Итоги недели на рынке недвижимости Санкт-Петербурга
Единственная хорошая новость на вторичном рынке: объем предложения за неделю снизился на 0,8% (спальники плюс Мурино / Кудрово, ЦИАН). Прирост с начала мая — всего 2,2%. Ожидания существенного прироста пока не оправдались.
А вот спрос после майских полностью не восстановился. Рыночную ипотеку покупатели берут на суммы в пределах 2-3 млн рублей.
Платить более 60-70 тысяч в месяц (т. е. «около «средней зарплаты») люди не готовы.
Темпы снижения цены сделок ускорились. Особенно по менее качественным квартирам и в локациях, где традиционно слабый спрос.
Из-за динамики рынка оценки актуальны не больше недели.
По выкупленным квартирам, которые мы не продали до майских праздников, вынуждены идти на дополнительные скидки: цены ушли.
Пропущенная неделя-две оборачивается для продавца (по типовой квартире) потерей 50-150 тысяч рублей.
Слабый спрос на вторичном рынке приводит к потерям и на первичке: продать имеющееся жилье для формирования первого взноса непросто.
Мешает разрыв ожиданий* и реальных цен сделок. Отчасти спасает сервис моментального выкупа жилья, реализуемого нами в Петербурге и Москве совместно с застройщиками.
Новостройки. В целом по стране по данным ДОМ РФ на 23 мая выдано 87,7 млрд рублей льготной ипотеки (та, что под 8% и заканчивается в июне). При таких темпах в мае будет выдано всего на 5-10% выше, чем в апреле. Уровень выдачи семейной ипотеки тоже не растет.
Ажиотажа по поводу окончания льготной ипотеки нет. Но, судя по нашим сделкам и информации от застройщиков — спрос устойчивый.
Рынок долгосрочной жилой аренды нащупал равновесие в районе 3,4 тысячи вариантов (ЦИАН). Остается посмотреть, что будет со ставками при стабильно минимальном предложении.
Разрыв ожиданий*
Вторичный рынок проходит очередной этап расхождения между ожиданиями продавцов и реальными ценами сделок. Проблема была всегда. Но теперь, мало того, что реальные цены сделок существенно меньше чем в рекламе, так они еще и снижаются быстрее, чем продавцы готовы снижать цену.
С нашей аналитикой объективно сложно спорить — ежемесячно команда продает приличный пул квартир, выкупленных на инвесторов. С учетом цены денег, потеря одного дня в продаже типовой квартиры обходится минимум в 4-6 тыс. рублей.
Бизнес-процессы заточены, чтобы:
— Точно оценивать квартиры;
— Продать максимально дорого, но быстро.
За ошибки платим реальной потерей прибыли, а иногда — и убытками.
Типичный случай: клиент продает квартиру, чтобы сформировать первый взнос и купить новостройку в ипотеку. С трудом согласился и принял нашу оценку. Но настоял на чуть более высокой цене. Не принял предложение о разумной скидке от покупателя. Через две недели становится понятно, что рынок еще немного снизился и надо заходить на новый этап снижения…
Клиент, конечно, подозревал что реальность расходится с ожиданиями. Но, когда становится понятно, что разница в цене его квартиры и новостройки составляет 20% (пока), следует два варианта реакции:
— Снимаем с продажи, не готов к такой разнице в ценах. Это отчасти объясняет слабый рост предложения — нет мотива продать;
— Держим цену. А это к тому, что большая часть предложения не соответствует реальным ценам на рынке. Но именно на этот уровень ориентируются новые продавцы, выставляя свои объекты. Круг замкнулся.
Сейчас цены в рекламе — это цены, по которым квартиры не продаются и это сложно объяснить…
По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm)