В мае в Петербурге заключили меньше сделок чем в апреле

Из-за высоких депозитных ставок поведение покупателей и продавцов кардинально различается. Продавцы пустующих квартир нередко сопоставляют каждый день потерь с суммой неполученных денег и процентной ставкой по депозитам. День отсрочки по типовой «двушке» может обходиться в десять тысяч рублей упущенного дохода по вкладам.

Обратная логика у покупателей: зачем спешить, если можно спокойно повыбирать, тем более деньги на депозите. Несколько кейсов подряд на прошлой неделе: есть согласованные условия сделки, договоренность о внесении аванса, а дальше… покупатель пропадает, не снимает трубку. Видимо, ушел на новый круг просмотров квартир. А нам — заново предстоит цикл показов, переговоров и т. д.

По данным Росреестра в мае в Петербурге, заключено меньше на 16% меньше сделок, чем в апреле (понятно — сезонность). И меньше, чем в мае 2024-го на 8%. При этом за пять месяцев текущего года число сделок все еще больше (на 6%) аналогичного периода прошлого года. То есть в начале года рынок по числу договоров шел лучше графика прошлого года, а сейчас вернулся к средним значениям 2024 года. Роста нет, но на фоне минимальной ипотечной ставки в 22% - хороший результат.

В новостройках, как и предполагал, за май продано меньше, чем в апреле — минус 10% (СПб + ЛО). Ощутимо выросла доля ипотеки — с 44% до 51%. Не иначе, сказалась отмена комиссий, и при этом не сильно ужесточали андеррайтинг заемщиков.

С 1 по 5 июня выдано 47,5 млрд рублей по семейной ипотеке. При сохранении таких темпов за месяц будет выдано около 280 млрд — максимум с начала года, выше результатов рекордного апреля (206 млрд рублей). Правда, картину несколько портит заявление топ-менеджеров ВТБ о «низкой рентабельности» льготной ипотеки. Пока больше похоже на риторику. И пока мы не видим, чтобы росло количество отказов. С учетом отмены комиссий, можно полагать, что продажи у застройщиков в июне вырастут. Позитива могут добавить ожидаемое расширение круга участников семейной ипотеки. Когда (и если) это произойдет. Плюс появится конкретика по ипотеке для участников СВО.

Снижение ключевой ставки на рынке напрямую не скажется. Но ожиданий и надежд появляется больше.

Долгосрочные проблемы отрасли никуда не делись. ДомРФ фиксирует, что проектное финансирование на начало мая покрыто средствами на эскроу-счетах на 71%, — минимальный показатель, год назад были крепкие 85%. Продолжает расти средневзвешенная ставка по проектному финансированию — сейчас 10,6%. Низкие продажи и высокие ставки снижают рентабельность отрасли.

Одновременно замедляется сдача жилья: за 4 месяца — минус 14% к прошлому году. Сокращается запуск новых проектов: в мае застройщики вывели 2,7 млн кв. м, минус 37% к апрелю, минус 28% к маю прошлого года. Риски в отрасли растут одновременно с будущим дефицитом строительства.

По аренде жилья: с начала месяца объем предложения неожиданно увеличился на 4,2%, до 5,3 тыс. вариантов — на 50% больше, чем год назад (это по данным ЦИАН, на Авито и Яндексе похожая картина). Значит, рынок прошел точку минимального предложения раньше, на стыке мая — июня. Дальше количество вариантов будет стабильно, а расти начнет в конце туристического сезона.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm)