Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Рынок недвижимости на финишной прямой

Опубликовано 24 декабря 2014
В понедельник произошло уже давно ожидаемое и неизбежное событие: Сбербанк повысил ставки по ипотечным кредитам. Средняя ставка около 15,5% годовых. Данное действие подводит итог рекордно высокой активности на рынке недвижимости. То как быстро принял решение о повышении ставок банк-лидер ипотечного рынка, только подтвердило стремительность изменений, происходящих на рынке недвижимости. Буквально за неделю рынок ипотеки решительно обозначил новый уровень ставок и состав участников. Если еще в начале декабря можно было получить #кредит под 12-12,5%, то теперь лучшая (пока) ставка составляет 14,95%. Решение Сбербанка подвело итог метаниям заемщиков, стремящихся успеть получить купить квартиру в кредит по старым ставкам. По нашим данным, сотрудники и система принятия заявок испытывали небывалый наплыв заемщиков. Последняя неделя была урожайной на обращения сотрудников многих банков, которые рассчитывали успеть купить квартиру и сохранить старую ставку. Значительную конкуренцию Сбербанку составляет ВТБ-24, предлагая вполне конкурентоспособные условия. Остальные банки можно разделить на две группы: те кто еще не отошел от шокового поднятия ставки и прекратил выдачу кредитов и те кто поднял ставку до приемлемого, по их мнению, уровня. Реальная ставка от коммерческих банков сейчас составляет 20%. Последние недели мы неоднократно участвовали в дискуссиях по поводу психологического уровня ставок, при которых люди массово прекратят брать ипотеку. Уверен что мы уже перешагиваем этот уровень. И дело тут не только в уверенности в завтрашнем дне и доле платежа в семейном бюджете. Простой расчет говорит о том, что при 14% годовых платеж по кредиту 2 млн. руб. на 15 лет составит 26,6 тыс. рублей. Платеж по этому же кредиту по ставке 16% годовых составит 29,3 тыс. рублей. Разница невелика, но переплата по кредиту вырастет почти на 500 тысяч рублей. Очевидно, что спрос на ипотеку по новым ставкам будет ниже как минимум в 2 раза. Причин, по которым люди будут готовы кредитоваться по более высоким ставкам, немного: кредит нужен на очень короткий срок (например, на период реализации другой недвижимости или имущества), не хватает очень небольшой суммы кредита, которую семья «потянет» при любом развитии событий. И последняя причина – ожидания, что ставка инфляции будет выше и ипотека на фоне растущих цен на все, в том числе на квартиры, будет выгодным решением.

Цены на недвижимость

Рынок недвижимости переживает крайне бурный период активности. Риэлторы и участники сделок испытывают сложности с записью в банки/расчетные центры для проведения сделок за наличные средства. За последние 2 дня несколько сделок было под угрозой срыва из-за того, что на фоне ажиотажного спроса на наличные рубли банки не могли их вовремя выдать даже тем, кто записывался на выдачу заранее. Для проведения ипотечных сделок также приходилось изыскивать все возможные контакты для того, чтобы найти свободные «окна» для проведения сделок. Застройщики с 15 го по 23-е декабря подняли цены в среднем на 5% и более процентов. Те, кто сохранил цены на прежнем уровне, существенно перевыполнил планы продаж. С моей точки зрения больше доверия вызывают те компании, которые подняли цены или даже взяли некоторую паузу в продажах. Продать квартиры по нынешним ценам легко, но темпы освоения этих средств в строительстве намного меньше. Удастся ли застройщику средства, собранные авансом – вопрос риторический. Строительная себестоимость будет расти, причем даже у тех, кто строит только из отечественных материалов. Объяснение этому факту очень простое: если алюминий или другой металл стало выгоднее продавать за рубежом, то внутренние цены тоже пойдут вверх из-за снижения предложения. Интересно, что в отличие от 2008-2009 годов сейчас не наблюдается большого временного лага между падением курса и поднятием себестоимости со стороны подрядчиков. Большинство поставщиков стройматериалов, особенно для финишной отделки квартир и домов уже сейчас стали повышать цены. На вторичном рынке и рынке встроенных помещений активность, пожалуй, еще более высокая. Объем сделок ограничен технологией проведения сделок и предложением квартир с готовыми документами. Как уже отмечалось, расчетные центры, сотрудники агентств и Росреестра максимально загружены. Количество сделок с квартирами в собственности близко к максимально возможному. Средние цены с начала декабря выросли незначительно, но повышенный спрос на недорогие «однушки» и «двушки» привел к тому, что они подорожали на 150-200 тысяч рублей. На рынке встроенных помещений активность тоже максимальная – в продаже появилось большое количество достойных объектов по интересной цене. Продавать вынуждены те, кто не может обслуживать кредит, «съехал» арендатор или есть более интересные объекты для покупки. Покупают те, кто уверен, что средства надо размещать не в рублях и не валюте, а в реальных доходных активах. Подводя промежуточные итоги можно сказать, что на рынке присутствует две активные группы участников: одни точно знают, что надо покупать, другие, что надо продавать. Хотя последние наверняка на вырученные деньги тоже будут приобретать недвижимость.

Что будет после новогодних праздников

В январе 2015 года рынок окажется в принципиально новой системе координат. Основными негативными факторами, влияющими на цены, станет резкое сокращение ипотечных сделок и общее снижение спроса на фоне ослабления экономики. При самом негативном сценарии, в случае экономического спада, на цены окажет влияние рост предложения залоговых объектов. Это касается и коммерческой недвижимости. Наибольшая нагрузка ляжет на застройщиков. У них будет расти себестоимость, снизится спрос в целом, обмелеет поток ипотечных заемщиков, на которых приходится до 50% объема продаж. Дополнительным испытанием для строителей станет повышение ставок по кредитам на финансирование строительство. У ряда застройщиков есть обязательства/кредиты связанные с покупкой участков, некоторые из таких обязательств номинированы в валюте. Заметным подспорьем для цен на недвижимость являются явные ожидания роста стоимости из-за инфляции. Не меньшим плюсом будет возврат ставок кредитования до 13-14% годовых. Для этого необходимо, чтобы ЦБ снизил ключевую ставку, но для этого на валютном рынке должны сложиться условия, допускающие эту меру без угрозы для курса рубля. Еще более положительное влияние на рынок окажет субсидирование процентной ставки со стороны государства. Прошлый кризис показал действенность этих мер. При соблюдении целевого расходования средств, если они сразу же попадут на строительный рынок, застройщики получат необходимую поддержку, которая позитивно скажется и на смежных со строительством отраслях: на одного занятого в стройке приходится до 10 рабочих мест в смежных отраслях. Максим Ельцов, генеральный директор ООО Первое Ипотечное Агентство