разрывах, а еще - новостройку надо ждать и делать стремительно дорожающий ремонт. И выделю дополнительный мощнейший фактор — обменные сделки. Только им можно объяснить аномальную динамику: ставки по ипотеке — вверх, и объем сделок — …тоже вверх!

Сделка с типовой «однушкой» / «двушкой» может запустить каскад из нескольких последующих сделок в цепочке. С новостройками так не особо получается, да? Судя по ежемесячному росту сделок, участники рынка весьма успешно восстанавливали навыки и постигали все прелести обменных сделок (как мы прогнозировали ранее). Навыки, утраченные в сытые времена низкой ставки и постоянно растущих цен: зачем заморачиваться с обменами, купим новую квартиру с помощью ипотеки и накоплений, переедем и неспеша продадим в прямой продаже старую квартиру.

В результате спрос устойчиво растет, и, что кране важно, — объем предложения поступательно снижается. По несколько процентов уже на протяжении полугода. А еще есть своя, сугубо питерская специфика, из-за которой рынок будет немного выпадать из общероссийских трендов. Но о ней ниже.

Продажи новостроек. Те, кто хоть как-то следит за рынком, знают, что продажи у застройщиков снижались: ломка с отказом от льготной ипотеки, снижение спроса, отрыв от цен вторичного рынка и т.д. Но взгляните на график продаж по годам — они устойчиво снижаются с 2019 года. И не факт, что из-за снижения спроса, скорее из-за снижения предложения. Объем жилья, находящегося в стадии строительства (по разрешениям на строительство) ежегодно снижается на 1 млн кв. м. с 2019 года. Сказывается политика администрации Петербурга.

Слабое предложение поддержит цены на новостройки в Петербурге. Жилья комфорт и бизнес-класса явно не хватит чтобы удовлетворить долгосрочный спрос. А ещё это дополнительный стимул для перетока спроса на вторичный рынок.

Итого. Пока наиболее вероятный сценарий - цены вторичного рынка начнут догонять новостройки. Поступательно, не быстро. Сокращение разрыва цен – главный показатель уровня здоровья рынка. До достижения приемлемых значений год-полтора. Но это не точно. Обязательно кто-то снова дернет какой-нибудь рычаг (ключевая ставка, инфляция, геополитические события) и будем снова корректировать прогнозы на ходу.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm)

Поделиться