Снижение активности и спроса. С какой стороны посмотреть…
Главный тренд для вторичного рынка Петербурга — снижение темпов прироста предложения. Всего плюс 1.5% с начала месяца по объему предложения в спальных районах плюс Мурино и Кудрово. Этого недостаточно для того, чтобы сформировать серьезный «навес» и давление на цены. Собственники не спешат выставлять жилье на продажу. Вообще-то логично: те, кто хотел «уйти в деньги», уже это сделали. Заниматься обменом для улучшения, переходить из вторички на первичку в сложившихся нестабильных условиях решаются немногие. Пока больше похоже на то, что все больше участников рынка переходят в «режим выжидания»: ждут, пока снизится ключевая ставка и станут понятны тенденции рынка.
На первичном рынке все внимание по-прежнему приковано к ситуации с льготной ипотекой.
Заглянул в отчетность ДОМ.РФ. На 8 февраля объемы сделок с льготной ипотекой раза в три меньше, чем в активные месяцы (сентябрь-декабрь) прошлого года. Иными словами, пока уровень в минус 70% сохраняется и в феврале.
Сказались сокращение максимального размера кредита, увеличение первого взноса, исчерпание лимитов по IT ипотеке (их должны на днях перераспределить в пользу банков, исчерпавших лимиты).
В то же время ДОМ.РФ резонно указывает, что в целом по стране в январе 2024 года выдано всего на 7% меньше ипотечных кредитов чем год назад.
Пока этот спад еще не отразился в статистике, но через пару недель грянут «новости», что продажи новостроек снизились.
Текущий спад продаж лишь краткосрочное отклонение от среднего уровня сделок. Особенно на фоне горизонта планирования для застройщиков в 3-7 лет. Объем раскрытия эскроу-счетов (по завершению строительства) рекордный: 3,7 трлн рублей в 2023 году, на 70% больше, чем в 2022 году. Больше сдачи жилья — больше прибыль в «живых» деньгах. Значительная часть прибыли идет на покупку участков. По крайней мере, в Петербурге рынок земли максимально активен. Объекты с РНС и с понятными параметрами уходят быстро. Стройка — процесс непрерывный. Девелоперы не могут враз останавливать проекты или сокращать их в три-четыре раза, а потом также срочно наращивать.
Прирост лимитов на кредитование по будущим проектам застройщиков — плюс 539 млрд рублей в декабре. Банки в 2023 году заработали 3,3 трлн рублей. Этого запас прочности достаточно для того, чтобы пережить краткосрочные неурядицы и проседания спроса.
Про ключевую ставку. Снижение если и начнется, то со 2-го квартала, и оно будет плавным. Быстрого восстановления спроса на вторичке и перехода рынка новостроек на рыночную ипотеку не ждем. С другой стороны, начало фазы снижения ставок уже будет поддержкой рынку.
Объем предложения жилья в аренду в Петербурге стабилизировался. Как и предполагали, январский всплеск был обеспечен перетоком из «краткосрочки» в долгосрочную аренду. С начала месяца всего плюс 1,9% или 5,7 тысяч квартир (это по данным ЦИАН). На Авито тоже небольшой прирост.
Можно уверенно говорить о дефиците предложения и предпосылках к дальнейшему росту арендных ставок.
В общем, все зависит от того, с какой стороны смотреть на цифры и на каком горизонте.
По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm)
