Разброд и шатание на рынке недвижимости

Тренды в поведении покупателей тоже понятны: редкие ипотечные сделки на минимальные суммы (2-3 млн), преобладают «цепочки» и обменные сделки, широко используются разного рода субсидии. Спрос сосредоточен на жилье по лучшей цене (ниже среднего) и с явными преимуществами. Важны: качество ремонта, «укомплектованность» квартиры, готовность документов, лояльность продавца к разным схемам оплаты (опека, маткапитал, субсидии и пр.).

2-3 месяца назад покупатели агрессивно торговались, просили скидку в 15%, у нас даже гневный отзыв на ЦИАН появился, из-за того, что мы отказались дать неадекватную скидку.

Сейчас покупатели просят разумные скидки в 200-300 тысяч рублей (по типовым квартирам).

По поводу реальной динамики цен — полная неразбериха и разнобой. ЦИАН фиксирует в Петербурге рост на 0,3%. Сбер (ДомКлик) ввел новую схему подсчета динамики цен и вообще зафиксировал снижение в СПб на вторичке на 13,5% «за последний месяц».

Мы сами в июле-августе продали практически все объекты, которые стояли «в рынке», по адекватным ценам. Звонков стало меньше — так ведь и объектов тоже поубавилось. Поди оцени, куда двинулся рынок.

По моему субъективному мнению, продавцы постепенно снижают цены, одновременно «вымываются» квартиры из нижнего ценового диапазона. Результаты анализа у агрегаторов зависят от того, какие квартиры попадают в выборку и как платформы считают среднюю стоимость.

Со статистикой рынка новостроек еще интереснее. Смотрим на объем сделок за июль и в зависимости от того, кто и как считает, получаем взаимоисключающие результаты.

По сведениям Росреестра, в июле продажи в новостройках в регионе (СПб плюс ЛО) выросли: 8,2 тыс. ДДУ. По DataFlat.ru, продажи на 25% упали (5970 сделок за июль, 7910 — в июне). Аналитики bnMAP.pro тоже зафиксировали снижение, но уже на 60% в СПб и на 75% — в ЛО.

Разница в методике, конечно, может привести к некоторому расхождению в цифрах. Но не в 2,6 раза!

По разговорам с застройщиками: если компания продает 40-50% от июньского «пика» — это очень хороший результат.

Маркетологи девелоперских компаний готовы на любые затеи и эксперименты, если они обещают поддержать спрос.

Мы также усиленно готовим обновленные программы «трейд-ин» и выкупа. Рассрочки, транши, аккредитивы — все пойдет в ход, чтобы стимулировать активность покупателей.

В жилой аренде рынок стабилизируется. С одной стороны предложение потихоньку растет — в долгосрочную аренду постепенно возвращаются квартиры сдававшиеся посуточно.

С другой — сохраняются долгосрочные факторы (рост зарплат и дорогая ипотека). К тому же наступает пик сезона — приезжают иногородние студенты.

И при этом механизм «ипотека вместо аренды» иногда еще работают. Купив новостройку по семейной ипотеке с минимальным взносом, можно затем сдавать ее в аренду по ставке выше ипотечного платежа.

Чтобы понять, что происходит с рынком недвижимости, стоит дождаться середины сентября. Будет адекватная статистика по продажам в новостройках, будет понятнее, что с ценами на вторичке, сезонно вырастет активность покупателей.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm)