Годовая отчетность девелопера продемонстрировала более чем двукратный рост чистого убытка

Прилагательное «рекордный» используется на страницах нового годового отчета девелопера довольно часто. Небывалый уровень выручки ГК «Эталон» достиг 130,9 млрд рублей, увеличившись год к году на 44%. Прибыль выросла на 38%, до 41,4 млрд рублей. В 2024 году группа вывела в продажу 360 тыс. кв. м в пяти регионах присутствия, в том числе был запущен первый проект компании в премиум-классе в Санкт-Петербурге — ЖК «ЛДМ». Лидером по продажам в компании остается жилой проект бизнес-класса в Москве — квартал Shagal («ЗИЛ-Юг»). «Проект принес 30% продаж в денежном выражении и 17% продаж в натуральном выражении», — говорится в отчете.

Средняя цена квартир по компании в целом увеличилась по сравнению с позапрошлым годом на 20%, до 289,9 тыс. рублей за квадратный метр. Рост стоимости «квадрата» в столице составил 20% и сравнялся с 460,5 тыс. рублей, в Петербурге — 23% (297,3 тыс. рублей), в регионах — 21% (167 тыс. рублей). При этом в документе отмечается низкая зависимость от ипотеки, доля которой в структуре продаж равна 34%. Размер прибыли до вычета процентов, налогов, износа и амортизации (EBITDA) вырос на 52%, до рекордного уровня за всю историю компании — 27,6 млрд рублей. Показатель соотношения корпоративного долга к EBITDA равен 2,5. В 2026 году компания нацелена увеличить продажи в 1,4 раза, до 146 млрд рублей, сохранить валовую рентабельность на уровне более 30% (в 2024 году показатель составил 32%, а в 2023 — 34%) и соотношение корпоративного долга к EBITDA в пределах 2–3.

Количество регионов присутствия в следующем году компания намерена увеличить до 15. Сейчас в портфеле группы находятся проекты в десяти субъектах РФ. В 2024 году «Эталон» вышел на рынок Ленобласти, купив участок 35 га в Мурино у «Евроинвеста». В этом году одиннадцатым регионом в портфеле девелопера стал Хабаровск.

Девелоперы оказались неустроенными

Генеральный директор компании ПИА «Недвижимость» Максим Ельцов напоминает, что снижение чистой прибыли на фоне рекордных показателей выручки и продаж отражает общую тенденцию на рынке. Отчетность ряда крупных девелоперов из топ-20 федеральных застройщиков продемонстрировала падение финансовых показателей (см. «Ъ» от 25.04.2025).

Так, ГК «Самолет» зафиксировала снижение чистой прибыли в 3,2 раза по сравнению с 2023 годом, до 8,2 млрд рублей при росте выручки на 32%, до 339,1 млрд, а у ГК «Пик» чистая прибыль сократилась на 45%, до 28,7 млрд рублей, при росте выручки на 15%, до 675 млрд.

«Тут одно единственное объяснение: крайне высокая стоимость заемного капитала. При нормальной структуре продаж крупных девелоперов, нормальных расходах, приемлемой рентабельности и в целом неплохих операционных показателях финансовые результаты сильно ухудшаются из-за высоких процентных затрат», — констатирует господин Ельцов.

В частности, у «Эталона» при действительно низкой зависимости от ипотеки в финансовых показателях компании бросается в глаза, что выручка растет быстрее, чем сами денежные поступления. «В этом явно прослеживается влияние рассрочки», — обращает внимание эксперт.

Господин Ельцов добавляет, что, несмотря на расширение географии присутствия, на столичные проекты приходится до 72% продаж.

«Своими последними приобретениями (участки в Шушарах и Мурино) компания прямо признает дефицит проектов в Санкт-Петербурге. Причем диапазон ценовой категории проектов в Петербурге теперь максимальный. Основной финансовый вклад в результаты все равно вносит именно Москва. Отсюда понятно логичное задекларированное стремление к еще большей диверсификации и расширению присутствия в регионах», — резюмирует руководитель компании ПИА «Недвижимость».

Екатерина Косарева, управляющий партнер аналитического агентства «ВМТ Консалт», отмечает, что, несмотря на отдельные трудности, федеральные власти декларируют приверженность мерам поддержки строительной отрасли. Это создает условия, в которых крупные девелоперы, такие как «Эталон», могут наращивать объемы и расширять присутствие.

«В то же время отчет фиксирует замедление продаж в четвертом квартале 2024 года: объем реализации снизился на 24% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это связано с отменой льготной ипотеки в ее прежнем виде и значительным ростом ключевой ставки ЦБ до 21%. Тем не менее даже на фоне этой коррекции компания осталась в плюсе по году, что говорит об устойчивости ее бизнес-модели и диверсифицированной географии проектов», — рассуждает аналитик.

Стратегические цели, продолжает госпожа Косарева, выглядят реализуемыми. «Учитывая, что в 2024 году "Эталон" уже начал проекты в новых для себя регионах, в том числе в Мурино, а также имеет опыт успешного выхода в Омск, Тюмень и другие города, планы по добавлению еще пяти регионов выглядят логичными», — соглашается она.

Внутренними предпосылками здесь выступают опыт региональной экспансии, наличие земельного банка и эффективная модель управления. Внешние условия также благоприятны: спрос в крупных региональных центрах сохраняется, а государственная политика ориентирована на стимулирование жилищного строительства, особенно в условиях демографического и миграционного давления на мегаполисы. «Таким образом, стратегические ориентиры компании находятся в русле общерыночной динамики», — заключает эксперт агентства «ВМТ Консалт».

В консолидированной финансовой отчетности в принципе разобраться не просто. А в отчетах девелоперов еще сложнее. Проекты реализуются несколько лет, финансовый результат каждого из них учитывается в отчетности только после сдачи дома. К тому же есть масса искажений и корректировок.

Например, при крепком положительном результате от операционной деятельности в 23,7 млрд. руб. всю картину Эталону портят финансовые расходы в 33,4 млрд. руб. Залезаем в их расшифровку:

• 11,8 млрд. руб. — обслуживание корпоративного долга. Логично.  Кстати, в этой части компания скорее всего продолжит наращивать привлечение средств с помощью ЦФА (Цифровые финансовые активы) в дополнение к облигациям;
• 4,2 расходы на проектное финансирование. Не много. Тоже понятная хорошая цифра. В среднем по отрасли ставка по проектному финансированию уже достигала 10,4%. А у Эталона комфортная ставка в 4-5% благодаря перепокрытию проектного финансирования деньгами дольщиков на эскроу-счетах;
• А вот дальше — 11,8 млрд. руб обслуживание долга по проектному финансированию «корректировка до базовой стоимости». Без бутылки не разберешься. Спасибо финансистам другого крупного девелопера, подсказали. Это корректировка стоимости процентов по проектному финансированию до рыночной стоимости (без учета того, что ставка понижается в зависимости от покрытия долга деньгами дольщиков на эскроу-счетах). И эти расходы начисляются потом обратно в выручку когда объект сдан, эскроу-счета раскрываются и направляются на погашение кредита.

Если вы дочитали до этого места и все еще пытаетесь понять, то сформулирую совсем кратко: прибыль/убыток по консолидированной отчетности не дает понимания о реальных финансовых результатах застройщиков. Из-за специфики учета и длительности реализации проектов надо смотреть на широкий спектр показателей. Например покрытие проектного финансирования, темпы продаж и денежные поступления, стоимость земельного банка, структурами стоимость обслуживания долга. И даже это все не гарантия полной картины.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm) и КоммерсантЪ (https://www.kommersant.ru/doc/7773903)