Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Рассрочка против ипотеки

Опубликовано 21 сентября 2010
Рынок ипотечного кредитования активно восстанавливается. Ипотечные кредиты на строящиеся квартиры все успешнее конкурируют с рассрочкой от застройщиков. Если в начале текущего года ипотечные кредиты на приобретение строящихся квартир не пользовались большим спросом, а выдавал их только Сбербанк, то в настоящий момент ипотечные кредиты успешно конкурируют с предложениями по рассрочке.

Плюсы и минусы Мы выявили основные плюсы и минусы ипотеки и рассрочки, на основании которых стоит принимать решение о выборе той или иной схемы покупки квартиры в строящемся доме:

ИПОТЕКА

ПЛЮСЫ:
1)Собственность будет зарегистрирована максимально быстро после сдачи дома;
2)Безопасность - так как застройщик проходит тщательную проверку в банке;
3) Минимальный ежемесячный платеж.
МИНУСЫ:
1)Ограничение по выбору застройщика, так как каждый банк кредитует определённых застройщиков;
2)Жёсткие требования к заёмщику;
3)Большая переплата (если не гасить досрочно).

РАССРОЧКА
ПЛЮСЫ:
1)Отсутствие требований к заёмщику и меньший начальный взнос;
2)Меньшая переплата;
3)Большой выбор, так как у любого застройщика сейчас можно воспользоваться услугой рассрочки.
МИНУСЫ:
1)Более высокие риски, так как собственность оформляется только после полного погашения;
2) Короткие сроки и соответственно высокие ежемесячные платежи.

Главное - сроки
Пожалуй, главное различие между рассрочкой и ипотекой - это максимальные сроки, на которые можно взять кредит или рассрочку. Большинство застройщиков ограничивают рассрочку датой сдачи дома плюс несколько месяцев, хотя есть предложения по рассрочке, сроки которой превышают плановую сдачу дома на 1-2 года, а то и 3 года, но в любом случае, рассрочку можно получить на общий срок, не превышающий пяти лет. Сроки ипотечного кредита могут составить 15-20 и вплоть до 30 лет. Это значит, что ежемесячный платёж по квартире, купленной в рассрочку, будет больше ипотечного платежа как минимум в три раза. При этом процент по рассрочке и ипотеки вполне сопоставим: большинство застройщиков предлагают увеличивать стоимость неоплаченной части квартиры на 0,8-1,5 процента в месяц (10-18% годовых), а процентная ставка по ипотеке на строящиеся квартиры составляет 10-15% годовых. Хотя, надо отметить, что многие застройщики предлагают своим клиентам эксклюзивные условия, например, если Вы вносите первоначальный взнос более 60-70%, а в некоторых случаях и более 40%, то рассрочка может быть беспроцентной. С другой стороны у покупателей по ипотеке есть скрытое преимущество - в большинстве случаев застройщики дают скидку в несколько процентов от стоимости квартиры за стопроцентную оплату, к которой приравнивается и покупка квартиры с ипотекой. При покупке в рассрочку в большинстве случаев сам "метр" квартиры становится чуть дороже.

Береги кредитную историю смолоду
Главное преимущество рассрочки - отсутствие требований к заёмщику, нужно просто внести первоначальный взнос, который, как правило, составляет не менее 5% от стоимости квартиры, и застройщик, в отличие от банка, не будет проверять кредитную историю и доходы. Ипотека же при лучших условиях требует 10% первоначального взноса от стоимости приобретаемого жилья, а в большинстве случаев 20%, а также банк затребует от заемщика немалое количество документов, подтверждающих его платежеспособность и хорошую кредитную историю.

В последнее время банки стали намного тщательнее относиться к проверке кредитной истории заемщика. Нередки случаи, когда из-за того, что потенциальный заемщик несколько раз просрочил платежи по старым кредитам, даже потребительским, не несколько десятков дней становилось поводом для отказа в получении нового ипотечного кредита. Совсем недавно в нашей практике был случай, когда заместитель директора успешной фирмы получил отказ в получении ипотечного кредита только из-за того, что пару лет назад он просрочил на 35 дней платеж по потребительскому кредиту в 200 долларов. Просто совершил импульсивную покупку: выбрал телефон для супруги и ему не хватило наличных денег. В какой-то момент он забыл об очередном платеже и уехал в отпуск, а образовавшаяся просрочка была занесена в бюро кредитных история. Конечно, такие ситуации решаемы - при правильном подходе банк может прислушаться к объяснениям заемщика, но времени и сил это займет предостаточно. Так что у рассрочки останется стабильный спрос со стороны тех, кто не хочет возиться с документами или кому откажут банки.

И все-таки они похожи
По статистике средний размер ипотеки в Санкт-Петербурге 1,7 - 2 млн. руб., что заметно уступает средней сумме, которые покупатели квартир оплачивают в рассрочку. Это естественно, ведь из-за небольших сроков становится сложно выплачивать огромные ежемесячные платежи за большую сумму рассрочки.

Средний ежемесячный платёж по типичному ипотечному кредиту в 2 млн. рублей составляет 23-26 тыс. руб., что из-за большего срока делает его меньше чем платеж по рассрочке.
На самом деле, средний срок жизни ипотечного кредита в Санкт-Петербурге 5-7 лет, и причина этому досрочное погашение, что ещё сильнее сокращает её различия с рассрочкой.

Давайте рассчитаем ипотеку и рассрочку. Например, мы хотим купить 2-х комнатную квартиру стоимостью 4 500 тыс. руб., у нас имеется 2 000 тыс. руб. на первоначальный взнос. Застройщик предлагает нам рассрочку на два года. Сравним ежемесячный платежи по рассрочке и ипотечному кредиту, взятому на недостающую сумму на семь лет:
Рассрочка:
- Срок кредита - 24 месяца
- Процентная ставка - 1% в месяц
- Ежемесячный платеж - 116 667 руб.
- Переплата - 300 000 руб.
Ипотека:
- Срок кредита - 7 лет
- Процентная ставка - 12% годовых
- Ежемесячный платеж - 44 131 руб.
- Переплата - 1 207 073 руб.

Рассрочка однозначно подойдет покупателю с плохой кредитной историей, а также для человека с неподтвержденными доходами. Кроме того, рассрочка подходит для тех, кто хочет обменять имеющуюся квартиру на новую, купив ее на начальной стадии строительства. Такие покупатели будут выплачивать рассрочку до сдачи дома, а затем, после переезда, будут продавать старую квартиру.

Ипотека имеет безоговорочное преимущество перед рассрочкой из-за возможности получения кредита на длительные сроки, что также позволит погашать огромные суммы подъёмными для средней петербургской семьи ежемесячными платежами. Выбор кредитования для улучшения своих жилищных условий, учитывая выявленные плюсы и минусы, все равно остается за покупателем в зависимости от его доходов и сложившейся жизненной ситуации.