Новая реальность: не исключено что высокая ставка уже не просто надолго

Если это надолго, то затянется и парадоксальный дисбаланс депозитов/кредитов (20-25%) и доходности недвижимости (грубо 5-12%). Ну, например, еще на полтора года.

Прогнозы — дело неблагодарное, но несколько любопытных трендов можно наметить. У крупных капиталоемких проектов возникнут сложности с обслуживанием долга. Торгово-развлекательные комплексы, склады, промышленные комплексы строились, как правило, за счет кредитных средств. У многих проектов ставка плавающая, нередко — ключевая плюс 1–3 процентных пункта.

Некоторые кредитовались на короткий срок в надежде перекредитоваться. История с ЗПИФ «Парус-Дмитров» — это лишь самое-самое начало.

Собственники будут вынуждены либо дофинансировать проекты, либо продавать. Покупателей при таких кредитных ставках будет немного. Не важно, будут покупать на свои или заемные средства — в любом случае будут ждать значительных скидок. Иначе нет смысла снимать деньги с депозита или кредитоваться под 25%.

Ну, и конечно, перспективные рентабельные проекты с высокой долговой нагрузкой заберут на баланс кредиторы. Кстати, напомню, что крупных частных банков практически не осталось. Рулить процессом будут топ-менеджеры госбанков.

Выиграют те, кто правильно рассчитал силы, справился с нагрузкой, расчетливо пересидел в кэше и те, у кого есть доступ к дешевым деньгам.

Поменяется и ситуация на рынке земельных участков под жилую застройку

Во-первых, есть застройщики, которые купили участки в кредит с высокой/плавающей ставкой. При плохо сбалансированном портфеле проектов (например, когда большинство из них в начальной стадии и в разработке) придется экстренно продавать участки. Число таких непубличных предложений сильно выросло. Понятно, что открытая распродажа вызовет тревогу у клиентов и партнеров. Прибыль-то у девелопера на горизонте 2-3 лет будет приличной, но только при условии активных продаж и снижении кредитного бремени. А с этим есть сложности.

Ну, и в целом при такой цене капитала покупок за деньги будет немного. Застройщики будут крайне избирательны, рассчитываться с собственниками в большинстве случаев будут долями в будущем проекте.

Уже сейчас по ходу переговоров по нескольким интересным пятнам застройки застройщики уведомили, что готовы платить только долями или в рассрочку (уже после раскрытия эскроу- счетов по завершении проектов).

Кстати, продавцам земельных участков как обычно потребуется некоторое время, чтобы принять новые условия игры и умерить аппетиты.

Долгий период высоких ставок сильно ударит по компаниям-подрядчикам

В предыдущие кризисы подрядчикам «прилетало» особенно сильно и быстро, так же будет и теперь.

Застройщики и в хорошие времена не спешат рассчитываться с подрядчиками. А сейчас надо всеми силами сдерживать рост себестоимости стройки, продажи снизились, стоимость капитала выросла в разы. Под воздействием этих факторов объем задолженности застройщиков перед подрядчиками будет расти.

У подрядчиков (в отличие от застройщиков) нет большой «подушки безопасности». В жесткой конкурентной борьбе за подряды они вынуждены увеличивать объем работ без предоплаты, кредитоваться, использовать собственный капитал. Процентная нагрузка сильно вырастет из-за двойного давления: роста задолженности и процентных ставок. А вот рентабельность бизнеса подрядчиков наверняка снизится.

Помимо растягивания сроков оплаты, девелоперы ожидаемо ужесточат штрафные санкции, вырастут требования по срокам и качеству работ.

В этой своеобразной «пирамиде» застройщики будут переносить часть своих проблем на подрядчиков, у которых запас прочности меньше.

Естественно, вырастет доля оплаты недвижимостью «в зачет». Поможет не всем. Мы регулярно оцениваем подрядчикам объекты, которые им предлагают застройщики в зачет долга. Естественно, это самые неликвидные квартиры и помещения, да еще и по завышенной цене. А при нынешнем спросе продать по переуступке даже ликвидные объекты со скидкой — та еще задача.

Впереди у подрядчиков проблема неплатежей, риски банкротств, увеличение доли бартера в расчетах (с влиянием на цены). Устоят самые сильные, проворные и гибкие.

При высоком «ключе» покупателей с ипотекой практически нет. Но даже сейчас вторичный рынок жилья и торговой недвижимости не проседает в цене. А дальше — с высокими депозитными ставками формируется вполне крепкая прослойка покупателей с «живыми» деньгами. Шутка ли, за пару лет можно увеличить размер накоплений на 40%.

Иными словами: если сейчас продать квартиру или встроенное помещение и пересидеть в депозитах, через 2 года можно купить объект с бюджетом на 40% больше. Очевидная выгода. При одном «но» — цены на недвижимость должны остаться прежними (или, как надеются некоторые, даже снизиться).

Верите в такой сценарий? Я — нет.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm)