Жилье в Ленобласти строится активнее, чем в городе

За январь — сентябрь 2025 года основной объем жилищного строительства в Ленинградской области пришелся на индивидуальное строительство (ИЖС) — 2,75 млн кв. м. В аналогичном периоде прошлого года в 47-м регионе ввели 3,456 млн кв. м, из которых 2,567 млн было сдано в сегменте ИЖС. При этом в Санкт-Петербурге к началу октября 2025-го жилья сдано почти на 17% меньше прошлогоднего показателя: 1,655 млн против 1,988 млн кв. м (см. «Ъ-СПб» от 07.10.2025).

Текущая ситуация на рынке новостроек Петербурга

В городе спад жилищного строительства оказался ощутимее, чем в области, подтверждают опрошенные участники рынка недвижимости. Генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп» Алексей Бондарев отмечает, что петербургский рынок сильнее зависит от ипотеки, а высокий средний чек делает покупку доступной меньшему числу семей. «В Ленинградской области ситуация стабильнее: здесь за год доля ипотечных сделок выросла до 60%. В Петербурге она остается на уровне около 50%. Средний бюджет сделки увеличился с 6 до 7 млн рублей, а средняя цена квадратного метра достигла 160 тыс. рублей. При этом объем предложения не сократился. Наоборот, количество лотов выросло примерно на 2,5%», — приводит статистику риэлтор.

Руководитель агентства недвижимости «УваровДом» Дмитрий Уваров говорит, что за три квартала года продажи в Петербурге выросли всего на 8%, а в области — на 9%. «Разница небольшая, но она отражает общий тренд: покупатель все чаще уходит туда, где есть выбор, рассрочка и уверенность, что дом достроят вовремя», — рассуждает эксперт. По словам господина Уварова, самые высокие темпы продаж показывают сегодня Мурино и Бугры — по сути, это уже самостоятельные города-спутники со своей инфраструктурой и экономикой. «Квартира в Мурино, Буграх или Кудрово стоит в среднем на 25–35% дешевле, чем аналогичная в пределах КАД. Минимальный порог — около 3,8 млн рублей против 5,5 млн в Петербурге. Для многих семей, особенно при ипотеке, эта разница решающая», — подчеркивает игрок рынка.

Генеральный директор ПИА «Недвижимость» Максим Ельцов обращает внимание, что по показателям распроданности жилья Ленобласть среди регионов страны находится примерно на уровне Краснодара — позиция довольно низкая. «В среднесрочной перспективе в Ленинградской области назреет проблема недостаточности объема продаж по сравнению с объемом предложения. Она коснется некоторых застройщиков. Не хочу сказать, что эти трудности будут катастрофическими, но то, что период выравнивания объема предложения с уровнем продаж для области еще не пройден, — факт», — предупреждает господин Ельцов.

Он также делится наблюдениями, что в структуре ввода ИЖС превалирующую долю занимает частное строительство. На дома, сдаваемые в коттеджных поселках, приходится совсем незначительная часть. Кроме этого, генеральный директор ПИА «Недвижимость» указывает, что в объеме ввода ИЖС в Ленобласти, скорее всего, учитываются дома, построенные ранее, но признаваемые сданными сейчас из-за легализации постройки в рамках дачной амнистии. По разным оценкам, доля таких домов в общем объеме ИЖС может составлять от 10 до 20%. Граждане стали активнее проходить процедуру официальной регистрации своей уже существующей загородной недвижимости — во-первых, потому, что власти постоянно напоминают о заканчивающихся сроках дачной амнистии, объясняет господин Ельцов. Во-вторых, регистрация необходима для догазификации частных домовладений, по которой Ленобласть занимает сегодня одну из лидирующих позиций в РФ.

«Обязательно стоит заметить, что доля домов, сдаваемых на территории коттеджных поселков, в ближайшее время гарантированно будет снижаться с учетом отсутствия приемлемых условий по рыночной ипотеке, отсутствия сельхозипотеки с господдержкой и ужесточения требований к застройщикам ИЖС», — дает оценку Максим Ельцов.

Участники рынка недвижимости настороженно отнеслись к прозвучавшим недавно предложениям о дифференциации ставки по семейной ипотеке в зависимости от количества детей в семье, поддержанным Минфином и Минтруда. В рассматриваемых вариантах изменения льготной программы ипотеки предусматривается следующая градация ставок: 12% — ставка для семей с одним ребенком; 6% — для семей с двумя детьми; 4% — для семей с тремя детьми и более.

Господин Ельцов сообщил «Ъ-СПб», что любое изменение семейной ипотеки в сторону увеличения ставки относительно текущего уровня или ужесточение требований к заемщикам негативно отразится на рынке недвижимости. «Ограничение доступности ипотеки для определенных категорий семей автоматически снизит продажи застройщиков», — убежден эксперт.

С коллегой согласен директор агентства «Дорогая, я дома!» Алексей Лякин: «Семьи с одним ребенком, которых в России около 60%, столкнутся с ростом ставки до 12%. Ежемесячный платеж вырастет почти на 40% — с 31 до 43 тыс. рублей. Для многих это станет критической нагрузкой, и примерно 2,8 млн семей просто не смогут взять ипотеку». Участник рынка добавляет, что снижение ставки для семей с двумя и более детьми создаст перекос на рынке: появится узкий слой покупателей, способных оформить кредит, и именно они станут новым драйвером спроса. «Но в целом объем сделок упадет. Массовая аудитория, которая раньше покупала небольшие квартиры по семейной ипотеке, уйдет с рынка. Часть клиентов перейдет во «вторичку», где можно найти готовое жилье дешевле и без ожидания строительства. Остальные выберут аренду или отложат покупку», — прогнозирует господин Лякин.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm) и Коммерсантъ (https://www.kommersant.ru/doc/8118254)