Начало: разбираемся с новой реальностью... без льготной ипотеки

Один из главных вопросов ближайшего времени: как повлияет ограничение льготной ипотеки на вторичный рынок? Многие продавали вторичку чтобы купить новостройки с низкой ставкой. Теперь поводов спешить с продажей меньше. Зато интерес застройщиков к программам трейд-ин наоборот растет. А еще внимание покупателей неизбежно было направлено на новостройки — низкий платеж был важнее цены.

Интересно, будет ли заметен переток спроса на вторичку и апартаменты?

Upd: внимательные читатели задали вопрос откуда на вторичке «низкая ставка». Надо было написать чуть подробнее. Это про низкую ставку 8-12% на вторичном рынке, которую брали до повышения ключевой ставки и по ценам заметно ниже текущих. Подушка безопасности рынка готового жилья.

Около 80% объектов, выставленных на вторичном рынке жилья Петербурга — «балласт». По ним либо совсем нет звонков, либо низкий уровень интереса без шансов на продажу.

Обобщенный портрет таких объектов:

• Это как раз 80% квартир, которые дороже аналогов-конкурентов.
• Число ежедневных просмотров на ЦИАНе менее 50 в день.
• Находится в рекламе от двух месяцев и более.
• Специфическая история изменения цены: либо стабильно высокая (без изменений), либо хаотично меняется (возвращаясь на прежний уровень), либо снижается недостаточно интенсивно, что поймать реальный спрос.

Какое-то новое прочтение. Правила Парето для рынка жилья, вам не кажется?

А дальше широкий перечень практических следствий:

• 80% продавцов и агентов считают, что спроса совсем нет.
• Те у кого нет острой потребности в продаже часто снимают объекты - логично, спроса-то нет.
• При выставлении новых объектов ожидания агентов и собственников завышены — ведь большинство объектов выставлено дороже, и так далее.

Одна из главных интриг: что будут делать застройщики в условиях сокращения льготной ипотеки.

Что имеем на сегодняшний день:

• Программа ипотеки с господдержкой (под 8%) завершена. Это более 20% прежнего спроса;
• Новые параметры семейной ипотеки пока не утверждены. Она на стопе. Это 40% спроса;
• Лимиты по IT-ипотеке (та что под 5% с суммой кредита до 18 млн руб.) остались у считанного количества банков.

По сути, пока имеем приостановку льготных программ.

Посмотрим какой арсенал инструментов есть у застройщиков для поддержания спроса

1. Снижение цен. Сторонники дефолтного апокалипсиса и «моментального снижения цен на 20%» регулярно высказывают свою аргументированную позицию в комментариях.

Я предполагаю, что застройщики будут давать точечные скидки. В ход пойдут разовые акции на отдельные пулы квартир, возможно — индивидуальное согласование цен сделок под конкретных клиентов отдельным квартирам.

По опыту первых месяцев после СВО, массовое снижение цен в рекламе приведет к цепной реакции и потерям маржи. Рентабельность не заоблачная (https://t.me/yeltsovm/1165), есть обязательства по минимальным ценам сделок перед банками, высокая наполненность эскроу-счетов (позволяет выждать несколько месяцев точно).

2. Следующий инструмент — конечно же рассрочки. Из плюсов: рассрочка позволяет продавать в отсутствие ипотеки.

Минусов прилично. Длительную рассрочку, особенно на 2-3 года после сдачи дома, застройщики по базовым ценам давать не будут (при цене капитала в 20% годовых это расточительство). Многие клиенты будут оформлять рассрочку с расчетом перехода в обычную ипотеку, «когда ставки понизятся». Но чем дальше, тем менее понятно, понизятся ли ставки, одобрят ли банки кредит и что будет с ценами таких квартир от застройщика/на рынке переуступок/вторичном рынке.   Именно поэтому и застройщики, и особенно (!) банки считают таких покупателей наиболее рискованными.

Расторжений по таким договорам действительно много: вроде и продажи есть, но деньги по графику не поступают да к тому же надо решать ситуацию с покупателем, который перестал платить. Кстати: квартиры в уже сданных корпусах или близкие к сдачи становятся проблемным продуктом: по ним невозможно дать длительную рассрочку.

3. Следующий обязательный элемент поддержки спроса — траншевая ипотека. У покупателя будут минимальные платежи на этапе строительства, а переход к полноценному кредиту и полному платежу — в момент сдачи дома.

Инструмент пользуется как повышенным спросом, так и пристальным вниманием Центробанка. Есть очевидные риски, сопоставимые с рассрочкой. Сложно прогарантировать, что намерения и возможности заемщика не изменятся к моменту сдачи дома. Предстоят игры в «кошки-мышки» — разработка банками и застройщиками новых схем и их запрет/ограничение регулятором — продолжатся.

4. Еще один инструмент — старая добрая субсидированная ставка, позволяющая понизить ставку за счет выплаты комиссии банку. Как на срок в 1-5 лет, так и на весь период кредитования.

Плюсы — низкая ставка и посильный платеж. Минус — чтобы снизить рыночную ставку на весь срок кредитования на 3%, надо заплатить комиссию порядка 10% от суммы кредита.

А она, как правило, перекладывается на покупателя. Очевидно, что ЦБ будет категорически против дальнейшего повышения цены. Комиссия для застройщика довольно высокая, при том, что минимальная ставка в 14% (при рыночной в 17%) будет не сильно привлекательной для покупателя. Особенно, когда вчера она была 6-8%.

Кроме того, успех схемы во многом основан на предположении что через два-три года ставка снизится. Дальше — те же вопросы, что и выше.

Эти и другие механизмы будут активно использоваться, но они лишь частично компенсируют потерю спроса. Сколько ни изобретай, обойти постулат «спрос = ипотека = действия государства» особо не получится.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm)