Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Что день грядущий нам готовит или о прогнозах на рынке недвижимости

Опубликовано 16 ноября 2015
Напряженная ситуация на рынке недвижимости последнее время порождает множество споров и прогнозов. Основные вопросы, которые интересует всех наших клиентов и большинство участников рынка: как будут вести себя цены на недвижимость в ближайшем будущем? Выгодно ли сейчас приобретать жилье, или нужно выждать время?! Эти вопросы витают в воздухе, но прогноз - дело неблагодарное, ни один эксперт с полной уверенностью не сможет спрогнозировать цены на недвижимость более чем на месяц. Поскольку ее стоимость зависит от огромного количества факторов, которые в это нестабильное время невозможно предугадать. Даже Российская Федерация с недавних пор перешла на одногодичное планирование бюджета, и если правительство не понимает, что будет происходить в стране через год, то строить более долгосрочные планы, связанные с личным бюджетом инвестиционных компаний, и загадывать больше, чем на год в ценах на недвижимость - это весьма рискованно и неоправданно.

Итак, существует определенный набор факторов, от которых будут зависеть цены на недвижимость. Зная, как каждый из факторов влияет на цену недвижимости и, отслеживая их динамику, можно предугадывать определенные изменения в цене. Осветил вопрос нынешнего состояния дел на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а также разъяснил на какие факторы стоит обратить свое внимание, наш эксперт - генеральный директор ООО «Первое Ипотечное Агентство» Ельцов Максим Иванович. «Самый главный вопрос всех участников рынка на данный момент достигли мы «дна» или нет?! – утверждает он. «Дно» - тот момент, когда цены стабилизируются на вторичную, коммерческую, жилую недвижимость, а также на землю и имущественные комплексы. Стабилизируются цены на первичном рынке в зависимости от сроков сдачи. Будет некое понимание того, что дальнейшее ухудшение ситуации не произойдет, а риски снижения цены сведутся к минимуму. Мы прекрасно отдаем себе отчет, что когда «дно» будет достигнуто – начнется рост, который будет обеспечен не реальным ростом цены недвижимости, а инфляцией. То есть рано или поздно, когда все товары подорожают, инфляционный всплеск перекинется и на сферу недвижимости и произойдет рост рублевой цены на недвижимость. Этой модели понимания «дна» и начала старта будет достаточно для того, чтобы участники рынка предпринимали определенные усилия: меняли стратегии, адаптировались и начали входить в рынок. Своими действиями они тоже привнесут положительную динамику цен на недвижимость. Иными словами, мы понимаем, что чем дольше мы будем проседать и находиться в том состоянии, в котором мы сейчас находимся, тем больше шансов, что в какой-то момент этот разворот произойдет, и чем дольше он не происходит, тем он будет резче. Это как некая пружина, которая сжимается, а потом в определенный момент разжимается. В этот период мы можем говорить о формировании отложенного спроса (Прим. На 2013 год в Санкт-Петербурге и Ленинградской области было приобретено в среднем до 4 кв.м. на человека, в 2014году - 5кв.м., то в 2015 году спрос упал в 2 раза до 2,5 кв.м.). Тот спрос, который сейчас существует – ниже, чем те проекты, которые на него рассчитаны. Его недостаточно даже для того, чтобы поддерживать цены на достаточном для рынка уровне. Стоимость объектов первичного строительства активно снижаются, на «вторичке», по нашим наблюдениям, аналогичная ситуация. Несмотря на то, что выставочные цены держатся - цены реальных сделок уже намного ниже за счет скидок конкретных сделок» - пояснил Ельцов Максим Иванович.

Возвращаясь к вопросу об отложенном спросе, мы обращаем внимание на динамику объема ипотечного кредитования. Динамика почти не изменилась, объем ипотечной задолженности почти не изменился, а вот выдача продолжается, 447 млрд. выдано в России по итогам первого полугодия 2015 года, а в Санкт-Петербурге 28,3 млн. руб. Это говорит о том, что у людей есть возможность гасить ипотеку досрочно. Средняя сумма ипотечного кредита в Российской Федерации и Санкт-Петербурге снизилась. По России спад выдачи ипотечных кредитов составил 40% годовых. В Санкт-Петербурге по итогам первого полугодия по данным ЦБ и АИЖК было выдано 28,3 млн. рублей, что на 33,6% ниже, чем за аналогичный период 2014 года (График 2). Снижение объемов выдачи происходил у всех банков-лидеров. Все участники рынка снизили объемы выдачи, при этом произошло существенное перераспределение долей рынка среди банков-лидеров. В начале года практически остановилась выдача ипотеки на новостройки, и только запуск ипотеки с государственной поддержкой переломил ситуацию. Значительно сократилось количество программ по кредитованию под залог недвижимости. Оставшиеся в данном сегменте банки существенно подняли ставки. Если в первом квартале 2015 года подавляющийся объем выданной ипотеки направлялся на вторичный рынок, то с запуском ипотеки с государственным субсидированием ипотека на новостройки стала завоевывать утраченные позиции. Практически весь объем выдачи ипотеки на новостройки – это ипотека с государственной поддержкой. В среднем по итогам первого полугодия на «первичку» приходится порядка 30-35% выданной ипотеки, а к концу года доля ипотеки на новостройки достигнет 40-50%.





На Санкт-Петербургском Всероссийском жилищном конгрессе-2015 абсолютно четко прозвучала мысль банков-лидеров на рынке ипотечного кредитования о том, что они испытывают большую сложность с качеством обращающихся заемщиков. Уровень одобрения у ряда ведущих банков с участием государственного капитала, неожиданно для них, снизился с 75-80% до 50-55% . Это объясняется не только ужесточением требований к заемщикам (банки имеют планы по объему выдачи ипотечных кредитов /ipoteka-s-gospodderzhkoj-daleko-ne-vse-banki-spravlyayutsya-s-minimalnymi-obemami-vydachi/ Это означает то, что кредиты с господдержкой берут люди, у которых пока нет возможности без просрочек платить по ипотеке. То есть происходит «спасение строительный индустрии» за счёт того, что ипотеку с господдержкой берут те заемщики, которые не способны оплачивать ее без пониженных процентных ставок. А между тем, господдержка ничего не гарантирует, кроме сниженной процентной ставок. Вопрос в другом: что они покупают? Они покупают стройку с большим сроком сдачи и эти деньги никаким образом не распространяются на весь рынок. Функция ипотеки, если говорить о ее роли – это не только расширение возможностей покупателей, но и важный составляющий элемент поддержки экономики России.

По статистике 70% сделок взаимосвязаны на рынке недвижимости. По нашему опыту, в 5-6 сделках участвуют как минимум 1-2 ипотечные сделки. Именно наличие хороших ипотечных ставок, а главное готовность среднего класса брать ипотеку, увеличивает оборачиваемость денег. Т.е. вопрос не в том, чтобы все бросились покупать, а в том, что не хватает денег, которые бы прокручивались внутри. Это важная фаза роста, если ипотека на вторичном рынке пойдет в интенсивный рост, то можно говорить, что и сам процесс оборачиваемости недвижимости увеличился. Источником для покупки габаритных квартир, в том числе и квартир с достаточно поздним сроком сдачи, является продажа людьми «однушки» или «двушки», с целью покупки «двушки» или «трешки» более качественного уровня. А покупка «однушки» и «двушки» зависит от возможности продажи «студии» и «комнаты». Когда запустится этот процесс купли-продажи между людьми, тогда резко повысятся продажи и у застройщиков. Таким образом, ипотека может поддержать уровень давления в кровеносной системе рынка и повысить оборачиваемость денег. Это все взаимосвязано и со стоимостью «первички» и на «вторички», цены сразу же автоматически пойдут в рост. Стоит обратить внимание на динамику цен ликвидных объектов (небольших недорогих комнат, студий, а также «однушек» на вторичном рынке). На рынке недвижимости ликвидные объекты - это мелкая разменная монета. Как только пойдет процесс оборачиваемости этих квартир, то автоматически пойдут и цепочки связанных сделок. То есть одна проданная комната/студия или квартира в нормально функционирующей ипотеке – это как минимум еще 2-3-4 сделки в цепочки с повышением уровня качества объектов. И здесь вопрос стоит не в том, что никто не готов покупать недвижимость, а в том, что связи эти разорваны.

Важнейшим фактором, безусловно, являются цены и продажи на первичном рынке. Ситуация, по мнению большинства застройщиков, критичная: продажи снизились более чем на 40%. 70-80% продаж происходит с участием ипотеки с господдержкой. Это говорит о том, что пока нет никакого стабильного спроса со стороны среднего класса. Повышение доли сделок с живыми деньгами, повышение доли продаж с более габаритными квартирами и дорогих квартир с более поздним сроком сдачи - однозначные факторы-сигналы к тому, что рынок просыпается и готовится к фазе роста.

Помимо факторов, которые непосредственно находятся в зоне рынка недвижимости, существуют и общеэкономические, и политические. Инфляционные показатели, стабилизация курса рубля, цены на нефть в долгосрочном периоде, выстраивание геополитической модели, общеполитическая и макроэкономическая ситуации – с одной стороны, важнейшие факторы, влияющие на весь рынок и экономику страны в целом. Но с другой стороны – мы, участники рынка недвижимости, не способны на них повлиять, и можем только следить за текущей ситуацией. Чем быстрее наступит стабильность в этих вопросах, тем больше шансов, что цены на недвижимость обретут ценовые изменения, на рынке недвижимости наступит ясность, а прогнозы станут более точными.