Только ставки, только хардкор!

Газпромбанк сыграл на опережение: первый взнос по льготным программам для не зарплатных клиентов — 40%.

Застройщики и агенты бомбят клиентов сообщениями: срочно берите кредит, потому что дальше будет хуже! С этим, кстати, не поспоришь. Особенно что условия ухудшаются.

Двигаемся по классике: постепенные, предсказуемые меры по охлаждению рынка приводят к новым пикам ажиотажного спроса. Тем дольше и сильнее будет спад, когда ажиотаж закончится.

Пришло несколько новостей от банков следующего типа

Новости ВТБ

С 22.09.2023 увеличиваются базовые ставки по ипотеке:

• Готовое жилье. Строящееся жилье — от 14 % с учетом дисконта за цифровую подачу заявки от партнера АРСП
• Рефинансирование — 14.3 %
• Нецелевой для собственников жилья — от 14.7 %
• Ипотека для военных — 12.9%. Макс. сумма 2.6 млн руб.

При ПВ менее 20 % надбавка к ставке 0.7 % увеличиваются базовые ставки по госпрограммам:

• 8.0 % — господдержка.
• 6.0 % — семейная ипотека, в т. ч. рефинансирование.
• 5.0 % — ИТ ипотека.

Отмена: по госпрограммам отменен дисконт за СЭР + СБР или онлайн сделку или цифровую заявку (–0.3 %). По госпрограммам отменен дисконт –0,2 % за сумму кредита более 25 млн руб.

Осталось: по госпрограммам сохранены дисконты: Дисконт за комиссию (субсидирование), «Хочу свою ставку», Эскроу-дисконты.
Новые условия применимы к заявкам, заведенным с 22 сентября.

Быть или не быть

Вообще льготная ипотека дает бесконечное поле для обсуждения. Надо ли было ее ограничивать раньше — да, несомненно. Как только она помогла поддержать спрос на новостройки в ковидный период, тогда и надо было отключать. Качать спрос без активного увеличения предложения — сомнительная идея. Государство опять позаботилось о доступности ипотеки, а не жилья. Рост цен привел к тому, что ежемесячные платежи выросли, несмотря на низкую ставку.

Жилье становится менее доступным. Как слезать с острой ипотечной зависимости – непонятно, что делать с разрывом цен вторичного и первичного рынков, рисками (кредитная нагрузка, невозможность продать новостройки по цене приобретения). Про нагрузку на бюджет вообще страшно думать: представьте размер компенсаций при текущей разнице между ключевой ставкой и господдержкой в 5–6 % в год, только в августе выдано 450 млрд рублей, а ведь компенсировать надо процентную разницу на протяжении всего срока жизни таких кредитов. А средний их срок будет рекордно большим: большинство заемщиков вынуждены будут сидеть в этой ипотеке долго, пока инфляция не обесценит платеж и не повысит реальную рублевую цену квартир.

Я согласен что льготная ипотека – это отчасти механизм перераспределения общего богатства. Но не от бедных налогоплательщиков к более состоятельным, а от тех, кто еще не взял льготную ипотеку — к тем, кто уже. То есть: платим за нее мы все (из бюджета нашими налогами), а пользуются только те, кто оформил такие кредиты. Что поневоле подталкивает первых переходить во вторую категорию.

Если ипотека льготная, она должна носить социальный характер. В семейной ипотеке это как-то еще просматривается. Поддерживаем демографию. Но и тут можно усмотреть социальную несправедливость: семьи без детей или те, кто по каким-то условиям не попадает в программу, своими налогами оплачивают субсидии участникам «семейки».

Лично я, отец троих детей, дважды пролетел мимо семейной ипотеки. Третий ребенок родился чуть-чуть раньше, чем нужно было по условиям (в 2017-м, а не в 2018-м). А когда запустили новую программу — двое старших уже преодолели 18-летний рубеж. Так что я, в определенном смысле тоже «жертва» социальной несправедливости.

Возможно, логичнее было бы выплачивать какие-то прямые жилищные субсидии малообеспеченным семьям, оказывать максимально точную, адресную поддержку.

Про важность льготной ипотеки, как стимула для системообразующей строительной отрасли — согласен. Поддерживать надо. Но таким ли способом? Что будет с этой важной отраслью, с жилищным строительством, когда возможности бюджетной поддержки будет исчерпаны? Как бы не случился системный кризис, а ведь доплачивать банкам все равно придется, до конца действия льготных кредитов! Суперсильное лекарство для отрасли получилось. С наркотическим эффектом, с опасностью привыкания. Предположу, что выскочить из этой ситуации, освободиться от зависимости можно будет только за счет гиперинфляции.

Да, есть попытки запустить дальневосточную, халяльную ипотеку, для учителей и т. д. и т. п. С одной стороны, есть логика в точечном стимулировании спроса и поддержке категорий населения. Но почти всегда угадывается стремление чиновников: чтобы затраты бюджета были минимальны, а пиар-эффект — максимальным. А что при этом (многоквартирного) жилья стали строить меньше, и оно подорожало в полтора-два раза — ну… так получилось.

По данным ЦБ, во втором квартале 2023 года 71.7 % от объема выданной ипотеки пришлось на заемщиков, которые уже тратят на обслуживание кредитов свыше половины своего дохода. 
Последние 3 года цены на недвижимость и ипотечная задолженность стремительно росли. Но реальные доходы населения при этом не растут. И предложение тоже не увеличивается. Поддержка рынка через льготную ипотеку приводит к тому, что все больше становится кредитная нагрузка. И высокий уровень закредитованности охватывает все новые группы населения. ЦБ об этом регулярно напоминает. Рынок жилья, основанный на льготном кредитовании, все больше напоминает неустойчивую пирамиду. Дальнейшее стимулирование за счет бюджетных субсидий становится невозможным — бюджет уже и так дефицитный. Бюджет российской семьи и госказна подходят к точке принятия решений: платить надо, а денег нет… Льготная ипотека стерилизует будущий спрос: откуда возьмутся новые покупатели? Им тоже понадобятся дешевые кредиты и приемлемые цены. Все новостройки рано или поздно становятся вторичкой, а продать ее будет невозможно.
Решения у этой проблемы нет, и нет впечатления, что кто-то как-то собирается ее решать. Кроме как через гиперинфляцию на несколько лет, которая обесценит долги и (теоретически) спасет банковскую систему. Правда, создаст массу новых проблем гражданам.

В ближайшие два года расходы федерального бюджета на программу льготной ипотеки с господдержкой вырастут на 251.6 млрд рублей (по сравнению с планом), допрасходы по семейной ипотеке в 2024-2025 году составят 216,6 млрд рублей. Такие цифры указаны в пояснительной записке к проекту бюджета, сообщает «Интерфакс». А бюджет и так дефицитный: по прогнозу: минус 3 трлн на этот год.
В публичное поле выводятся аргументы в пользу сокращения льготных программ и пересмотра условий. Надо еще учитывать, что эти «дополнительные» сотни миллиардов по «семейке» и «господдержке» придется платить год за годом, весь срок действия кредита. (Чем выше ключевая ставка, тем больше дотации банкам). И каждый новый кредит «с господдержкой» — это новые обязательства казны, на весь срок кредита.
А еще на эту тему: банки в этом году заработают около 3 трлн рублей прибыли.

Ждем продолжения сюжета. 

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm)