Инвестиции в Недвижимость. Мнения экспертов

Многие аналитики полагают, что на фоне замедления темпов роста инфляции осенью ЦБ начнет снижать ключевую ставку. Вслед за этим начнет дешеветь ипотека, что вызовет подъем рынка жилья. Не значит ли это, что именно сейчас, в начале лета цены на жилье на первичном и вторичном рынке достигли дна, и это самый удобный момент для вхождения покупателей на рынок — с «живыми деньгами» или при гарантии рассрочки?

Старший аналитик Альфа-Банка Ирина Фомкина:

Не совсем согласна с определением «дно» цен поскольку стоимость квадратного метра продолжает показывать позитивную/флэт динамику. Мы считаем, что стоимость квадратного метра будет продолжать увеличиваться. По итогам года ожидаем динамику около инфляции (стоимость кв. м на конец декабря 2025 против конца декабря 2024). Дальнейший рост стоимости недвижимости на первичном рынке будет зависеть от денежно-кредитной политики, условий льготных программ ипотеки.

Наиболее выгодным приобретением на текущий момент, на наш взгляд, является покупка квартиры в рассрочку или полностью за денежные средства. Рассрочка даёт возможность «зафиксировать цену». В случае, если покупатель имеет уверенность в том, что до момента окончания срока рассрочки сможет «погасить» оставшуюся сумму за счет денежных средств со вклада, или получит премию на работе, или же сможет взять ипотеку по льготной программе (например, планирует рождение ребенка) или под рыночную ставку (в 2027 г. после достижения привлекательных уровней ключевой ставки). Приобретение квартиры за денежные средства выгодно в силу того, что многие застройщики готовы давать скидки при таком виде оплаты.

Генеральный директор компании «ПИА-недвижимость» (Санкт-Петербург) Максим Ельцов:

Текущий момент стоит рассматривать как оптимальный для вхождения в рынок для тех, кто в любом случае собирается покупать недвижимость за «живые» деньги. Предпочтительное направление — вторичный рынок. Уровень цен на вторичке близок к минимальному. Многие потенциальные участники отложили решение своих жилищных вопросов и сняли объекты с продажи. В результате: уровень спроса вполне устойчивый, несмотря на запретительные ставки по ипотеке; за 2024 год объём сделок просел лишь на 19% (к 2023-му). А в I квартале 2025 года объём сделок в Петербурге вырос на 14%, по отношению к показателям годичной давности.

Становится вероятным в ближайшее время улучшение геополитической обстановки и снижение темпов инфляции, возможно — и ключевой ставки, а также возвращение на рынок ипотечных сделок. Дополнительный импульс рынку придаст переток части средств с депозитов физлиц. По совокупности факторов можно ожидать всплеска спроса; в сочетании с ограниченным предложением в перспективе вполне вероятен и рост цен.

С первичным рынком сложнее — отрыв цен в новостройках от стоимости сопоставимых объектов вторичного рынка остаётся значительным. Но нельзя сбрасывать со счетов старты продаж объектов, когда застройщикам нужно оперативно наполнить эскроу счета, переуступки объектов, особенно с хорошей рассрочкой. Последние появляются всё чаще - на все дольщики справляются с рассрочкой.

Руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков:

Действительно, рынок очень ждёт начала снижения ключевой ставки и рассчитывает, что это позволит расширить аудиторию покупателей. Но пока к снижению ключевой ставки относятся как к ритуальному процессу, который должен возвестить, что пик пройден и дальше будет лучше. Объективно, участники рынка не ждут быстрых перемен и настраиваются на заметное расширение спроса лишь в 2026 году.

Любой шаг снижения ключевой ставки будет воспринят позитивно, и продавцы эти перемены начнут быстро отыгрывать в маркетинговой активности. Но есть несколько ограничений, которые могут нивелировать быструю смену рыночных настроений. Начало снижения ставки – это сигнал в том числе и для продавцов, которые, как и покупатели, занимали выжидательную позицию в предыдущие периоды. Поэтому нельзя исключать того, что медленное оживление спроса будет сопровождаться ростом ассортимента на вторичном рынке. Да и застройщикам будет проще выводить новые проекты. Последовательное снижение ипотечных ставок будет формировать ожидания дальнейшего удешевления кредитов, и без заметного роста цен это будет ограничивать спрос на рынке. Оценка оптимального момента выхода на рынок со стороны покупателей может сдвигаться в будущее. Ожидаем, что период вязкого рынка с эпизодическим ростом числа акционных предложений и скидок затянется до конца года. Но вот, комфортные для покупателей программы с рассрочкой и отсрочкой платежа могут быть быстро свернуты или ограничены уже летом.

Канал со всей аналитикой группы ДОМ.РФ «Аналитика в квадрате»:

По данным нашего индекса цен ДОМ.РФ, который учитывает только цены фактических сделок, а не заявленные предложения застройщиков, с января по апрель строящееся жильё подорожало на 2,9%, что по-прежнему ниже инфляции.

Сдержанный рост цен на новостройки объясняется динамикой их продаж. По оценкам ДОМ.РФ, реализация квартир на первичном рынке с начала года снизилась на 10%. Причём в сегменте типового и комфорт класса продажи падают, в бизнес и элитном сегментах – растут. Снижение в массовом сегменте объясняется сокращением выдачи ипотеки, прежде всего, по рыночным ставкам.

Чтобы поддержать спрос, застройщики сегодня применяют скидки и рассрочки. Так, в частности, средний размер скидки в целом по рынку вырос с 4,8% в начале года до 5,4% в апреле. Рассрочки замещают ипотеку, доля сделок с которой по всему рынку в первом квартале снизилась до 60%, а по рассрочкам – выросла до 40%. При этом активное использование рассрочек невыгодно застройщикам, так как приводит к удорожанию средств в рамках проектного финансирования, но в текущих условиях у компаний не так много вариантов поддержать спрос.

По нашим оценкам, в случае реализации базового прогноза ЦБ, предусматривающего в этом году среднюю ключевую ставку в диапазоне 19,5–21,5%, выдача ипотеки по итогам 2025 г. снизится на 20%. В этом случае снижение продаж по всему рынку можно ожидать на также уровне 20-25%. При этом рост цен на новостройки не превысит уровень инфляции.

Точно предсказать траекторию движения ключевой ставки — затруднительно, как и точку входа на рынок жилья, которая сможет гарантированно показать его «дно».

Вместе с тем в последнее время мы видим замедление инфляции и уход экономики из зоны «перегрева». Это говорит о том, что снижение ставки может начаться уже в перспективе 1-2 заседаний Банка России. В это ситуации инвесторам следует присмотреться к акциям застройщиков, которые будут первейшими бенефециарами снижения ключевой ставки, а также банков.

В любом случае, очевидно, что в текущих условиях — отличное время, чтобы брать ипотеку по льготным программам. Кстати, люди это чувствуют. Неслучайно, выдача ипотечных кредитов в рамках госпрограмм по итогам апреля достигла десятимесячного максимума.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm) и канала Proeconomics-Realty (https://t.me/sq_metre)