Выдача ипотеки в Петербурге продолжает падать

В январе-марте этого года в Санкт-Петербурге было оформлено 6513 жилищных ипотечных кредитов, включая первичное и вторичное жилье, следует из данных Центробанка (имеются в распоряжении редакции). По сравнению с I кварталом 2024 г. их количество упало на 46%. Снижение показателя в годовом выражении наблюдалось от месяца к месяцу. В марте 2025 г. петербуржцы оформили 2656 ипотечных кредитов, что в полтора раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Напомним, что спрос на ипотеку резко упал в июле 2024 г. после отмены основной программы льготной ипотеки по ставке 8% и коррекции условий по «семейной ипотеке». С июля по декабрь прошлого года количество ипотечных займов находилось в диапазоне 3200-3860 за один месяц. В I квартале этого года снижение количества выдач продолжилось. Аналогичная динамика, хотя и с несколько меньшими темпами падения фиксировалась и в финансовом выражении. Так, за первые три месяца этого года петербуржцы оформили ипотеку на 35,39 млрд руб., что на 41% меньше, чем в I квартале прошлого года.

Схожим образом выглядит ситуация и в Ленинградской области. В январе-марте этого года в регионе было оформлено 1955 жилищных ипотечных кредитов, что на 45,3% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Объем выдачи за тот же период снизился на 38,1% до 9,07 млрд руб.

Примечательно, что средняя сумма ипотечного кредита, выданного в первые три месяца этого года, напротив, существенно подросла. В Петербурге в I квартале этого года она составила 5,43 млн руб., что на 461 000 руб. больше, чем в январе-марте 2024 г. В Ленобласти за тот же период она выросла на 537 000 руб. до 4,64 млн руб.

Опрошенные изданием участники рынка отмечают, что выдача ипотеки продолжает снижаться за фоне высокой ключевой ставки Центробанка, которая с конца октября прошлого года составляет 21%, а также отмены основной программы льготной ипотеки, которая действовала на покупку жилья в новостройках.

«I квартал и текущее I полугодие хорошо демонстрируют, что такое отмена льготной программы в совокупности с заградительными ставками по ипотеке и ужесточением условий по оставшейся «семейной программе». Образно говоря, мы имеем дело с ипотекой на минимальных значениях в части реальных возможностей населения брать такие кредиты», – говорит руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «ПСК» Кирилл Кудрявцев.

По данным сервиса Dataflat, в марте этого года по сравнению с аналогичным периодом 2024 г. количество договоров долевого участия (ДДУ) на покупку жилья в новостройках Петербурга снизилось на 38% до 2539, а доля ипотеки от общего объема сделок за тот же период упала на 22 п. п. до 46%. В Ленобласти количество ДДУ снизилось на 22% до 1341, а доля ипотеки – на 25 п. п. до 52%.

Представители компаний-застройщиков отмечают, что в текущих условиях основным инструментом для покупки жилья в ипотеку на первичном рынке остается программа «семейной ипотеки» по ставке 6%. «Семейная ипотека остается главным двигателем продаж. Она действует во всех субъектах РФ, на нее приходится до 80% выдачи всех кредитов на жилье, а в мегаполисах этот показатель и вовсе достигает 90%», – подчеркнула коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова. Президент GloraX Дмитрий Кашинский отметил, что в его компании доля сделок по «семейной программе» от общего объема ипотечных сделок достигает 93%.

Ведущий аналитик-маркетолог «Главстрой Санкт-Петербург» Кристина Зубова говорит, что покупатели сохраняют устойчивый интерес к ипотечным программам с понятными условиями, посильной финансовой нагрузкой и фиксированной ставкой. «На данный момент банки смягчили условия одобрения заявок по ипотечным программам. Однако не стоит забывать, что Правительство РФ рекомендовало банкам отменить комиссии для клиентов, что может привести к ужесточению условий выдачи», – добавила она.

С другой стороны, по словам руководителя отдела ипотеки ГК «Лидер Групп» Лилии Алексашиной, для того, чтобы заявка на кредит была одобрена, большинству покупателей квартир теперь необходимо показывать более высокую сумму дохода или привлекать созаемщиков с соответствующим уровнем дохода. «Но все же в вопросах ипотечного кредитования банки более лояльно относятся к потенциальным заемщикам, нежели в сегменте потребительского кредитования, поэтому влияние ограничений банков ощутимо, но не критично», – добавила она.

По данным Центробанка, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам (включая первичное и вторичное жилье) в Петербурге в марте этого года составила 7,42%, что на 0,47 п. п. меньше чем в марте 2024 г. В Ленобласти за тот же период она снизилась на 0,63 п. п. до 7,39%. Однако снижение средневзвешенной ставки на фоне общего падения количества ипотечных кредитов связано с усилением росли «семейной ипотеки» (для первичного рынка), которая позволяет покупать жилье в ипотеку по относительно низкой ставке. Усиление роли «семейной ипотеки» повлияло и на увеличение среднего размера кредита, считает ряд участников рынка.

«Здесь есть влияющий на общую картину нюанс, который заключается в том, что выдача ипотеки на вторичном рынок фактически остановилась. Как и на апартаменты, для которых никогда не было программ господдержки. Остался только первичный рынок с «семейной ипотекой», а по ней всегда были относительно высокие чеки. Возможно, этот момент и фиксируется», – прокомментировал Кудрявцев.

Схожей точки зрения придерживается и генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов, отмечая, что рост среднего размера ипотечного займа происходит за счет перераспределения кредитов и увеличения доли «семейной ипотеки» с минимальной ставкой. Что касается вторичного жилья, для которого не действуют программы с господдержкой, то этот сегмент рынка продолжает находиться под давлением высокой ключевой ставки.

«На покупку вторичного жилья сейчас берут совсем не большое количество кредитов. Лучшее предложение, которое есть у банков – ставка 22%. При этом на вторичном рынке заемщики в основном берут в кредит только небольшие суммы на покрытие кассового разрыва», – добавил он. Как ранее сообщали «Ведомости Северо-Запад» со ссылкой на данные «Циан.Аналитики», в 2024 г. по сравнению с 2023 г. количество сделок на вторичном рынке в Петербурге упало на 19% до 94 000 договоров купли-продажи.

С учетом всех действующих факторов о полном восстановлении рынка ипотеки как на первичном, так и на вторичном рынке в ближайшей перспективе говорить не приходится. «Можно сказать, что рынок ипотеки преодолел основной шок и находится в стадии стагнации. Скорее всего, данный процесс будет продолжаться II и II кварталы 2025 г. На существенные положительные изменения можно рассчитывать только при условии улучшения общей экономической ситуации», – полагает Алексашина.

Орлова добавила, что для восстановления рыночных ипотечных программ необходимо снижение ключевой ставки. «Даже незначительное снижение будет позитивно воспринято рынком. Однако для полного восстановления рыночных программ, необходимо снижение «ключа» до уровня 10-12%, что в ближайшее время выглядит нереалистично», – заключила она.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm) и Ведомости (https://spb.vedomosti.ru/realty/articles/2025/05/06/1108508-vidacha-ipoteki-prodolzhaet-padat)