Что такое покупка новостройки по договору 214 ФЗ?

Уже более 5 лет прошло с момента вступления в силу Федерального Закона №214, призванного упорядочить требования к договорам долевого участия (ДДУ), которые строители заключают с клиентом при продаже строящегося жилья. Все большее число застройщиков переходят к работе в рамках 214 ФЗ. Хорошо это или плохо?

Является ли ДДУ, заключенный в соответствии с законом, дополнительной гарантией для застройщиков? А если застройщик не заключает ДДУ по 214 ФЗ, то есть ли здесь дополнительные риски? Попытаемся ответить на подобные вопросы, которые чаще всего задают наши клиенты.

ДДУ

Всё больше застройщиков работают по Федеральному закону №214-ФЗ и заключают договор долевого участия (ДДУ) с покупателями, это даёт определённые гарантии и дополнительные возможности для дольщиков. Разработчики закона постарались максимально защитить интересы дольщиков. В чем и преуспели, причем настолько, что вызвали объективное недовольство со стороны застройщиков. Главные плюсы 214 ФЗ для дольщиков и что вызывает неудовольствие у застрощиков:

Снижение рисков двойных продаж.

Сделка с застройщиком проходит регистрацию квартиры в ГУ ФРС (государственный орган, отвечающий за регистрацию прав и сделок с недвижимостью). Именно по-этому исключена вероятность "двойных продаж": обязательная регистрация договора в ФРС не позволит продать квартиру дважды. Как эксперты в недвижимости и кредитовании мы оцениваем этот фактор как очень позитивный. Обязательная регистрация договора снизила риски и для банков, выделяющих кредиты на приобретение новостроек. Более безопасны стали сделки по переуступке прав требований. В то же время без регистрации договора застройщики не имеют привлекать деньги дольщика. В текущих условиях, когда в петербургском ФРС большие очереди на подачи документов и резко вырос срок регистрации сделок, застройщики несут дополнительные финансовые потери: договор заключили, а деньги реально приходят с опозданием, нередко когда цена поднялась благодаря росту спроса и степени готовности дома. Справедливости ради надо отметить, что "двойные продажи" нередко возникают из-за ошибки застройщика, а не по злому умыслу. Самая распространенная из ошибок это невнимательность. Когда дом только строится, он не имеют "милицейского" адреса, нумерации квартир естественно тоже нет. База продаж, как правило, находится в обычном файле ".xls". Не мудрено, что обычный менеджер по продажам может продать одну квартиру без номера нескольким клиентам. При регистрации в ФРС двойная продажа невозможна, так как в регистрационной службе имеются чёткие базы, в которых дом поделен на этажи и строительные оси, каждая квартира чётко идентифицируется.

Вторая распространённая ситуация. Застройщик продаёт за деньги или услуги квартиры инвестору или подрядчику, между ними заключается договор, инвестор продаёт часть квартир, но затем застройщик конфликтует с инвестором, они аннулируют договор инвестиций или подряда. Застройщик спокойно продаёт квартиры дальше. Появляются клиенты, оформившие договор купли-продажи с инвестором, но квартиры принадлежат застройщику, который их уже наверняка продал другим клиентам. Теперь начинаются, как правило, судебные разбирательства, так как ни денег, ни квартиры нет.

В нашей практике случались ситуации, когда покупатель, в полной уверенности, что он может оформлять собственность, узнавал, что на купленную им квартиру наложен арест. Причиной тому, является кредит, который застройщик во время строительства взял под залог этих квартир. По закладной рассчитаться полностью не смог, и банк наложил на квартиры арест. При обязательной госрегистрации такие случаи уходят в прошлое.

Введены жесткие требования к проектной и правоустанавливающей документации по объекту и застройщику.

Иными словами пока застройщик не предъявит полный комплект документов, подтверждающих его право строить в соответствии с согласованным проектом. С одной стороны - это большой плюс. Требование к полному пакету документов заметно снижает риски того что объект, уже после строительства, сложно ввести в эксплуатацию из-за отсутствия разрешений и согласований. С другой - у застройщик при сборе пакета документов, составлении проектной документации сталкивается с огромным числом бюрократических преград которые реально отнимают не просто месяцы а годы. Как результат - застройщик замораживает деньги потраченные на покупку участка и проект, несет дополнительные издержки.

Четко прописаны правила возврата денежных средств дольщику в случае расторжения договора, в том числе по его вине при неоплате договора.

Оговариваются все возможные варианты неисполнения или неполного выполнения условий договора со стороны застройщика и соответственные возможности взыскания пени с застройщика дольщиком. Это большой плюс для дольщика и минус даже для добросовестного застройщика. Расторгнуть договор по вполне реальным основаниям (например неплатежи дольщика) хлопотно и долго. Все то время пока застройщик добивается расторжения договора, он не может продать квартиру другому добросовестному покупателю.

Введена финансовая ответственность застройщика за нарушение сроков сдачи объекта.

Опять же плюс для дольщика - у него наконец-то появились гарантии по срокам сдачи объекта вместо мифического "планового срока сдачи объекта", который мог быть запросто перенесен в одностороннем порядке. Зато теперь застройщик несет ответственность по сроку сдачи не только за себя но и за многочисленные организации, влиять на которые он нередко просто не может. Например на монополистов - например Водоканал.

Что еще не нравится застройщикам?

В законе оговорены все варианты, при которых дольщик имеет права расторгнуть договор и (или) взыскать с застройщика неустойки, пени и т.д.
Возможность расторжения договора с застройщиком предусмотрена по следующим причинам:

1. неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;

2. прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

3. существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

4. изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

5. неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

6. существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

7. в иных предусмотренных договором случаях.

Естественно вместе с расторжением договора застройщик обязан вернуть дольщику внесённые им в пользу договора средства, причём в размере данных средств, плюс пени за пользование, которые будут составлять 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ на момент возврата денежных средств, проценты же рассчитываются с момента внесения дольщиком денежных средств застройщику.

Так же в законе предусмотрены масса штрафных санкций для застройщика в пользу дольщиков, при невыполнении или просрочки выполнения большинства пунктов договора.

А что если объект продается не по ДДУ?

На рынке по-прежнему много примеров, когда застройщик продает квартиры не в рамках ДДУ по 214 федеральному закону. Означает ли это что уровень риска в таком случае выше? Не всегда. Конечно, ДДУ по 214 ФЗ - наиболее понятная и очевидная схема покупки квартиры, но в ряде случаев застройщики имеют вполне законное право не использовать "Долевку" в соответствии в 214 ФЗ. Во-первых некоторые застройщики реализуют свои квартиры путем привлечения дольщиков в Жилищно-Строительный Кооператив, что не возбраняется законом. Также застройщик не обязан регистрировать ДДУ по объектам, разрешение на строительство получено до 1 апреля 2995 года (вступление в силу 214 ФЗ).

Пока на рынке довольно много примеров, когда застройщик в силу уже описанных причин не может приступить к продаже квартир по 214 ФЗ. Наиболее распространенный способ - заключение Предварительного договора купли-продажи. Стоит ли покупать такую квартиру или нет - решать Вам, но как минимум надо детально разобраться по какой причине застройщик не успел перейти к 214 ФЗ. Причиной может быть как та самая бюрократическая волокита так и нежелание застройщика брать на себя дополнительную ответственность.

В любом случае следует помнить, что ДДУ по 214 ФЗ не обезопасит Вас от рисков несдачи дома или банкротства компании застройщика. Риски будут ниже, но проверять застройщика и объект все равно надо.