Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н и 357Н

Итоги выдачи ипотечных кредитов за 2018 год по Санкт-Петербургу

По итогам года можно отметить высокие результаты по выдаче ипотечных жилищных кредитов, продолжается стабильный рост и в сегменте вторичной, и первичной недвижимости. Несмотря на нестабильную динамику в целом по году – 2018й можно назвать рекордным по результатам выдачи ипотеки. Важно отметить достижение рекордно низких ипотечных ставок августе – сентябре 2018г.

По данным Центрального банка РФ за 2018 год объем выданной ипотеки превысил результаты прошлого года на 55% в Санкт-Петербурге. В целом по стране объем выдачи превышает прошлогодние показатели на 49%.

Показатели по выданным ипотечным жилищным кредитам (по данным ЦБ РФ):

Объем, млн. руб.

Объем, млн. руб.

 

2017

2018

прирост в 2018

129 114

200 321

55%

 Больший вклад в рост объемов выдачи ипотеки внесли кредиты на вторичку. Здесь сыграл роль отложенный спрос, и планомерное снижение кредитных ставок в течение всего 2018 года, при этом на первичке наоборот наблюдался рост ипотечных ставок (в среднем в течение года от 8,5% до 10% годовых).

Рост в количестве сделок на 20% мог бы оказаться и большим, но сработало ожидаемое перераспределение структуры сделок в пользу вторичного рынка. До 2017 года ставки на первичном рынке были низкими за счет государственного субсидирования, из-за чего на первичном рынке накопился структурный дисбаланс: только в 2017-м году ставки на вторичном рынке достигли уровня ставок первичного рынка. И в 17 и 18 годах россияне стали охотнее приобретать в ипотеку готовое жильё: можно сразу переехать, заменить арендные платежи ипотечными, нет рисков переноса сроков сдачи дома или банкротства застройщика. Именно поэтому доля ипотеки на вторичном рынке росла намного быстрее.

Произошло перераспределение: в прошлом году доля ипотеки на первичку составляла – 49%, в 2018 – 41%.

 

2016

2017

2018

Доля ипотеки на первичке

56%

49%

41%

Доля ипотеки на вторичке

44%

51%

59%

 Если рассмотреть результаты отдельно по месяцам в течение 2018, можно проследить характерную сезонность рынка недвижимости:

- Наибольший прирост по выдаче ипотеки на вторичную недвижимость наблюдался в первые два месяца года, а также летом - июль, август:

 

2017

2018

прирост в 2018

январь

2013

4918

144%

февраль

3441

6983

103%

март

4905

8852

80%

апрель

5205

9236

77%

май

5199

8999

73%

июнь

5328

9000

69%

июль

5245

10046

92%

август

5092

10097

98%

сентябрь

4897

9019

84%

октябрь

6655

12029

81%

ноябрь

7968

13863

74%

декабрь

10508

14418

37%

 - На первичке ситуация примерно аналогичная, максимальный прирост в первые два месяца года и в июле. Планомерное повышение ставок с октября привело к снижению выдачи ипотеки в декабре.

 

2017

2018

прирост в 2018

январь

2846

4833

70%

февраль

3443

6208

80%

март

5240

6815

30%

апрель

4723

6835

45%

май

4726

6453

37%

июнь

5000

6423

28%

июль

4521

7026

55%

август

5196

7124

37%

сентябрь

5897

7364

25%

октябрь

6315

7646

21%

ноябрь

6520

8057

24%

декабрь

8231

8077

-1,87%

На объем выдачи ипотеки в Петербурге в декабре, по нашему мнению, повлиял отзыв лицензии у последней страховой компании, обслуживающей застройщиков (страхование ДДУ), с 18.12.2018 до начала января 2019 ипотечные сделки на первичке у многих крупных застройщиков города были приостановлены.

 

Тенденции на первичном рынке.

Продолжается рост выдачи ипотеки (на 32% по объему, на 20% по количеству выданных кредитов).

Основные причины роста: ожидание роста цен на квартиры от застройщиков и уменьшение предложений из-за нововведений в ДДУ.

Основной спрос по-прежнему сосредоточен преимущественно в сегменте эконом и комфорт- класса. В эконом классе существенно больше покупателей своей первой квартиры, а в комфорт классе заметно больше доля тех заёмщиков, кто улучшает свои жилищные условия.

Показатели основных параметров кредитов

Ставки по ипотеке с прошлого года продолжают рост. Если с начала 2017 была тенденция к снижению ставок по ипотеке, как на строящееся жилье, так и на вторичный рынок, и продолжалась она до середины 2018года. С сентября 2018 ситуация изменилась, в связи с ростом ставки рефинансирования, банки стали повышать ипотечные ставки на все виды банковских программ, и к концу года они достигли уровня 10-10,5%. Рост ставок будет продолжаться и в 2019 году. Ставка на первичном рынке сохраняется ниже вторичного.

Средние ставки в 2018 составляли:

8,5% - 10% - на новостройки (в 2017 – 10-11,5%);

9,5% -10,5% - на вторичное жилье (в 2017 – 10,5-11,7%).

Тенденции последних лет сохранились:

все больше кредитов с минимально возможным первоначальным взносом (ПВ от 10%, средний – 15-20%), рост сроков кредитования (очень незначительно, но все же снижает ежемесячный платёж), - если в 2017 году средних срок был около 15 лет, то в 2018 уже ближе к 20 годам. По нашему опыту заемщики в последнее время берут максимально возможный срок кредитования и предоставляют минимальный размер первоначального взноса. Это лишний раз подтверждает тезис о том, что на фоне пятилетнего снижения реальных доходов населения, люди вынуждены замещать собственные средства на покупку жилья ипотечными кредитами.

Средний размер кредита в 2018 году вырос по первичке на 10% относительно 2017; по вторичке – на 6,5%. Данная тенденция объясняется снижением первначального взноса по кредитам, а также повышением уровня цен на недвижимость в целом.

Прогнозы на 2019 год

Спрос напрямую зависит от ставки. При повышении ипотечных ставок до 11% мы автоматически вернемся в тот объём выдачи, который соответствовал этой ставке.

Возможно пессимистично, но с учетом повышения ставок, нервозности на стройке и отсутствия факторов роста экономики можно прогнозировать спад на 20-25% по итогам года. Особенно если оценивать, что рекордные достижения 2018 г. обязаны двум факторам: небывало низкой ставкой (вовлекли в ипотеку тех, кто при ставке в 11% никогда бы не рискнул брать кредит, стали брать про запас, больше чем при ставке в 11%), и ожиданиями изменений в строительстве, в связи с отменой «долевки». Второй фактор поддержит спрос на ипотеку в первом полугодии и резко сократит его во втором.