Усиление государственного контроля рынка недвижимости
Госдума одобрила обязанность оформлять частный дом в собственность сразу после постройки. Это нововведение — малая часть общего глобального тренда, который обязательно надо учитывать собственникам, инвесторам, тем, кто просто собирается приобретать недвижимость.
В ближайшие пару лет резко усилится регулирование и контроль рынка недвижимости со стороны государства. Конкретно эти поправки направлены на то, чтобы частники быстрее начинали платить налоги.
Но самое главное — повышается контроль целевого использования здания и участка. Быстрее всплывет, например, что на участке ИЖС построен магазин или производство. Ну карать нарушителей. Особенно там, где устранить несоответствие будет крайне сложно.
Лица, не исполнившие такую обязанность, будут нести административную ответственность за несоблюдение порядка государственной регистрации прав на построенные здания.
Комитет Госдумы по госстроительству и законодательству рекомендовал палате парламента принять в первом чтении законопроект, которым предлагается ввести обязанность для граждан регистрировать права на здания или сооружения, возведенные на земельных участках, сразу после завершения строительства.
«Комитет Государственной думы по государственному строительству и законодательству поддерживает концепцию законопроекта и рекомендует Государственной думе принять в первом чтении проект федерального закона», — указано в заключении комитета.
Правительство РФ внесло в палату парламента указанный законопроект в мае. Документ предусматривает изменения нескольких федеральных законов, в том числе в Градостроительный и Земельные кодексы РФ. В пояснительной записке указано, что на территории каждого субъекта страны находится от одной до пять тысячи индивидуальных достроенных жилых домов, которые фактически используются гражданами, но не состоят на кадастровом учете и права на них не зарегистрированы. По мнению авторов инициативы, такая ситуация не позволяет надлежащим образом вести статистический учет жилищного фонда и создает выпадающие доходы местных бюджетов в связи с тем, что дома до момента регистрации прав на них не являются объектами налогообложения.
Законопроектом предлагается ввести обязанность по окончании строительства на земельных участках зданий, сооружений или их реконструкции ставить их на кадастровый учет и регистрировать права. В пояснительной записке уточняется, что лица, не исполнившие такую обязанность, будут нести административную ответственность за несоблюдение порядка государственной регистрации прав на построенные здания, сооружения (помещения или машино-места в них).
Также законопроектом предлагается обязать собственников земельных участков и лиц, не являющихся их собственниками, использовать объекты капитального строительства согласно установленным для участков целевым назначением и видом разрешенного использования. «Отсутствие предлагаемых норм в настоящее время приводит к использованию зданий и помещений в них для иных целей, что не соответствует правовому режиму земельного участка и, по сути, является нарушением земельного законодательства <…>. Выявляются случаи, когда на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, располагаются магазины, туристические и другие объекты», — указано в пояснительной записке.
***
Приведу еще пару разрозненных примеров. Но они дополняют картину.
В Москве всерьез взялись за апартаменты. Собственники офисных центров, которые разделили их на отдельные помещения (вполне законно) и стали продавать / сдавать как апартаменты стали массово получать не просто требования об устранении нарушения целевого использования здания. Приходят требования о сносе объектов, поскольку действия инвесторов могут трактоваться как самовольная реконструкция.
Это будет иметь самые серьезные последствия и для покупателей, и для застройщиков, реализовавших проект. Просто раньше власти не обращали внимания на такие нарушения. Более того у инвесторов явные сложности в принципе с согласованием проектов, в которых апартаменты будут продаваться поштучно.
Другой пример: в Петербурге собственники торговых точек получают отказы в согласовании / продлении разрешений на размещение вывесок если их деятельность не соответствует назначению здания. Причем не тому назначению, что прописано в выписке ЕГРН, а тому, что указано в документах при сдаче здания в эксплуатацию.
Например, в здании построенном как ресторан или паркинг разместить вывеску «Озона» может не получится. А вывеска, по практике, является важнейшим фактором для арендатора торговой недвижимости. Запросто съедут. Этому вопросу в договорах аренды уделяется особое внимание.
Итого. В дальнейшем можно прогнозировать рост проблем по объектам, которые, по разным причинам, находятся в «серой» зоне. С самыми разнообразными неприятными последствиями.
Собственникам недвижимости и инвесторам предстоит провести серьезный аудит разрешительной и правоустанавливающей документации. Это минимизирует риски, связанные с расхождением между фактическим использованием объектов и тем что указано в документах. Которые не всегда под рукой или собственник их и в глаза не видел. Штрафов и расходов в ближайшие годы будет на порядок больше.
По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm) и ТАСС (https://tass.ru/nedvizhimost/21873959)