Предновогодний ажиотаж отменяется

Снизилось количество звонков: по сравнению с концом октября — на 30-40% меньше. Снизилось и количество просмотров ликвидных объектов на агрегаторах, до 2–3 раз. Звонят меньше, смотрят реже, конверсия в сделки ниже. Все логично и предсказуемо, но наблюдать этот процесс не весело. Прошлый опыт подсказывает: чтобы сокращение спроса привело к снижению цен, должно пройти время. Необходимы значимый рост предложения и какая-то дополнительная мотивация для продавцов. С началом СВО и с объявлением мобилизации такая мотивация была, сейчас не наблюдается. Единственный рабочий аргумент — продать вторичку, чтобы купить новостройку, пока не отменили льготную ипотеку. Реальное снижение цен, тем более на агрегаторах, мы увидим не скоро. А вот дисконт к рекламной цене для быстрого вхождения в сделку уже начинает расти. Возвращаемся к опыту выработанному с начала СВО и мобилизации. На каждую квартиру в продаже наша команда формирует индивидуальную «дорожную карту»: теперь продать вторичку — отдельный проект, а не типовая сделка. Растет важность обновления информации о конкурентных предложениях, в разы растет качество отработки звонка и взаимодействия с покупателями на всех этапах, играем с текстами объявлений, очередностью размещения фотографий, описанием квартир. Куда важнее «цепляться» за каждый, даже призрачный интерес к квартире. И это только начало. Грядет «рынок покупателя» во всей его красе.

По первичке главный показатель — выдача ипотеки. В октябре в РФ она сократились на 25%, Петербург — не исключение. При этом число сделок в регионе не сократились, а даже выросли на 3%. Но чем выше забираемся, тем виднее будет снижение. В ноябре увидим совсем другие цифры: спад процентов на 20-25 минимум. Впрочем, посмотрим.

В новостройках, по данным ЦИАН, также по «спальникам» — более 40.4 тысячи квартир, за неделю снижение объема предложения на 0.7%, но к 1 ноября — плюс 3.8%. Ассортимент растет, видимых поводов для повышения цен нет.

Рынок аренды: наконец-то предложение начинает понемногу увеличиваться. Пора бы уж! Когда еще, если не в ноябре. Сейчас на ЦИАНе количество вариантов составляет 4.15 тыс. шт. (+ 3.1% за неделю, и + 4% с начала месяца, с 1 ноября 2023). Вариантов по-прежнему немного. Рост объявлений есть и на «Авито» и «Яндекс Недвижимости».

Итого: форточка возможностей продажи на вторичке почти прикрыта. Пик спроса пройден и на первичке. Остается наблюдать за снижением спроса на обоих рынках. С учетом твердых перспектив льготной ипотеки до июня 2024 (точнее до президентских выборов в марте) у рынка новостроек явное преимущество. При этом разрыв цен между готовым и строящимся жильем вероятно будет увеличиваться — не факт, что цены на новостройки вырастут, а вот реальные цены сделок на вторичном рынке — запросто снизятся.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm)