Если собственник несовершеннолетний

На практике работы с недвижимостью встречаются сложные ситуации, когда собственником единственного ликвидного жилья является несовершеннолетний.
Семья планирует продать эту квартиру и средства, полученные за неё, реализовать в качестве первоначального взноса по ипотеке. Сложности такой сделки заключаются в первую очередь в разрешении органов опеки.
Органы опеки могут дать два вида разрешения:

- Разрешение, позволяющее выделить новую долю собственности несовершеннолетнему после погашения ипотечного кредита
- Разрешение, требующее выделить долю собственности в момент заключения договора купли-продажи

Если при первом варианте проблемы с банками и продавцом, приобретаемой квартиры, решены, то во второй случай является более уникальным, с точки зрения сопровождения сделки. В чем же заключаются трудности?

1. В Петербурге имеется только несколько банков, которые позволяют выделять долю несовершеннолетнему.
2. Если процесс регистрации при простой ипотечной сделке проходит путем единовременного заключения договора купли-продажи и оформления квартиры в залог банку, то при варианте с выделением собственности регистрация делится на две части:
2.1. Заключение договора купли-продажи и выделение доли несовершеннолетнему
2.2. И только затем оформление квартиры в залог
3. Поиск продавца, который готов сначала оформить договор купли-продажи и выделить долю собственности несовершеннолетнему, и только затем получить деньги за квартиру.

Подводя черту, можно сделать вывод, что аналогичные сделки могут проводить только профессиональные риэлторы, имеющие опыт в совершении подобных операций.