Закон о самостоятельной реализации заложенной квартиры
11 сентября вступил в силу закон, позволяющий заемщикам самостоятельно реализовывать заложенную квартиру. Некоторые пояснения от СМИ откровенно смущают. Даже на РБК проскользнула мысль: «Самостоятельно продать квартиру с большей выгодой закон раньше не позволял». На самом деле заложенное имущество и раньше можно было продавать без особых ограничений.
Новый закон дополнительно регламентирует продажу заложенной недвижимости, но она по-прежнему должна осуществляться с учетом интересов и с согласия банка-кредитора. На практике банки и раньше не препятствовали реализации заложенных объектов, разве что в крайних случаях. Мы регулярно помогаем клиентам и продавать, и покупать объекты в залоге.
Более того, регулярно выкупаем ипотечные квартиры на инвесторов по программе моментального трейд-ин. Главное, чтобы в результате сделки на счет в банке поступали средства, позволяющие погасить задолженность. И в самой схеме не было никаких серьезных особенностей, что позволяло продавать такие квартиры по нормальной рыночной цене.
…А вот полный комментарий о праве на самостоятельную реализацию залога, вводимом 140 ФЗ. Отдельное спасибо банковским юристам, с которыми мы вместе оценивали изменения.
Теперь закон обязывает банк дать согласие на самостоятельную продажу залога (важно: это работает до запуска банком исполнительного производства).
Эффективность механизма вызывает некоторые сомнения: основная идея ипотеки в том, чтобы не позволить заемщику продать объект залога, пока он не погасит кредит. А банк сам заинтересован в своевременном погашении долга и отсутствии просрочек.
По нашему опыту, банки и так дают согласие на продажу. Разумеется, на тех условиях, которые обеспечивают возвратность средств. Отказывают не часто, главная причина - банк видел дополнительные риски (родственные сделки, наличие других долгов заемщика и связанных с ним лиц, риск признания сделки недействительной).
Теперь в уведомлении банка должны быть указаны:
- Объем требований по кредитному договору на день окончания срока реализации имущества.
- Равная этим требованиям минимальная цена, по которой заложенное имущество может быть продано.
В любом случае надо смотреть как закон будет действовать на практике. Существенных изменений ждать не следует, но нюансы есть.
Например, недобросовестные заемщики могут воспользоваться дополнительной отсрочкой. Просто успев получить согласие на реализацию объекта в течение 4 месяцев. Банки, в свою очередь, будут адаптировать свою работу, например, качественно прорабатывать требования к счетам, на которые будут поступать деньги, чтобы они гарантированно пошли в счет погашения долга.
Еще одна тонкость — «минимальная цена продажи». Банк должен установить ее исходя из объемов требований на день окончания срока реализации. Но при этом продажа объекта по цене ниже рынка несет для банка существенные риски: впоследствии сделка может быть признана недействительной (например, в случае дальнейшего банкротства заемщика). В этой части, возможно, закон потребует доработки. Но если появится пресловутая «рыночная» стоимость, которая у каждого своя, «обязательное» согласие будет сильно зависеть от позиции банка по цене. И будет уже не очень обязательным.
А еще очень интересно: смогут ли банки вписать в сумму требований к заемщику не только остаток кредита но и все штрафы и пени, набежавшие на момент досрочного погашения.
Эксперты указывали: схема нормально работает на растущем (добавим — или стабильном) рынке, когда большая часть объектов стоит дороже просроченных обязательств. Что будет, когда (если) рынок недвижимости пойдет вниз или рухнет, когда скорость реализации залога будет важнее цены — открытый вопрос.
Итого: умеренно позитивные поправки, будет чуть больше порядка в процедуре реализации. Из скрытых минусов: недобросовестные заемщики смогут использовать разрешение на самостоятельную продажу для затяжки времени. Из плюсов: может, не все заемщики знали, что заложенную квартиру можно спокойно продать по рыночной цене. Теперь — знают.
По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm)