800 миллиардов рублей в год. Ошибаюсь?
По пути домой из отпуска рылся в статистике по рынку недвижимости. Пытался понять, почему сильный спад в выдаче льготной ипотеки (январь к декабрю минус 70%) почти не отразился в спаде объема сделок. Параллельно наткнулся на открытые данные о льготной ипотеке на сайте Дом РФ. Масштабы поражают: с начала реализации первых льготных программ (январь 2018-го, запуск «семейной» ипотеки) такими кредитами воспользовались 2,5 млн человек. Общая сумма льготных займов за шесть лет — 10,3 трлн рублей! Основная часть средств пошла в новостройки, доля ИЖС растет, но пока невелика.
В 2023 году льготной ипотекой воспользовались 931,8 тысяч семей, на 4,7 трлн рублей. При этом за 2023 год, по данным Росреестра, в РФ зарегистрировано около миллиона ДДУ. Точнее —1 009 277 договоров (erzrf.ru).
Количество льготных кредитов почти совпадает с количеством ДДУ! Учтем для порядка: часть сделок с льготной ипотекой — это переуступки (цессия), еще часть — с готовыми квартирами в сданных домах. В любом случае — это четкая иллюстрация полнейшей зависимости стройки от льготных займов.
Это «не конь на скаку», и даже не паровоз, а грузовой состав в тысячи тонн. Управлять которым теперь, притормаживать, переводить стрелки надо крайне осторожно. Огромная инерция, останавливать надо плавно, чтобы избежать тяжелых последствий.
Спад выдачи льготной ипотеки в январе только начался, и в феврале привычный объем не спешит восстанавливаться.
А еще я поупражнялся с калькулятором: при текущей ключевой ставке в 16%, и годовой компенсации банкам в 8% (очень условно беру среднюю ставку по льготным кредитам 7%, учитываю умеренное снижение ключевой ставки плюс минимальная маржа банкам) получаю, что годовой расход бюджета РФ на поддержку портфеля льготной ипотеки в 10 трлн рублей составит 800 млрд. рублей. Удивился полученным результатам. Это 2,2% от расхода бюджета в 2024 году. Не поверил. Но вот, например, к августу 2023 года затраты на компенсации уже составляли 200 млрд рублей, а тогда ключевая ставка с января по июль составляла всего 7,5%. С повышением «ключа» и затраты должны расти, причем в разы. Или это не так работает?
Если грубые прикидки верны, то фактор нагрузки «льготки» на бюджет, в зависимости от ключевой ставки, очень значим. И тут уже открывается обширное пространство для предположений. Начиная от «расходы по льготной ипотеке — существенный фактор для снижения КС, ну ее, эту борьбу с инфляцией» до «ключевую снижать не можем, расходы зашкаливают, — давайте резать льготную ипотеку».
В общем опять конструктор, с помощью которого можно подтвердить любые свои прогнозы…
Предположу, что при запуске льготной ипотеки пренебрегли сценарием высокой ключевой ставки на длительный период.
На фоне затрат бюджета порядка 800 млрд руб. не стоит удивляться исчерпанию (окончательному) лимитов по разным программам, снижению лимитов по ипотеке с господдержкой с 12 до 6 млн, снижению маржинальной надбавки для банков и т. д.
Проблема никуда не делась. Ее просто не сильно обсуждают. Пока.
По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm)
