Кризис или нет поводов для паники

Как меняется рынок жилья после снижения ключевой ставки

Осенью рынок недвижимости обычно оживляется. В 2025 году на это накладывается медленное, но все же снижение ключевой ставки — сейчас она 17%. А средневзвешенная рыночная ставка, под которую выдают ипотеки, — около 21,6%. Это все еще заградительные условия.

Девелоперы пытаются адаптироваться и стимулируют спрос — например, предлагают низкую ставку в первые годы ипотеки, чтобы ей заинтересовались те, кто надеется рефинансировать кредит, когда условия станут лучше. В такой схеме застройщик оплачивает банку недополученные доходы деньгами покупателя: примерно на эту сумму он увеличивает цену квартиры.

Прогноз ЦБ по средней ключевой ставке зависит от инфляции. Цель регулятора — прийти к инфляции 4% уже в 2026 году. При базовом сценарии ключевая ставка будет такой

• 2025 год — 18,8—19,6%;
• 2026 год — 12—13%;
• 2027 год — 7,5—8,5%.

Действовать слишком резко регулятор не может, чтобы не допустить нового витка роста цен из-за более доступного кредитования, перетока денег с депозитов и возможного ослабления рубля. Кроме того, с 2026 года повысят НДС с 20 до 22%, что, по разным оценкам, добавит 1,5% к росту цен на горизонте полугода. ЦБ еще может изменить прогноз ставки, но в любом случае она не перестанет быть двузначной до 2027 года.

Эксперты считают, что осенью идет сезонный всплеск интереса со стороны покупателей, но системных подвижек ждать не стоит, пока ипотечные ставки не снизятся до приемлемых.

Застройщики подогревают клиентов скрытыми формами дисконта: субсидированной ставкой, бонусами и рассрочками, хотя к последним ЦБ относится крайне негативно. Поэтому номинально цены на том же уровне или растут, а вот реальная стоимость немного снижается

​

Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА-недвижимость»

На рынке общая нервозность от непонимания ситуации

Фактор сезонности перестал быть значимым, и рынок теперь больше зависит от других факторов: изменения ключевой ставки, инфляционных ожиданий, геополитических событий или новых инициатив по льготной ипотеке. На рынке — у застройщиков, банков, продавцов и потенциальных покупателей — есть общая нервозность от непонимания ситуации и сложности долгосрочного планирования.

Застройщики снижать цены не будут: у них сильно выросла себестоимость и кредитная нагрузка. Средняя проектная ставка финансирования уже 10,5%. ​На эскроу-счетах более 6,9 трлн рублей​: застройщик и в конечном счете дольщики платят за это проценты.

Что касается показателя распроданности жилья, он держится около 32%. ​По динамике выглядит нормально — сильно не ухудшается. Но это средняя температура по больнице, и важно смотреть на структуру распроданности, а она неоднородна. Например, по Краснодару и Ленинградской области показатели заметно слабее. Это свидетельствует о накоплении дополнительных рисков в этих регионах, и за ситуацией нужно пристально следить.

На вторичном рынке уже более года интенсивно снижается объем предложения. Кто хотел продать квартиры, уже это сделали, и, например, ушли в депозиты. Другие, кто хотел улучшить жилищные условия, взяли паузу. Многие брали текущее жилье в ипотеку под 8—9% или по льготной ставке, а чтобы расширить жилплощадь, нужно перекрывать все новым кредитом, а ставка запретительная.

Есть редкие сделки с ипотечными покупателями, но они берут кредиты на небольшую долю стоимости квартиры, 20—30%, и планируют досрочное погашение.

Рынок вторички в фазе ожидания. Это подтверждается и тем, что объем предложения жилья в долгосрочную аренду заметно вырос от года к году. Многие продавцы отложили продажу и стали сдавать квартиру, чтобы переждать.

У меня ощущение, что вторичный рынок находится в состоянии сжатой пружины. Объем спроса, скорее всего, будет добавляться, потому что дальнейшее снижение ключевой ставки и повышение инфляционных ожиданий простимулирует людей выходить из депозитов и покупать квартиры. За увеличение спроса больше факторов, чем за увеличение предложения.

