К долгам по кредитам в ИЖС отнесутся с пониманием

В Ленобласти банки и власти взяли на контроль ситуацию с непостроенными частными домами

На рабочей группе по развитию ИЖС в правительстве Ленобласти власти и руководители финансовых институтов договорились, что банки рассмотрят возможность реструктуризации ипотек в проектах ИЖС при наличии уголовного дела в отношении подрядчика. Эксперты считают, что расширение механизма эскроу на загородное строительство — это, с одной стороны, необходимая мера, призванная навести порядок в этом сегменте, но с другой — искусственный барьер для добросовестных строителей.

C 1 марта 2025 года вступил в силу закон, распространивший механизм использования счетов эскроу на сегмент ИЖС, благодаря чему средства гражданина аккумулируются в банке на специальном счете и выдаются застройщику после сдачи объекта. Подрядчик в данном случае берет кредит в банке по льготной ставке под залог средств на счете. Если он не выполняет свои обязательства, все деньги возвращаются гражданину. 22 апреля ЦБ РФ опубликовал информационное письмо, в котором порекомендовал банкам оказывать поддержку заемщику в случае неисполнения перед ним обязательств подрядчиком (см. “Ъ” от 22.04.2025). Регулятор предлагает кредитным организациям использовать различные формы реструктуризации задолженности для недопущения ухудшения положения заемщика в связи с отсутствием залога в виде объекта ИЖС, перенос срока исполнения предусмотренных договором обязательств и даже частичное или полное прекращение долга в особых ситуациях.

Как ЦБ РФ рекомендует поступать банкам с обманутыми гражданами в ИЖС

«Фокус внимания сместился: эскроу решил проблемы в МКД, теперь на повестке — ИЖС с подрядом. Договорились: если в отношении подрядчика возбуждено уголовное дело, банки готовы идти навстречу — реструктуризация, отсрочка, замена подрядчика. Благодарю коллег за готовность работать с каждой ситуацией адресно», — сказал на совещании рабочей группы по развитию ИЖС в областном правительстве заместитель председателя правительства Ленинградской области по строительству и ЖКХ Евгений Барановский. По информации банков, в Ленобласти выявлено около 2 тыс. договоров строительного подряда с признаками отставания от сроков. Для уточнения ситуации организованы выездные проверки с участием муниципалитетов. По каждому проекту банки составят «светофор» рисков и передадут его в Госстройнадзор.

Когда в Ленобласти обратили внимание на загородные недострои

«Ъ-СПб» уже писал, что обманутые граждане Ленобласти, обратились за поддержкой к депутатам областного парламента (см. «Ъ-СПб» от 19.03.2025), а те, в свою очередь, обратили на формирующуюся проблему внимание губернатора региона Александра Дрозденко. В качестве превентивной меры, для того чтобы ситуация не приобрела остроту и масштабы решенной проблемы обманутых дольщиков в МКД, на упомянутой встрече рабочей группы поднимался вопрос об аккредитации доверенных строительных компаний в банках.

Генеральный директор ПИА «Недвижимость» Максим Ельцов полагает, что тренд на развитие загородного жилья в дальнейшем будет развиваться. «В стратегическом плане у страны есть огромная потребность в присутствии и распределении людей на больших отдаленных от городов территориях, потому что только таким образом эти земли можно контролировать, сохранять и максимально использовать их потенциал,— рассуждает эксперт.— Соответственно, переход на эскроу и усиление контроля со стороны государства в этой сфере — это и веяние времени, и насущная необходимость, потому что до сих загородное строительство представляет собой довольно хаотичный, бессистемный бизнес. Он нуждается в стандартизации, унификации процесса строительства. И переход на эскроу счета, с точки зрения наведения порядка в этом сегменте, жизненно необходим».

Но есть и минусы, не скрывает господин Ельцов. На загородном рынке все-таки существуют игроки, научившиеся хорошо работать и качественно строить. «Но далеко не все из них смогут перейти на эскроу-счета, потому что у них «полетят» финмодели, их документация будет не настолько качественной, чтобы отвечать идеальным требованиям банков. Очевидно, что рынок будет укрупняться», — дает оценку эксперт.

Управляющий партнер аналитического агентства «ВМТ Консалт» Екатерина Косарева думает, что практика внедрения эскроу на рынке ИЖС формирует другие условия рынка, особенно если практика перестанет быть добровольной. «Из положительных моментов для рынка отметим защиту интересов покупателей. С 2020 года, когда после пандемии начался бум спроса на загородное жилье, и до 2025 года более 3 тыс. семей пострадали от горе-строителей, а объем мошенничества превысил 30 млрд рублей», — приводит цифры аналитик. По ее мнению, компания, которая добровольно включится в программу, приобретет конкурентное преимущество перед тем, кто таких гарантий не предоставит. Госпожа Косарева прогнозирует также рост числа проектов, выполненных в срок: «Теперь это, прежде всего, в интересах строительных компаний и двигатель их развития».

Из минусов она называет то, что преимущество на рынке получат средние компании, которые одновременно ведут более десятка проектов. Это обеспечит непрерывный денежный поток. Зайти на рынок и получить заказы новым компаниям станет в разы сложнее: делать первые заказы некоторым фирмам просто не на что. «Еще одним негативным последствием станет рост риска кассовых разрывов. Сильнее обозначится и «нишевание». Компании, которая строит небольшие дома эконом-класса, физически не по зубам станет заказ на элитное жилье, даже несмотря на компетенции».

Введение эскроу повлечет и увеличение долговой нагрузки, продолжает представитель «ВМТ Консалт». Для реализации проектов нужны деньги, но сейчас кредитование бизнеса буксует из-за высоких ставок, а строительное дело предполагает высокую расходную часть (стройматериалы, работа, проектирование). Это искусственно ограничивает потенциал добросовестных строителей. Не исключает госпожа Косарева и возникновения потребительского экстремизма: «Заминки с подписанием документов, придирки и просьбы переделать, поиск мнимых и существующих недостатков — все это задержит выплаты».

Применение эскроу повлечет дополнительные расходы, в первую очередь для застройщиков ИЖС, предупреждает судебный юрист, эксперт по безопасности электронных сделок и сделок с недвижимостью Илья Васильчук. Но он считает, что до тех пор, пока применение экскроу не станет обязательным, серьезного влияния на рынок ИЖС он не окажет. Для реальной защиты покупателей необходимо либо покупать готовые дома под заказ, без предоплаты, либо более четко регламентировать этапы строительства и производить оплату только после подписания акта выполненных работ за каждый этап отдельно, полагает господин Васильчук. «По факту мы видим, что сейчас обманывают только тех клиентов, кто не проявляет достаточную осмотрительность при выборе подрядчика-строителя и не контролирует этапы строительных работ», — дает оценку судебный юрист.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm) и Коммерсантъ (https://www.kommersant.ru/doc/7738580)