Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Налогообложение при операциях с недвижимостью

Опубликовано 11 ноября 2010

Наиболее часто задаваемым вопросом является налогообложение сделок с недвижимостью.
При совершении сделок с недвижимостью, возникает налог на доходы физического лица (НДФЛ). Этот налог регламентируется Главой 23 налогового кодекса РФ.


Что такое НДФЛ?


НДФЛ оплачивается налогоплательщиком, являющимся физическим лицом - налоговым резидентом РФ. Объектом налогообложения являются доходы физических лиц, полученные, в том числе и от продажи недвижимости. Ставка налога составляет 13%, а налоговый период составляет один календарный год.
Какие налоги я заплачу при продаже недвижимости?

Если недвижимость находилась в собственности у продавца более трёх лет, то налог не выплачивается. Если недвижимость находилась в собственности менее трёх лет, то, в случае подтверждения затрат на покупку и ремонт имеющегося объекта недвижимости, сопоставимых с ценой продажи, НДФЛ будет = 13% * (Цена продажи - сумма затрат на покупку и ремонт), если же нет, то НДФЛ = 13% * (Цена продажи - 1 000 000 рублей). То есть, если с момента регистрации права собственности прошло менее 3-х лет и недвижимость стоит дороже 1 000 000 рублей, то налог придётся заплатить.

Наличие НДФЛ является одним из существенных факторов, осложняющих приобретение объекта в кредит на вторичном рынке. Число квартир, находящихся в собственности более 3 лет ограничено, а шансы найти объект, приобретенный по реальной цене и не подорожавший, практически нулевые.

При покупке 1-комнатных квартир на вторичном рынке заемщик, если он был заранее проинформирован о возможных налоговых потерях, нередко компенсирует налоговые затраты продавца. Понимая важность налогового фактора, банки нередко позволяют снизить сумму договора купли-продажи до размера кредита.
Иногда потребность платить налоги возникает не только из-за ипотечного кредита, не редко, продавец или покупатель заключают сделку на истинную стоимость, что позволяет показать истинный доход и обеспечивает дополнительную защиту и продавцу и покупателю. Хотя на фоне реальных налоговых потерь этот аргумент просто бесполезен.

Что такое налоговые вычеты для покупателя?


Налоговый кодекс предоставляет еще одну возможность, выгодно отличающую для покупателя совершение сделки по реальной цене. Речь идет о налоговых вычетах покупателя объекта недвижимости. Сотрудники агентств нередко путают налоговые вычеты продавца и покупателя, что значительно осложняет шансы на совершение сделки и финансовое положение продавца и покупателя.

Итак, Налоговый Кодекс позволяет уменьшить базу НДФЛ физического лица, уплачиваемый им с других доходов, на сумму затрат произведенных физическим лицом на новое строительство, приобретение жилого дома, а также на сумму процентов по кредиту, направленному на приобретение квартиры или дома. Более того, в последней редакции Кодекса появилась прямая ссылка на возможность налогового вычета на сумму расходов на приобретение прав на квартиру в строящемся доме.

Главным недостатком предоставляемого налогового вычета является то, что его размер ограничен 2 000 000 рублей. Ограничение не распространяется на проценты по кредиту. Это является существенным плюсом для граждан, воспользовавшихся ипотечным кредитом - ведь при долгосрочном кредитовании сумма затрат на проценты нередко превышает цену квартиры.

Кроме того, следует помнить, что воспользоваться льготой по уменьшению налогооблагаемой базы покупатель недвижимости может лишь один раз в жизни.

Так как же воспользоваться налоговыми льготами при продаже и сэкономить на налогах?
Клиент "Первого Ипотечного Агентства", владеющий собственностью более трёх лет налог с продажи не заплатит. Но даже если Вы владеете собственностью менее трёх лет, у нас всё равно имеются технические средства сэкономить на налогах. Нередко мы пользуемся законными способами, чтобы налог начислялся от разницы между ценой продажи и покупки.

Несколько заблуждений о налогообложении.


Люди нередко путают налог на имущество с налогом на доходы физических лиц (НДФЛ), более того обзывают его "подоходным". Часто такие ошибки совершают агенты и риэлторы, нередко путают налоги покупателя с налогами продавца.