Отсюда понимаем, что в среднесрочной перспективе, если не будет серьезных потрясений, мы увидим поступательный рост цен на вторичном рынке. Это будет благотворно с точки зрения сокращения дисбалансирующего разрыва цен вторички и первички. Постепенно рынок будет приходить в норму.

Что с продажами и ценами

В январе — августе застройщики продали 14,4 млн квадратных метров жилья, что на 17% меньше, чем годом ранее. В денежном выражении продажи снизились на 8% год к году. Таким образом, рынок значительно просел в метраже, но меньше в деньгах, что уже намекает на рост цен.

В массовом сегменте жилья, который более чувствителен к льготной ипотеке, продажи просели еще сильнее — на 19% год к году. В бизнес- и элит-классе — спад на 7%. При сохранении динамики к концу 2025 года продажи в денежном выражении могут составить 4,4 трлн рублей, что на 6,4% ниже показателя 2024 года

​

Станислав Иванов, руководитель управления продаж экосистемы недвижимости М2

Микротенденция рынка — рефинансирование

Сейчас люди очень избирательны и аккуратны — падение ключевой ставки даже на три процентных пункта не дает резкого роста продаж. Скорее это влияет на вклады. Но если говорить про микротенденции рынка, маленький, но все же рост мы видим, хотя и избирательный — это рефинансирование.

В августе число заявок на рефинансирование ипотеки на платформе М2 выросло на 83% в сравнении с июлем. В сентябре этот показатель продолжил расти, динамика к августу составила 23%. Снижение ключевой ставки позволяет людям рефинансировать ипотеку, взятую под 24—27%, и уменьшить ставку на семь-восемь процентных пунктов. Но это происходит не во всех случаях в текущих условиях рынка: как правило, банкам невыгодно снижать ставку клиентам, поэтому те идут в другой банк.

Несмотря на снижение ключевой ставки, основной портрет заемщика за последние два-три года остается таким же. Это женщины 35—47 лет с высшим образованием и в браке. Они чаще берут первичку — квартиру, где можно использовать семейный капитал.

В августе на рынке наблюдалось оживление: продано 2,1 млн квадратных метра, что на 3% больше показателя июля и на 28% больше, чем годом ранее. А в денежном выражении — на 5% больше, чем в июле, и на 42% к августу прошлого года. Такой результат можно связать со снижением ключа и оживлением ипотечных выдач по рыночным программам: за месяц выдано 26 тысяч кредитов на 63 млрд рублей — выше показателей июля на 8% по количеству и на 12% по объему.

Цены на жилье в 2025 году медленно ползут вверх: с января по сентябрь новостройки в среднем по стране подорожали на 2,99%, вторичка — на 4,22%. Это гораздо меньше инфляции, которая на сентябрь оценивается в 8,1% годовых.

​Получается, в реальном выражении жилье подешевело, а цены охлаждаются — просто этот процесс замаскирован.

Как ведут себя застройщики

Из-за снижения ключевой ставки застройщики воспрянули духом и немного повысили цены или как минимум уменьшили скидки. А покупатели, похоже, начинают снимать подросшие за год накопления и нести их на рынок ​— видимо, старые вклады закончились, а открывать новые под 13—14% годовых уже не все готовы.

Но спрос все равно падает, и девелоперы сократили запуск новых проектов. Это закладывает мину под будущий рынок — после 2027 года. С января по август 2025 года запуски новых проектов снизились на 19% год к году: 24,6 млн квадратных метров новостроек против 30,3 млн годом ранее.

​Снижение строительной активности зафиксировали в 58 субъектах. Хотя в некоторых крупных регионах объем новых проектов вырос: например, в Санкт-Петербурге — на 48% к аналогичному периоду 2024 года, в Ленобласти — на 40%, в Красноярском крае — на 39%.

Власти видят эту тенденцию и обеспокоены

​падением выдачи разрешений на строительство — на 20% с начала года к аналогичному периоду 2024 года. Такого снижения не было последние пять лет. Все это может привести к резкому падению ввода жилья через два-три года и закономерному всплеску цен.

По многим строящимся проектам сорваны сроки — на лето 2025 года они продлены по 1,4 тысячи проектов. Застройщикам это дает гибкость без последствий: мораторий на неустойки за срыв сроков продлен до конца 2025 года. А страдают от этого больше всего дольщики.

В начале 2025 года Центробанк провел стресс-тестирование портфеля проектного финансирования совместно с банками ​и подтвердил, что большинство застройщиков сохранит финансовую устойчивость в 2025 году, а строящиеся объекты будут завершены.

Чем грозит гигантский разрыв между первичкой и вторичкой

Главная ценовая драма рынка — в колоссальном разрыве между первичным и вторичным жильем. В начале года спред ​в городах-миллионниках по стране был 33%, а в конце лета — 34%

Некоторые эксперты считают, что разрыв цен в Центральной России достигает 80%, а на Северо-Западе — около 57%. А на Северном Кавказе он минимален — около 12%, что связано с особенностями локального рынка

Ситуация понятна: первичку подпитывают дешевые ипотеки, например семейная под 6%. А заградительная рыночная ставка убивает спрос на вторичке. Цены на новостройки значительно оторвались от реальных доходов населения. Так, в 2020—2023 доступность жилья достигла десятилетнего минимума. Средний рост зарплат по темпам был сопоставим с динамикой цен на вторичку — 71 против 77%, но не с разогретой льготными программами первичкой, которая прибавила 111%.

Семейная ипотека продлена до 2030 года. Более того, законодатели рассматривают возможность ввести гибкую систему ставок по семейной ипотеке, однако окончательное решение еще не принято, и идет поиск компромисса.

Это также может повлиять на спрос в сегменте новостроек. А если наложить на это возможный дефицит новостроек к 2027 году, спред может увеличиться еще. И пока ключевая ставка не снизится до приемлемых 10—12%, ждать восстановления баланса не приходится.

Все это чревато надуванием пузыря, перекосом инвестиционных потоков и в конечном счете ростом социальной напряженности. Некоторые ​считают, что нужно постепенно сворачивать льготные ипотеки, разрабатывать меры поддержки вторичного рынка и развивать сегмент арендного жилья.

Ольга Минайкина, риелтор

Все понимают, что ставка опускается

Основная проблема рынка — мало хороших квартир в продаже. Например, продаем квартиру и нужен встречный вариант. Если не брать локации, где строится и сдается много новостроек — в Петербурге это Мурино, Бугры, Каменка, — подобрать встречку сложно. Потому что в продаже в разы меньше квартир, чем было когда-то.

Продавцы делятся на тех, кто хочет продать, и тех, у кого это не конечная цель. Но представители даже первой категории стали более занудными и тяжело торгуются. Особенно теперь, когда все понимают, что ставка опускается, а Новый год совсем на носу по меркам рынка недвижимости.

Более-менее торгуются те, кому продажа нужна по семейным обстоятельствам: развод, свадьба или наследство. А те, кто продает, чтобы выпрыгнуть из инвестиций в новостройку или перепрыгнуть в другое жилье, таких с места не сдвинуть: им нечего купить.

Сейчас идет большой поток сделок по покупке. Если говорить про Петербург, бюджет примерно 4,5 миллиона, иногда больше. Берут студии за КАД в пешей доступности до метро и сдают за 30 000 ₽ в аренду плюс-минус.

Если смотреть продажи за лето, основная масса покупателей была с наличными, это 80%, бюджет около 4,5 млн рублей. Были и те, кто покупал за 24 миллиона наличными. Когда ключевую стали снижать, начали брать ипотеку, но это маленькие суммы — 1,5—3,5 млн при среднем платеже 30 000—50 000 ₽ в месяц.

Чего ждать до конца 2025 года и когда выходить на сделки

Рынок недвижимости на переломном этапе. Есть все предпосылки для дальнейшего роста цен на новостройки. Предложение сокращается, а спрос растет из-за снижения ключевой ставки и, соответственно, ипотечных ставок.

Часть денег с депозитов идет на рынок, хотя эксперты и полагают, что эта часть незначительная. С 2026 года планируется увеличить НДС, а также резко снизить порог для компаний на УСН, по достижении которого они могли не платить этот налог. Все это означает серьезные проблемы для небольших и средних подрядных компаний, которые и составляют основу любого строительного проекта. Все эти затраты они переложат в цены на свои услуги, а значит, это увеличение будет и в цене квартир.

Некоторые аналитики прогнозируют, что рост цен на новостройки в 2025—2030 годах в разы опередит инфляцию. Некоторые эксперты до Нового года ждут номинального роста стоимости новостроек на 7—8%, особенно на однушки. ​Но за счет индивидуальных скидок и акций от застройщиков фактические цены сделок могут быть даже ниже, чем в начале года.

Есть и более консервативные мнения. Например, что начавшееся снижение ключевой ставки может подморозить рынок недвижимости. Это психологический момент: когда ставки повышают, есть риск, что они станут еще выше, и люди бросаются брать кредит даже под высокий процент. А когда снижают, напротив, ждут дальнейшего падения

Ильдар Хусаинов, основатель и руководитель компании «Этажи»

Катастрофы на рынке жилья не произошло

Если не обращать внимания на всплеск в июне 2024 года, вызванный изменениями параметров семейной ипотеки, рынок прошлого и текущего годов сопоставим. Как только в этом началось снижение ключевой ставки, мы стали фиксировать рост сделок на вторичное жилье — примерно на 15—20%. Этого недостаточно для активного рынка в любом случае, но объем предложения постепенно увеличивается и какой-то катастрофы на рынке жилья не произошло.

Если говорить о новостройках, продажи снизились, хотя за последние два-три года началось много новых строек. Это привело к существенному снижению показателя покрытия эскроу-счетов — до 70% по некоторым регионам.

Дисбаланс между стройкой и продажами явно есть, но объемы по сравнению с предыдущими годами в норме — косвенно это можно увидеть в ценах. Если бы всем хватало объемов и в экономике была диспропорция, цены бы упали, но этого не происходит. Наоборот, в 2025 году стоимость жилья выросла, а в 2024 году был прирост к 2023 год.

То же касается и вторичного жилья, где цены хотя и незначительно, но повысились. Поэтому нельзя сказать, что сейчас критический момент и спроса совсем нет. Также рынок спасли сделки без ипотеки — цифры по ним сопоставимы с показателями прошлого года и чуть уступают числам 2023 года. Многие девелоперы пока удерживают цены, но увеличивают затраты на рекламу и маркетинг недвижимости, чтобы продать подороже. То есть спрос и предложение не всегда совпадают, но это решается не через снижение цены, а через усиление маркетинга. Чтобы обеспечить прежние темпы продаж, застройщики дают больше рекламы. Если это будет продолжаться, исключать снижение цен нельзя.

Рынок реагирует на инфляцию и ставки по ипотеке. Цены растут примерно на 0,3—0,4% в месяц, что примерно соответствует инфляции 6—7% в год. Если во втором полугодии ипотечные ставки будут выше 15—16%, возможно падение цен на вторичное жилье. Но если ставки снизятся до 13—14%, снижение маловероятно.

По новостройкам все сложнее: они поглотили весь спрос. Если вдруг рынок вторички начнет резко развиваться, часть покупателей может перетечь с рынка новостроек на готовые дома, которые сейчас доступнее. В таком случае корректировка цен больше 10% возможна, но верится в это с трудом.

В целом рынок сейчас балансируется, резкого кризиса нет, а цены на жилье будут зависеть в первую очередь от ипотечных ставок и общих экономических условий в стране.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm) и Журнал Т-Ж (https://t-j.ru/realty-autumn-2025/)