Пошли в отказ: в России обрушилась доля одобрения заявок по ипотеке

Кому не одобряют ипотеку

По мнению участников рынка, главная причина падения — не столько ужесточение банковского скоринга, сколько изменение структуры заявителей.

«В январе подавляющая доля обращений приходилась на льготные программы, — рассказывает генеральный директор ПИА Максим Ельцов. — По ним ставка ниже, ежемесячный платеж меньше, а значит, и требования банков к доходу заемщика мягче. По мере сокращения семейной и других льготных программ на первый план выходят комбинированные продукты и рыночные ставки. А это автоматически ведет к росту отказов: платеж становится выше и для одобрения нужно показывать уже совсем другой уровень дохода. Это, по сути, неизбежная статистика».

Показательны внутренние данные ГК «ПСК»: одобряемость по собственным заявкам снизилась с 99 до 95% — не много и на продажах напрямую не сказывается. Зато изменение условий семейной ипотеки сказывается сразу и ощутимо.

«На продажи это значительного влияния не оказывает в отличие от изменений правил выдачи семейной ипотеки — здесь влияние прямое и очень заметное. Когда сужается семейная ипотека, из воронки выбывает целый пласт покупателей», — говорит руководитель отдела кредитования и страхования ГК «ПСК» Кирилл Кудрявцев.

В «ЛСР. Недвижимость — СЗ» подсчитали: число одобрений кредитов в 2026 году снизилось на 20–25% по сравнению с прошлым годом. При этом доля ипотеки от всех сделок на рынке держится на уровне 55–56%. Это далеко не минимум: после отмены господдержки в середине 2024 года она падала до 25–30%. «Сегодня не получают одобрений покупатели, которые не могут подтвердить белый необходимый доход, а также те, кто не проходит под изменившиеся условия семейной ипотеки. Вполне вероятно, что ужесточения в выдаче ипотеки будут усиливаться: банки пытаются сократить высокорисковые займы», — отмечает начальник отдела маркетинга «ЛСР. Недвижимость — СЗ» Ольга Ульянова.

В ГК «Ленстройтрест» говорят, что прямой связи между снижением одобряемости и итоговыми продажами пока не прослеживается — во многом потому, что часть потенциально проблемных заемщиков отсеивается еще на первичной консультации.

«Рост отказов в первую очередь касается льготных программ в семьях, где у одного из супругов есть негативная кредитная история: ранее такие сделки можно было структурировать иначе, сейчас эти возможности ограничены. Также увеличивается число отказов по рыночной ипотеке — при росте интереса требования к подтверждению дохода остаются жесткими», — рассказывает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Юдита Григайте.

Отдельная категория — заемщики с нестандартными доходами: «Мы регулярно видим ИП с высокими и стабильными доходами, с хорошей кредитной историей, без существенной долговой нагрузки — но банки все равно либо заметно снижают сумму кредита, либо вовсе отказывают. В кулуарных разговорах сами банки признают, что по таким заемщикам могут резать одобряемый доход на 60–70%», — рассказывает Максим Ельцов.

Кирилл Кудрявцев считает, что статус ИП или самозанятого не является стоп–фактором сам по себе: если доход официально подтвержден через декларацию или банковскую выписку, одобрение, как правило, получить удается. Впрочем, часть банков компенсирует это специальными продуктами с альтернативным подтверждением дохода.

«Снижение одобряемости скорее влияет на структуру спроса, чем на сам факт спроса. Из воронки частично выпадают клиенты с неустойчивым или непрозрачным доходом. Банки продолжают отлично работать с ИП и самозанятыми, если доход подтверждается официально — в том числе по форме банка, а не только по 2–НДФЛ», — говорит генеральный директор девелоперской компании STAVNI Александр Свинолобов.

Скорее всего, рынок видит две разные реальности одновременно. В одной — клиент с прозрачным доходом и полным пакетом документов все еще проходит скоринг. В другой — массовый покупатель с формально устойчивыми, но сложными для банка доходами получает урезанный лимит или отказ. Именно во второй группе сейчас формируется основной отток спроса.

Регулирование спроса

Также следует отметить ужесточение правил игры со стороны Банка России. Оперируя макропруденциальными лимитами, введенными в июле 2025–го, регулятор ежеквартально пытается «поймать» золотую середину. Ему важно, чтобы и кредитование не прекращалось, и возрастала платежеспособность заемщиков. Менее чем за год доля заемщиков, у которых на выплаты по ипотеке уходило 80% дохода, сократилось с 11 до 4%.

С января 2026–го введены очередные требования к кредиторам в части оценки долговой нагрузки заемщика: идеальным клиентом теперь считается молодой гражданин с безупречной кредитной историей и отсутствием действующих ссуд. После платежа по ипотеке от зарплаты должно оставаться более половины (сейчас, по разным оценкам, ежемесячный платеж составляет около 100 тыс. рублей).

С 1 апреля ЦБ РФ также изменил правила работы с индивидуальными предпринимателями: с этой даты кредиторам запрещено принимать от них выданные самим себе справки о доходах в качестве подтверждения платежеспособности (пока под исключение попали наемные сотрудники). Борясь с закредитованностью населения, регулятор буквально ежеквартально вводит все новые запреты, которые затрагивают все больше категорий потенциальных заемщиков. С июля 2027-го банки не смогут принимать любые справки, за исключением официальных 2–НДФЛ.

Банкиры давно научились не отказывать заемщикам, взамен предлагая условия, на которые невозможно согласиться. Частично в этом виноваты сами потенциальные клиенты: они увлеклись практикой, когда пытаются оформить ипотеку на конкретный объект, вместо того чтобы сперва одобрить в банке лимит и уже затем под него подыскивать квартиру. Именно такая поведенческая модель привела к тому, что люди часто запрашивают недоступные для них по требованиям ЦБ РФ суммы.

Что будет дальше

Рынок находится в стадии адаптации — и разворота ждать не стоит. Директор по стратегическому развитию, управляющий партнер ELEMENT Елизавета Конвей видит факторы, которые могут поддержать стабилизацию: постепенное смягчение денежно–кредитной политики, изменения в банковском регулировании, запуск девелоперами более гибких финансовых инструментов.

«В краткосрочной перспективе можно ожидать выравнивания ситуации и постепенного восстановления активности. При этом структура спроса, вероятно, останется более рациональной: клиенты принимают решения взвешенно, с большим вниманием к продукту, локации и условиям покупки», — говорит она.

Тем не менее Кирилл Кудрявцев уверен, что доля одобрений продолжит снижаться, поскольку банки будут ужесточать требования к подтверждению источников дохода. Некоторые организации уже отказались от справок по форме банка — принимается только 2–НДФЛ. По мнению участников рынка, этой практике в ближайшее время последуют многие.

Смещение спроса к альтернативным инструментам уже фиксируется в конкретных цифрах. В Fizika Development — застройщике дорогой недвижимости — доля ипотечных сделок упала с 48% в феврале до 30% в марте–апреле.

«Если в ближайшее время не появятся новые программы льготной ипотеки и не начнется активное снижение ключевой ставки, можно ожидать дальнейшего сокращения доли ипотечных сделок. В перспективе ближайших месяцев этот спрос продолжит перераспределяться в пользу рассрочек и других инструментов финансирования от девелоперов», — предупреждает директор по продажам Fizika Development Полина Стрих.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm) и Деловой Петербург (https://www.dp.ru/api/amp/a/2026/04/25/poshli-v-otkaz-v-rossii-obrushilas)