Интерфакс: льготной ипотеки выдано в августе на 450 млрд рублей
Это рекорд и эпитафия здравому смыслу на рынке недвижимости
Три недели прошло с момента поднятия ключевой ставки до 12%. Да, мы прогнозировали ажиотажный спрос на ипотеку по старым ставкам на вторичном рынке и на кредиты по льготным программам, потому что практически сразу поползли слухи об ужесточении условий (из-за дополнительных расходов бюджета). Люди побежали покупать. Вот масштабы этого всплеска, этого роста активности, оказались выше ожиданий. Банки заработали, застройщики заработали. Заодно выяснилось: деньги у граждан еще есть.
Опыт прежних шоков позволяет предполагать: если месяц–два граждане закупаются, как не в себя — потом 3–4 месяца будет пауза.
Но ведь Центробанк поднимал ставку, чтобы охладить рынок кредитования и снизить риски. Пока не получилось. Точнее, получилось наоборот.
Лидеры рынка обозначили период, когда еще можно было взять кредит на прежних условиях, что и стало одной из причин ажиотажа. Плюс не вполне адекватное поведение покупателей. Аномальный спрос как раз и подчеркивает: разрыв в 5% между льготной и ключевой ставкой — это ненормально, это перекос. Второе негативное следствие: закрепляется зависимость рынка от государства. Рынок подсел на иглу господдержки, и теперь вообще непонятно, когда он придет в нормальное состояние и какой ценой. Норма — когда стоимость жилья определяется спросом и предложением, а не возможностями бюджета. Представить, как рынок будет выживать при ставке 12% без льгот — довольно сложно.
Сервис DataFlat опубликовал данные по продажам новостроек в Москве и Московской области, ЦИАН — по Петербургу и Ленобласти. По Московскому региону — в августе плюс 38 % по количеству сделок, плюс 39 % — по выручке. Как мы и предсказывали — рекордные показатели, результат ажиотажного спроса на строящееся жилье и на ипотеку с господдержкой. Население затаривается недвижимостью как не в себя.
Продажи новостроек в Петербурге и Ленобласти, по данным ЦИАНа — еще более фееричные: плюс 47 % к августу прошлого года и на 52 % больше, чем в 2021-м. Вот вам и кризис. При этом важно — цены практически не выросли. Объем продаж для девелоперов важнее маржинальности.
Осталось дождаться цифр DataFlat по петербургскому региону. Данные ЦИАНа, DataFlat и «ПетНедвижимости» по продажам по ДДУ могут отличаться, но тенденция будет та же: рост в августе на 40–50 %.
Если ажиотаж в сентябре не закончится (а предпосылки есть), то правительство просто дернет стоп-кран — поднимет ставку по господдержке.
Чем выше всплеск кредитования по ипотеке с господдержкой, тем больше вероятность повышения ставок, тем больше обсуждений и слухов. Тем больше желающих взять ипотеку с господдержкой. Тем мощнее кредитный бум. Тем очевиднее что ставку надо повышать. Рекурсия отсутствия здравого смысла. Невидимая рука рынка совсем отсутствует.
А еще мне интересно, как это накупленное потом продавать и использовать. Горизонт стратегического планирования сузился до нескольких дней, необходимых на одобрение и покупку квартиры.
По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm)
