Апрель может быть лучше марта

Но обольщаться не стоит. Рынок болтается на минимальном уровне предложения за последние годы. А наблюдение за реальными сделками обстановкой в отдельных локациях показывает, что дефицит не просто заметен. Можно назвать его модным словом «структурный». В отдельных районах и домах конкурентных предложений за последние полтора года стало заметно меньше. Вместо привычного десятка вариантов теперь остается по 2-5 куцых объявлений с явно не лучшими параметрами. По типовым квартирам продолжается плавный рост цен реальных сделок. Раз за разом фиксируем случаи, когда объект с принятым авансом не удалось продать, а через 2–3 недели он уходил уже заметно дороже.

Про спрос по-прежнему можно вставить абзацы из прошлых итогов. Не сильный, но устойчивый. Минимальные ставки по ипотеке все еще около 17%. Банки-лидеры чуть приблизились к этому уровню, но принципиального снижения не произошло. Объем сделок с рыночной ипотекой все равно продолжит плавный рост. Плюс сказывается снижение депозитных ставок: они почему-то снижаются почти синхронно с ключевой ставкой. А еще спрос подталкивают неадекватные вбросы про заморозку вкладов.

Новостройки. Темпы выдачи семейной ипотеки остаются на минимальном уровне. По данным Дом РФ на 19 апреля выдано 94,2 млрд руб. Такими темпами такой по итогам апреля рынок может даже не пробить отметку в 150 млрд руб. (в марте было 159 млрд руб.).

При этом в кулуарных разговорах застройщики отмечают некоторое оживление спроса. Предварительная статистика от Пульса продаж новостроек тоже сигнализирует что апрель может быть лучше марта.

Локальное дно по объему продаж пройдено, но важно смотреть на структуру сделок. Если семейная ипотека остается на минимуме, значит рост идет за счет других инструментов: живые деньги, рассрочки, рыночная ипотека со сниженной ставкой на первые годы. То есть рынок восстанавливается, но уже совсем другой ценой и другими механизмами. Ну и программам трейд-ин застройщики уделяют максимум внимания.

Из ключевых факторов на ближайшее время - судьба семейной ипотеки, которая станет понятнее к 1 июня. В течение года будем наблюдать переход банков на учет официальных доходов (цифровой паспорт гражданина). Похоже, рост доли отказов по кредитам — только начало тенденции. Отрасли придется серьезно перестраиваться. Но главный ограничитель в любом случае — ставка.

Рынок долгосрочной аренды уверенно пошел по сезонной траектории. С начала апреля объем предложения на ЦИАН снизился на 6,6%, на Авито — на 5,1%. Скорее всего, темпы выбытия объектов будут ускоряться.

Но все та же поправка: текущий объем предложения примерно на 45% выше, чем год назад (вот куда делись квартиры из продажи). Это будет сдерживать рынок. Снижение предложения продолжится, но рост ставок будет символическим.

Похожая история видна и в посуточной аренде. Компании, работающие в краткосрочном сегменте отмечают более слабый спрос и более низкую заполняемость объектов. Предложение заметно увеличилось и за счет апартаментов.  Мы как-никак столица сервисных апартаментов. Теперь апарты занимают треть от гостиничного номерного фонда, их доля продолжит расти.

Можно резюмировать широкий тренд: стоимость недвижимости как минимум не снижается или продолжает расти, а доход стагнирует или снижается. И это касается не только жилья но и коммерческой недвижимости. Явный сигнал о стремлении защитить сбережения, а не ориентироваться на доходность.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm)