За первые дни февраля объем предложения в спальных районах вырос на 0,5%

По некоторым объектам есть не просто интерес, а даже конкуренция со стороны покупателей. Вторичный рынок проявляет чудеса адаптации: чем недоступнее ипотека - тем выше активность и число сделок.

А вот про адаптацию рынка новостроек говорить рано: тут скорее идет только осознание. В целом по РФ в январе 2025 года семейной ипотеки выдано на 61% меньше по сравнению с январем прошлого года.  А ведь это главный и почти единственный локомотив рынка. Альтернативные схемы продаж (рассрочка, траншевая / субсидированная ипотека) потери ипотечных сделок в должном объеме не компенсируют.

Добавим: плавно растет стоимость проектного финансирования (уже 8,8%); снижается покрытие проектного финансирования эскроу-счетами (минус 14%, по предварительным данным). Процентная нагрузка на застройщиков растет. Новых драйверов спроса на горизонте не видно. При разрыве цен между первичкой и вторичкой в 20-25% покупатели с «живыми» деньгами пойдут на вторичный рынок. И рынок не сбалансируется, пока разрыв цен между новостройками и «новой вторичкой» не сократится до разумных 5-10%.

Меняется портрет и поведение покупателей на рынке новостроек (в том числе судя по сделкам «трейд-ин» и выкупа). Время инвесторов прошло. Люди решают свои жилищные задачи, вдумчиво и не торопясь.

Среди получателей семейной ипотеки становится больше тех, кто формирует солидный первый взнос за счет продажи имеющейся квартиры. И при этом приходится поторапливать клиентов принимать решение: количество отказов и дополнительных ограничений от банков заметно выросло. Приходится прикладывать усилия, чтобы подстраховать ипотечных брокеров застройщика, с трудом добиваться одобрений в альтернативных банках и все-таки выйти на сделку, несмотря на первичные отказы.

Еще один тренд: растет объем предложения квартир от застройщиков в сданных домах. Сразу с несколькими застройщиками обсуждаем запуск индивидуальных программ обмена и переезда под конкретные объекты. 

Усиливается конкуренция с переуступками от частных инвесторов в тех же объектах. Особенно если на старте проекта были активные продажи инвесторам по сравнительно низким ценам. Чем ближе к финишу проекта — тем больше предложение от частных инвесторов и тем жестче конкуренция. Попробуй, продай, когда у покупателя приличный выбор переуступок от инвесторов с ценами на 15-20% ниже, чем у застройщика. И это без учета торга.

На рынке долгосрочной жилой аренды продолжается мощный тренд на увеличение объемов предложения: за январь, судя по данным ЦИАН, рост составил 13,6%. Количество вариантов — более 9 тысяч, на 60% больше, чем год назад. Праздник для арендатора. По крайней мере, до начала туристического сезона.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm)