Рынок аренды переживает период высокой турбулентности

С началом СВО рынок аренды вошел в непростой период, обострившийся с момента мобилизации: много квартир (по разным причинам) освободилось и предложение резко выросло.

Рынок аренды очень чувствителен, он первым моментально реагирует на серьезные внешние и внутренние изменения. Легко заключить договор, легко расторгнуть, цена вопросы несравнима с покупкой.

Так сформировался переизбыток предложения. А потом весь 2023 год он постепенно «съедался», рынок восстанавливался. В январе 2023 года в Петербурге предлагалось 13,8 тыс. объектов (по ЦИАНу). А последние 3 месяца предложение колеблется вокруг 3,5 тысяч. Похожую динамику наблюдаем и на «Авито», и на «Яндекс Недвижимость».

Более того «сломался» многолетний тренд, когда летом вариантов становилось больше: люди переезжали на дачи, рынок затихал. Сейчас предложение близко к историческому минимуму.

Дефицит предложения неизбежно привел к росту цен, самому заметному на фоне последних 3-4 лет. При этом обязательно надо отметить, что подорожала аренда жилья комфорт- и бизнес- класса. Элитный сегмент живет своей жизнью.

Один из важных факторов — восстановление и увеличение спроса. В Петербурге увеличилось производство, восстановились торговля и общепит — выросла потребность в съемном жилье.

Дальше — следим за руками — механизм «ипотека вместо аренды» сломался и, похоже, надолго. Те, у кого раньше был выбор: купить свое или снимать чужое — теперь его лишились. Ипотечные платежи несопоставимы с арендными. Люди вынуждены снимать.

Но есть еще один важный стратегический фактор: значительная доля квартир, которые раньше сдавались в «долгосрок», переводится в посуточную аренду. Туризм растет: посуточные квартиры успешно конкурируют с гостиницами и апартаментами. На рынке сформировался пул УК, которые успешно управляют арендным квартирным фондом, повышая доходы собственников.

Характерный пример — всплеск предложения в долгосрочную аренду сразу после новогодних каникул. Праздники кончились — «долгосрок» вырос. (В слабый сезон нет смысла сдавать на сутки).

Фактор посуточной аренды — проблема не только Петербурга и городов России. Не случайно развернулась масштабная борьба с сервисом Airbnb. В Турции ввели запрет на краткосрочную сдачу без лицензии. Барселона борется с «овер-туризмом» и с 2028 года планирует отменить лицензии на краткосрочную аренду жилья. Туризм одновременно поддерживает местную экономику и создает проблемы с жильем для местных жителей. Идет поиск нового баланса интересов.

Полагаю, и в России власти в ближайшее время озадачатся регламентированием посуточной аренды. Апрельская версия закона о краткосрочной аренде никакой ясности не внесла: сдавать можно, но не в ущерб интересам соседей — обтекаемые формулировки и все на усмотрение суда! Кстати, с новыми повышенными пошлинами судиться желающих станет меньше.

Осенью произойдет очередной (сезонный) всплеск спроса: вернутся студенты, предложение еще сократится, а ставки еще вырастут. Проблемой снова займутся на федеральном уровне. В выигрыше окажутся апартаменты — они-то как раз не подпадут под регламентацию и идеально подходят под гибкое чередование долгосрочной и посуточной аренды.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm)