ПИА Блог Помощь в получении ипотеки — Ипотека — Промышленная ипотека — возможность или миф?

Промышленная ипотека — возможность или миф?

Ипотека

Не часто об этом рассказываю, но мы с командой давно и плотно работаем с индустриальной недвижимостью. Консультируем, оцениваем, подбираем участки и здания, участвуем в разработке и реализации проектов строительства складов и производств.

Сейчас важнейший фактор — ставка, по который можно профинансировать покупку или строительство.

Например, есть промышленная ипотека под 11% сроком до 7 лет. На фоне рыночной ставки под 20% — это мощнейший ресурс для производственников.

Но есть нюанс. У большинства банков лимиты по промипотеке исчерпаны (в том числе у крупных игроков), и они в лучшем случае просто собирают заявки.

Кроме того, есть ряд ограничений — у компании заемщика должны быть соответствующие ОКВЭДы, минимум год работы, хорошая кредитная история. Критериев много, каждая заявка прорабатывается индивидуально.

При этом мы сопровождаем сделки нескольких компаний, которые действительно воспользовались промышленной ипотекой.

Ну, и есть еще широкий перечень федеральных и местных программ субсидирования ставок. В них крайне непросто разобраться, есть высокие требования к масштабам бизнеса и реальному размеру инвестиций, соблюдению согласованных параметров инвестпроекта и т. д. Есть и «призы» тем, кто решил этот квест. От пониженной ставки до льготной цены участков.

Ставка решает все

Можно сколько угодно биться над параметрами инвестиционного проекта, но все усилия могут быть перечеркнуты высокой ставкой.

И наоборот: компании, у которых есть доступ к дешевым деньгам (неважно, какой и по каким причинам) получают такое конкурентное преимущество, которое перекрывает все остальные огрехи и недостатки.

Условия доступа к капиталу стали важнее качества инвестиционного проекта.

Рассчитывая собственные и клиентские проекты, мы стараемся минимизировать использование заемного капитала, как по размерам, так и по срокам.

Механизм «ипотека вместо аренды» сломался не только на рынке жилья, но и в индустриальной недвижимости. При ставке кредита от 20% и депозитах до 20% ни один нормальный проект с 8-летней окупаемостью не выглядит разумным. Если, конечно, не учитывать инфляцию и дефицит качественных складов и промышленных зданий.

При этом раз за разом слышим от производственников и пользователей складов, что при текущих кредитных ставках они стремятся не строить, а арендовать. Но помещения-то не найти… А строить — дорого, не из-за прямой себестоимости, а из-за кредитной ставки.

Вот и приходится искать возможности. Добывать интересные объекты в аренду, строить, минимизируя кредитную нагрузку всеми доступными способами. Реализовывать совместные проекты с владельцами земли. Строить, привлекая авансы от арендаторов, и использовать все возможные формы поддержки от государства.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm)

Поделиться