Тренды в торговой недвижимости

Почему покупают коммерческую недвижимость с доходом в 7-9% при депозитах под 20%? Специально опрашивали каждого интересанта и реальных покупателей. Общая логика: не готовы размещать в банках все свободные деньги, опасаются резких негативных событий, которые не позволят снять деньги с депозита и вернуться в недвижимость.

При этом среди покупателей преобладают не системные/профессиональные инвесторы, а те, кто стремится разместить деньги в надежные консервативные активы с небольшим, но твердым доходом. Например: продали дорогую квартиру (не единственную,), которая плохо сдавалась. Пристраивают вознаграждение/крупные доходы. Есть предприниматели, не связанные с недвижимостью, которые формируют консервативный/пенсионный фонд с постоянным доходом.

Тех, кто пользуется кредитами очень мало. Покупают как раз не свои. Опытные инвесторы в большинстве своем заняли выжидательную позицию. С откровенным любопытством изучают покупателей. Хорошие объекты с некогда привычной доходностью в 10% и выше найти сложно. Ждут.

Приток покупателей при почти неизменных ставках аренды разогнал цены и снизил доходность. И это долгосрочный тренд. Впору задумываться о новых вариантах инвестирования.

Интересная картина на рынке отдельно стоящих торговых зданий

Долго работала концепция: покупка участка (преимущественно в Ленобласти) — строительство объекта — сдача какому-нибудь «якорю» сетевику — продажа готового бизнеса.

Теперь все чаще видим, что компании, которые занимались таким бизнесом, испытывают сложности в продаже объектов. Снижают цены. В нашей закрытой базе скопился приличный пул объектов с доходностью близкой к 10% и выше, с хорошими сильными арендаторами. Но распродаются они не быстро. Более того, заметные игроки этого сегмента предпочитают продавать подготовленные участки, не выходя на этап строительства. Здание, даже с арендаторами, продать труднее. Хотя доходность и окупаемость выглядят привлекательно. Но покупатели (см. типовой портрет выше) склонны выбирать более привычные, красивые и понятные встроенные помещения на проходных улицах в Петербурге, хоть и с явно меньшей доходностью.

Ну и, справедливости ради, отмечу, что риски покупки отдельно стоящего здания в Ленобласти выше: при потере арендатора сложно найти альтернативу, есть подводные камни с назначением и границами участков, а еще — эксплуатационные расходы отдельного здания могут принести пренеприятный сюрприз.

Фактор риска при покупке отдельного торгового здания: появления аналогичного объекта по соседству.

Фактор конкуренции (в том числе будущей) чрезвычайно важен. Причем и для встроенных, и для отдельно стоящих торговых объектов.

Характерная ошибка: покупатель, как правило, внимательно смотрит на сам объект. Если «встройка» — смотрят на сам дом, на количество жителей. Упуская из вида куда более важные параметры: пешеходный трафик, плотность окружающей застройки и количество жителей в квартале/микрорайоне.

Само помещение может быть в небольшом неприглядном доме, но за счет окружения будет востребованным.

Есть локации, в которых коммерческие помещения выглядят очень привлекательными: витринные окна, высокие потолки, хорошие планировки. Но сам квартал — малоэтажный с низкой плотностью населения, а если еще первые этажи нашпигованы торговыми помещениями — со сдачей будут сложности, а ставка аренды — низкой. Для жизни такой район лучше, а вот коммерческая недвижимость явно эффективнее работает в плотно застроенных кварталах, например, в западном Девяткино, с домами до 21 этажа и выше.

Возвращаясь к исходному тезису: важно учитывать насыщенность локации конкурентами, принимать во внимание количество «коммерции» в ближайшем окружении. Как в настоящий момент, так и в будущем.

Есть районы, где в принципе не предусмотрены разнообразные коммерческие помещения и объекты на первых этажах. В хрущевских микрорайонах, в кварталах с «кораблями» таких помещений заведомо мало. Поэтому в 90-е и «нулевые» квартиры в первых этажах активно переводили в нежилой фонд. Или лепили пристройки. И там даже самое корявое торговое помещение можно сдать по высоким ставкам.

Еще кейс: помещение на проходной улице, с витринными окнами, но на другой стороне — парк. Вроде бы плюс, но с учетом отсутствия домов на противоположной стороне пешеходный поток, с значит и ставка будут существенно ниже.

В условиях перенасыщения коммерческими помещениями начинается корпоративный каннибализм, когда конкурирующие сетевые арендаторы открывают «точки» в одном доме, перебивая друг у друга трафик. Это неизбежно сказывается на ставке аренды, а значит — и на цене помещения.

Именно поэтому при оценке объекта его окружение не менее важно, чем технические параметры самого объекта.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm)