Кейс из инвестиционной практики
На днях общался с одним из клиентов, давним и надежным партнером. Кейс стандартный: рассматривает покупку апартаментов в инвестиционных целях. От застройщика и управляющей компании есть вполне симпатичные, радующие глаз инвестора цифры — с уверенной десятилетней окупаемостью.
Дальше — обсуждаем и делаем стандартный инвестиционный разбор «на коленке».
Что бросается в глаза: довольно высокий уровень дохода. Да, апартаменты более 20 кв. м., полностью укомплектованные, относительно недалеко от метро. Но всё же — не самая удачная локация (край Центрального района), не оптимальная для туристического потока и посуточной сдачи.
Заявленная доходность: 5,5 тысяч рублей в день, в среднем по году. Тут возникают вопросы. Мне известны объекты в более удачных локациях, с успешными УК, и они не выдают такую цифру. Получается, что стандартный юнит должен приносить порядка 150 тысяч рублей в месяц, в среднем. И это не пик, а среднедневная загрузка.
По нашим прогнозам, апарты в лучшей локации, с сильной УК и с сопоставимым количеством номеров, будут выдавать 80–100 тыс. в месяц.
Суровый опыт управления собственными и клиентскими апартами говорит, что наибольшей популярностью будут пользоваться объекты, тяготеющие к центральным районам с невысокой концентрацией юнитов.
Да, рассматриваемый объект, в общем, отвечает требованиям: там порядка сотни юнитов. Не как в VALO или Well на Обводном (последний приносит в порядка 50 тысяч рублей в месяц на среднесрочной сдаче), но не может же объект переигрывать эти сервисные апартаменты в несколько раз по выручке.
Дальше. Примерно 50% выручки уйдет на оплату услуг УК, содержание объекта, заселение гостей, рекламу, коммуналку и пр. И налоги.
Привлекательность стремительно блекнет.
Добивающие вопросы: а как вы думаете, после того как этот объект приобретен и, допустим, не выходит на запланированный уровень доходности (на 10-летнюю окупаемость), по факту получается 5–6% — и как его потом продавать?
Один из ключевых вопросов сегодня — ликвидность купленного объекта. Почем вы его продадите через какое-то время? Апартаменты — такая хитрая штука: влезть в эту тему легко. А вот продать этого (пока редкого и не сильно знакомого) зверя будет непросто.
Многие клиенты, подбирая объекты для инвестирования, погружаются глубоко в тему и потом разворачиваются обратно — к покупке квартир. Хотя доходность там ниже, а цены выше.
По шкале инвестиционной привлекательности я бы оценил этот объект не выше 3–4 баллов из 10.
Занавес. Жду, когда партнер накидает новую пачку любопытных объектов.
По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm)
