Вторичное жилье движется к росту

Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в декабре составила 148 тыс. руб. за кв. м, прибавив к ноябрю на 0,6%. Такие данные приводят в «ЦИАН.Аналитике». Темп прироста ускоряется: в ноябре он оценивался в 0,4%.

В «Яндекс Недвижимости» отмечают, что среднее значение для городов-миллионников за месяц выросло на 0,2%, до 135 тыс. руб. за кв. м. Год к году показатель прибавил 6,1%.

Согласно «Этажам», в России в целом стоимость вторичного жилья сейчас 127,1 тыс. руб. за кв. м, на 0,4% больше, чем в ноябре. В «Авито Недвижимости» отмечают, что средняя цена 1 кв. м составляет 133,5 тыс. руб., лота — 7,6 млн руб. За месяц показатели выросли на 1% и 2% соответственно.

Заметнее всего средняя стоимость вторичной недвижимости за месяц, согласно «ЦИАН.Аналитике», выросла в Нижнем Новгороде — на 2,7%, до 157,8 тыс. руб. за кв. м. В «Этажах» отмечают увеличение на 1,1% в Самаре, до 118,9 тыс. руб. за кв. м. Одновременно в Тюмени значение снизилось на 0,6%, до 121 тыс. руб. за кв. м. В Санкт-Петербурге, по подсчетам «Яндекс Недвижимости», «вторичка» подорожала за месяц на 0,2%, до 206 тыс. руб. за кв. м.

В Москве, согласно «ЦИАН.Аналитике», средняя стоимость вторичной недвижимости сейчас 341,1 тыс. руб. за кв. м. Значение остается стабильным: за месяц оно выросло на 0,6%, за год — на 1,6%.

Директор направления «вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома говорит, что 83% сделок в городе в ноябре прошли со скидками, средний размер которых 5,9% от первоначальной цены. Годом ранее значения составляли 5,3% и 72% соответственно. На рынок, по его мнению, с одной стороны, влияет недостаток высоколиквидных объектов, с другой — инфляция, которая не способствует снижению заявленных цен.

Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов говорит, что за месяц активность пользователей на площадке сократилась на 5%. Но это во многом обусловлено сезонностью из-за приближающихся новогодних каникул, замечает он. Фактический спрос эксперт считает относительно высоким: в ноябре количество заключенных договоров купли-продажи в Москве и Санкт-Петербурге было на 10–15% выше фоновых значений последних двух с половиной лет. На это указывает и сокращение предложения. За месяц число активных объявлений на вторичном рынке снизилось на 9%, говорит господин Попов.

Управляющий директор вторичного и загородного направлений «Авито Недвижимости» Сергей Еремкин заметил сокращение экспозиции на 11% за месяц. Спрос на «вторичку», по его мнению, сейчас во многом поддерживают альтернативные сделки, в которых покупка одной квартиры финансируется из средств с продажи предыдущей, и покупатели, переориентировавшиеся на готовое жилье вместо новостроек.

Сергей Шлома полагает, что вторичный рынок адаптировался к высоким ипотечным ставкам: потенциальный спрос сейчас на 5% выше показателя за аналогичный период прошлого года.

80% сделок проходят без привлечения заемных средства, в недвижимость стремятся вкладывать существующие средства для их сохранения, добавляет он. Директор «Этажей» Ильдар Хусаинов замечает, что на рынке появились и покупатели, приобретающие готовое жилье с целью получения арендного дохода в период нестабильности и последующей перепродаже актива при увеличении спроса.

В моменте собственники нередко решают отказаться от продажи объектов, снимая их с реализации, считает господин Хусаинов. Этот фактор, по мнению эксперта, также приводит к сокращению экспозиции. Хотя коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров не исключает, что тренд во многом сезонный. Владельцы недвижимости снимают объявления перед новым годом, рассчитывая вернуться к ее реализации с оживлением рынка недвижимости в конце января—феврале.

Продавцам все сложнее избавиться от недвижимости на вторичном рынке

Алексей Попов не исключает, что в январе рынок недвижимости поддержат декабрьские выплаты менеджменту крупных компаний. Традиционно их распределяли в мае-апреле, но срок сдвинулся из-за стремления избежать более прогрессивного НДФЛ, считает он. Эксперт предполагает, что сдержанный рост средних цен на вторичном рынке продолжится. Впрочем, Ильдар Хусаинов, напротив, не исключает, что будет появляться больше предложения со значительным дисконтом. Но скидки собственники предоставляют преимущественно в рамках переговоров, на медианные цены на рынке они могут не оказывать заметного влияния, замечает господин Белокуров.

Тренды вторичного рынка (плавный рост цен в сочетании с сокращением предложения) уже выносятся в повестку федеральных СМИ.

«Ъ» со ссылкой на ЦИАН, Яндекс-Недвижимость и других участников рынка пишет, что готовое жилье в декабре подорожало на 0,4-2%. По Петербургу, по данным Яндекс-Недвижимость, удорожание составило 0,2%, по ЦИАН — 0,4%. Всего по 18 крупнейшим региональным рынкам цена готового жилья выросла на 0,6%.

В публикации также упоминается и о том, что рост происходит на фоне сокращения предложения. То есть «Ъ» подтверждает, что тенденции вторичного рынка Петербурга и ЛО (о которых я не раз говорил в Итогах недели) проявляются и в других крупных городах.

А еще стоит отметить: информация о развороте вторичного рынка доводится до общественности. В широком освещении этого факта заинтересованы и агентства, и застройщики, и банки. Чем выше цены на вторичке, чем больше ожидания, что они будут расти, тем меньше разрыв с ценами новостроек, тем больше спрос, тем больше сделок на обоих рынках.

Значит, отдельно подчеркну: разворот к подорожанию связан не столько с ростом спроса, (он по-прежнему слабый), а с тем что объем предложения отстает от спроса еще больше, у людей нет особой мотивации продавать, ассортимент не пополняется нужными темпами.

В таких условиях при новых резких сигналах рынок может качнуться в любую сторону. А если особых новостей не будет — на вторичном рынке продолжится поступательное движение к росту цен.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm) и Комерсантъ (https://www.kommersant.ru/doc/7399543?query=%D0%BC%D0%B5%D1%80%D1%86%D0%B0%D0%BB%D0%BE%D0%B2%D0%B0)